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　　調(diào)研顯示，8月份第二周，各地房貸市場(chǎng)實(shí)際按揭利率成本開(kāi)始實(shí)質(zhì)性下行，北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市房貸利率較前期有所下浮。

　　“在保增長(zhǎng)的壓力下，國(guó)家進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)的政策可能會(huì)跟進(jìn)。國(guó)內(nèi)銀行在個(gè)人房貸上有所松動(dòng)，將是個(gè)大的趨勢(shì)。”渤海銀行戰(zhàn)略發(fā)展部徐亮在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　個(gè)貸“惜貸”悄然改變

　　近期首先實(shí)施房貸利率優(yōu)惠的是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。據(jù)悉，自8月1日起，農(nóng)行上海地區(qū)商業(yè)貸款金額達(dá)到200萬(wàn)元以上的客戶(hù)，首套房可享受按揭貸款九五折優(yōu)惠。

　　民生銀行隨后跟進(jìn)。據(jù)民生銀行上海某支行人士介紹，該行目前對(duì)于在近3個(gè)月內(nèi)金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶(hù)，在辦理首套房貸款時(shí)可享受基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠。而這500萬(wàn)元并非存款，而是需要在民生銀行購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)金額的理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)間要求基本在6個(gè)月以上。

　　據(jù)了解，此前民生銀行首套房貸利率按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，個(gè)別區(qū)域首套房貸利率上浮5%。

　　目前，房貸利率優(yōu)惠已蔓延至其他一線(xiàn)城市。方正證券分析師郭艷紅告訴記者，在深圳，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)利率，而招商銀行最低可給予九八折優(yōu)惠;在北京，北京農(nóng)商行和招商銀行最低可以提供九五折優(yōu)惠，中信銀行最低可以提供九折優(yōu)惠;在上海，農(nóng)行最低可給予九五折優(yōu)惠，工行、興業(yè)銀行可達(dá)基準(zhǔn);在廣州，工行、建行、招商銀行最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，較前期有所下浮。

　　銀行房貸政策將有所松動(dòng)

　　“房貸利率優(yōu)惠應(yīng)該是上半年購(gòu)房貸款增速放緩背景下，監(jiān)管層進(jìn)一步進(jìn)行窗口指導(dǎo)的結(jié)果。而在資本管理高級(jí)方法下，房貸進(jìn)一步節(jié)約了資本，為利率折扣提供了條件。”瑞銀證券分析師翁晴晶表示。

　　事實(shí)上，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)由于利率高、風(fēng)險(xiǎn)低，一直是銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的業(yè)務(wù)。然而從2013年底開(kāi)始，各家商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)惜貸趨勢(shì)逐漸明顯。今年上半年，某些銀行甚至出現(xiàn)拒絕發(fā)放個(gè)人房貸的現(xiàn)象。

　　央行發(fā)布的《2014年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年二季度末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速較一季度末下降1.7個(gè)百分點(diǎn);上半年增加9389億元，同比少增239億元。

　　“在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。相比動(dòng)輒上浮15%~20%的小微貸款來(lái)說(shuō)，收益率偏低是限制銀行放松房貸的主要因素之一。”翁晴晶認(rèn)為。

　　今年5月，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，并加快放款速度。

　　徐亮表示，“國(guó)內(nèi)銀行在個(gè)人房貸政策上有所松動(dòng)將是個(gè)大的趨勢(shì)：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，已經(jīng)引起了中央決策部門(mén)的擔(dān)心，隨后國(guó)家支持房地產(chǎn)的政策可能會(huì)跟進(jìn);另一方面，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于很多地方政府來(lái)說(shuō)都意味著現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)支撐，地方政府會(huì)爭(zhēng)相采取措施防止房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。”

　　郭艷紅也認(rèn)為，各商業(yè)銀行房貸政策的寬松力度將在8月份開(kāi)始進(jìn)入加速期。“對(duì)于個(gè)人房貸，商業(yè)銀行省一級(jí)分行有望在一定的首付比例區(qū)間內(nèi)自主調(diào)整，例如首套房貸二成至三成、二套房貸四成至六成，根據(jù)各地樓市風(fēng)險(xiǎn)狀況、客戶(hù)資質(zhì)進(jìn)行自主調(diào)節(jié)。”郭艷紅如是說(shuō)。

　　以戰(zhàn)略眼光重識(shí)房貸業(yè)務(wù)

　　面對(duì)不少商業(yè)銀行逐漸壓縮個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，徐亮認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)以戰(zhàn)略眼光重新認(rèn)識(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　“首先，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)具有所有費(fèi)用成本當(dāng)期一次性投入，未來(lái)幾十年受益的特點(diǎn)，其收益主要體現(xiàn)在未來(lái);其次，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是零售業(yè)務(wù)中重要的獲客手段，帶動(dòng)銀行與高凈值潛力客戶(hù)包括存款、理財(cái)、電子銀行等多種業(yè)務(wù)往來(lái)的突破口往往就在于此。”徐亮表示。

　　此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，企業(yè)債務(wù)率過(guò)高，不良貸款率持續(xù)攀升，高收益理財(cái)產(chǎn)品違約風(fēng)險(xiǎn)上升以及今明兩年國(guó)內(nèi)信托、債券領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)入還本付息的高峰期等因素，均造成銀行可選擇的低風(fēng)險(xiǎn)高收益優(yōu)質(zhì)客戶(hù)逐漸變少，銀行發(fā)展個(gè)人房貸的機(jī)會(huì)成本或不斷下降。

　　對(duì)于商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)策略，徐亮認(rèn)為：“商業(yè)銀行不應(yīng)通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)的方式靠犧牲盈利來(lái)吸引客戶(hù)，而應(yīng)將重點(diǎn)放在提高審批和放款速度方面。在公積金委托提取便利性方面，在加強(qiáng)個(gè)人房貸與其他資產(chǎn)負(fù)債類(lèi)產(chǎn)品，特別是網(wǎng)絡(luò)金融類(lèi)產(chǎn)品的整合等方面，突出給予客戶(hù)更多卓越服務(wù)體驗(yàn)的重要性，讓客戶(hù)真正享受服務(wù)便利和實(shí)惠，依靠提高服務(wù)水平來(lái)吸引客戶(hù)，這才是商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)利率市場(chǎng)化趨勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)策略。”