小產(chǎn)權(quán)房問題久議未決，再度成為兩會熱議話題。國土部部長徐紹史近日表示，今年國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的工作將一手抓調(diào)查研究清理試點(diǎn)，一手抓執(zhí)法檢查嚴(yán)格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延。
雖然小產(chǎn)權(quán)房的存在并不符合法理，但這一灰色市場卻呈現(xiàn)出購銷兩旺之勢。在房價(jià)高企不下的語境下，小產(chǎn)權(quán)房成為城鎮(zhèn)中低收入家庭滿足住房需求的一個(gè)輸出通道，也被農(nóng)民房主視為創(chuàng)收源泉。但與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房市場也潛藏了不少風(fēng)險(xiǎn)因素，讓交易雙方利益難以得到根本保障。恰因此，小產(chǎn)權(quán)房問題的合理解決，需要在“合法”與“合理”之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。
在我國城鄉(xiāng)接合部、城中村等區(qū)域，大批附著在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有土地上的房屋被推向了市場，業(yè)界稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)既有土地政策，集體土地使用權(quán)只能首先在集體成員內(nèi)部初始配置，農(nóng)民在自己宅基地上以及村民集體在集體建設(shè)用地上建設(shè)的住房只能賣給本村居民。顯然，小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房，其產(chǎn)權(quán)不完全的特性并不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。但即便如此，小產(chǎn)權(quán)房交易在各地長期存續(xù)，市場規(guī)模也日漸膨脹。
小產(chǎn)權(quán)房之所以在實(shí)踐中頗具市場人氣，關(guān)鍵還是迎合了購銷雙方的利益訴求。由于目前農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)受限，其市場價(jià)值也隨之受到抑制，附著其上的房屋因此具備了明顯的價(jià)格優(yōu)勢，吸引了大批無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民。而隨著小產(chǎn)權(quán)房的出售，農(nóng)民獲得了財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)收益，也樂見其成。以此觀之，小產(chǎn)權(quán)房成為房地產(chǎn)市場固有弊病的“副產(chǎn)品”，一定程度上緩解了高房價(jià)壓力，意外承擔(dān)起了中低收入家庭居住需求的保障功能。所以，小產(chǎn)權(quán)房問題不僅僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)利益，而且涉及到民生維穩(wěn)課題，若主管部門對小產(chǎn)權(quán)房采取“一刀切”式硬性規(guī)制，必然傷及民眾切身利益與情感，引發(fā)民意反彈。
小產(chǎn)權(quán)房具有一定市場生存空間，但并不意味著可以全面放開。畢竟，在不合法的前提下，小產(chǎn)權(quán)房交易雙方的切身利益難以得到全方位保障。就購房者而言，小產(chǎn)權(quán)房只能一次性付款，不能獲得產(chǎn)權(quán)證明，不能借此房產(chǎn)落戶，更遑論擁有轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。一旦涉及到拆遷賠償?shù)仁乱耍烧J(rèn)可的受益者仍然是農(nóng)民房主，而非現(xiàn)有買家。事實(shí)上，當(dāng)前城鄉(xiāng)二元土地制度已經(jīng)阻礙了我國的城市化進(jìn)程，農(nóng)村部分集體土地獲得流轉(zhuǎn)地位是大勢所趨，國有土地與農(nóng)村集體土地同價(jià)同權(quán)將成為改革的方向。在這一體制變化過程中，諸多不確定因素導(dǎo)致部分農(nóng)村集體土地的流失，小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)是否真實(shí)體現(xiàn)出了土地的稀缺屬性，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益是否受到侵害，這些都需要在市場制度完善之后進(jìn)行具體鑒定。
應(yīng)當(dāng)指出的是，規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象需要秉持彈性思維，既要呵護(hù)城鎮(zhèn)中低收入群體與農(nóng)民的切身利益，又要防范灰色交易所引發(fā)的市場風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)談及行政操作并不復(fù)雜，具體而言，主管部門應(yīng)當(dāng)對小產(chǎn)權(quán)房附著土地的性質(zhì)進(jìn)行鑒別，如果屬于宅基地，可以通過要求購房者補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)等方式認(rèn)可其房屋產(chǎn)權(quán)；如果小產(chǎn)權(quán)房所屬位置有占用耕地之嫌，那就必須在明確“18億畝耕地紅線”的原則上，要求通過賣方退還房款、財(cái)政補(bǔ)貼等形式，保障基本耕地面積不受擠占。或許，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)實(shí)需求與法律框架之間的碰撞，能給我國農(nóng)村集體土地制度改革提供契機(jī)，繼而逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)交易的合法化。
小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是我國城鄉(xiāng)二元土地制度及保障房市場滯后等因素共同作用的結(jié)果。所以，聚焦于小產(chǎn)權(quán)房市場“單兵突進(jìn)”式的整頓方案難以觸及到問題肌理，只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場合理流轉(zhuǎn)、加快住房保障體系建設(shè)，才能讓久拖不決的小產(chǎn)權(quán)房問題得到根本厘清。(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
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