房地產行業：改善需求加快入市
【房地產行業研究報告內容摘要】
1.事件
近期，我們實地考察了上海浦東的四個樓盤，分別為中華企業古北御庭、萬科五玠坊、浦江華僑城和保利茉莉公館。
2.我們的分析與判斷
（一）需求：改善需求加快入市，政策規避仍存在
從我們調研的四個樓盤來看，上半年去化逐漸加快，市場比去年年底明顯好轉，尤其是古北御庭、五玠坊和保利茉莉公館等以改善性需求為主的中高端樓盤，這說明兩點：市場成交中存在首次改善、再次改善乃至三次改善等需求；市場中存在規避限購政策的操作空間，有改善性需求的購房者尋求途徑進入市場，這意味著限購政策的實施抑制了市場的正常需求，但是若政府加強調控的力度，這部分樓市需求可能會受到影響。
（二）房價：低點已過，穩中有漲
無論是從中高端樓盤還是從普通住宅樓盤銷售來看，房價的低點已經過去。古北御庭，在2011 年10 月底首次開盤，均價40000 元/平米；近期銷售均價45000 元/平米左右。浦江華僑城，年初均價20000 元/平米左右，目前公寓戶型均價21000 元/平米，價格平穩上漲。保利茉莉公館的售價也有200～500 元/平的上漲幅度。
（三）盈利：毛利率仍較為豐厚
古北御庭和五玠坊這兩個項目獲取的時間較早（2007 年），土地樓面價較低，因此毛利率在40%以上；而保利茉莉公館是2010 年獲取的土地，樓面價較高，因而毛利率水平相對較低，約為30%左右。整體來看，這幾個項目的盈利能力仍較強，沒有出現虧損狀態。
3.投資建議
從本次調研中，我們得出的主要結論是：上半年，改善性需求逐漸入市，高檔樓盤熱銷，存在政策規避手段；如果限購限貸政策從嚴，部分高端樓盤會受影響。樓市價格低點已過，銷售價格穩中有漲；盈利能力仍較好，其中三個樓盤毛利率40%左右，一個30%左右。
4.風險提示
政策收緊風險
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