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     作為昔日房?jī)r(jià)堡壘的一線城市,正在面臨著降價(jià)聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首次環(huán)比全面下跌,新房二手房皆未幸免。

　　市場(chǎng)上花樣百出的樓盤(pán)降價(jià)促銷——零首付、降價(jià)險(xiǎn)、低價(jià)團(tuán)購(gòu)、七折利率優(yōu)惠等,也佐證了一線城市房?jī)r(jià)的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)甚至預(yù)言,在金九銀十來(lái)臨之際,一線城市將面臨大范圍“降價(jià)潮”。

　　事實(shí)上,一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下滑,多為少數(shù)區(qū)域拉低城市整體房?jī)r(jià),與城市部分“熱地”降溫等因素密切相關(guān)。二手房雖年內(nèi)價(jià)格普降,但成交量已現(xiàn)回升跡象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一線城市不會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià),開(kāi)發(fā)商的促銷雖讓利程度十分有限,但已可促動(dòng)房企走量。

　　新房:開(kāi)發(fā)商讓利尺度有限

　　事實(shí)上,不少購(gòu)房者并不認(rèn)同一線城市房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)上的下滑。

　　“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個(gè)售樓處,發(fā)現(xiàn)沒(méi)有降多少,依然堅(jiān)挺。偏遠(yuǎn)的新樓盤(pán)倒是有價(jià)格優(yōu)惠,可一算優(yōu)惠幅度極小,幾乎可以忽略不計(jì)?！币晃槐本┵?gòu)房者如此描述自己對(duì)北京房?jī)r(jià)的感受。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線城市新房齊齊下跌,在現(xiàn)實(shí)樓市中的表現(xiàn)更為復(fù)雜。

　　一方面,一線城市實(shí)際降價(jià)分區(qū)域,部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象,但絕大多數(shù)處于僵持狀態(tài)。

　　“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯,比如房山長(zhǎng)陽(yáng)、通州臺(tái)湖,但市場(chǎng)并未出現(xiàn)全面性降價(jià)?！?nbsp;亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示。

　　值得關(guān)注的是,這些降價(jià)區(qū)域,諸如北京東壩、臺(tái)湖等,大多曾在去年炙手可熱,甚至出現(xiàn)了高價(jià)“地王”。“去年開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀判斷市場(chǎng),之前漲幅比較高的區(qū)域庫(kù)存積壓較多,導(dǎo)致如今降價(jià)幅度大于其他區(qū)域。”張大偉說(shuō)。

　　北、上、廣、深新房市場(chǎng)分區(qū)域降價(jià)的另一特點(diǎn)是,郊區(qū)降價(jià)幅度明顯高于中心區(qū)域。對(duì)此,張大偉分析,這些屬于剛需區(qū)域,受今年信貸收緊影響非常大。而對(duì)北京而言,自住房的上市也吸引了大量需求。

　　另一方面,從一線城市降價(jià)樓盤(pán)來(lái)看,實(shí)際降價(jià)尺度有限,多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷,直降房?jī)r(jià)者寥寥。

　　之前被媒體報(bào)道為“京城‘萬(wàn)元盤(pán)’重現(xiàn)”的合生世界村,實(shí)際只有參加開(kāi)發(fā)商組織的“期權(quán)換房”活動(dòng),才能享受每平方米9800元的優(yōu)惠價(jià)格。近日北京珠江四季悅城推出的“買(mǎi)房7折利率”活動(dòng),也需將首付款中的部分資金作為信托認(rèn)購(gòu)額,購(gòu)買(mǎi)珠江投資旗下的基建信托。而更多的“特供房”,則需要先支付第三方機(jī)構(gòu)約2萬(wàn)、3萬(wàn)元不等的服務(wù)費(fèi)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員介紹稱,上海大規(guī)模的降價(jià)聲也并不多,采取最多的是購(gòu)房?jī)?yōu)惠券、贈(zèng)送禮物等方式來(lái)蓄客。廣州、深圳也多如此類。

　　在張大偉看來(lái),這些促銷優(yōu)惠落到購(gòu)房者頭上,其實(shí)讓利程度并不大。“因?yàn)橥恋貎r(jià)格處于高位,一線城市房企舍不得讓利。”

　　二手房:普遍降價(jià) 近期初現(xiàn)回暖跡象

　　在四大一線城市,與一手房較為堅(jiān)挺的價(jià)格相比,二手房?jī)r(jià)格浮動(dòng)較大。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)比今年以來(lái)統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn),北上廣深二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅通常大于一手房。

　　數(shù)據(jù)顯示,早在今年1月,北京二手房?jī)r(jià)格便有了0.1%的環(huán)比下跌,從4月開(kāi)始連續(xù)環(huán)比回落,上海、廣州、深圳則相對(duì)滯后。6月起,四大一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全跌,同比漲幅亦在收窄。

　　對(duì)于這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的,莫過(guò)于各大二手房中介門(mén)店店員?！敖衲晟习肽?通州這邊好幾家門(mén)店已經(jīng)關(guān)店了。”北京通州一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店店員向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道介紹,每天來(lái)咨詢的人比去年少很多,雖然價(jià)格已經(jīng)下調(diào),多數(shù)購(gòu)房者仍然猶豫不決。

　　“目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn),跌幅已近超過(guò)15%,部分房源甚至超過(guò)20%。”張大偉說(shuō)。

　　不僅是北京,類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道,7月份廣州二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)開(kāi)始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價(jià)拋盤(pán),降價(jià)幅度超過(guò)10%。

　　不過(guò),近期北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月北京二手房成交4001套,相較于5、6月份3000余套的成交量,有了較大提升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示,在經(jīng)歷的第一周成交遇冷之后,8月份第二周北京市二手住宅成交1894套,環(huán)比上漲9.7%,同比上漲5.0%。

　　對(duì)此,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為,前期受市場(chǎng)大環(huán)境遇冷及自住房競(jìng)爭(zhēng)影響,二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探,而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩,對(duì)二手房市場(chǎng)成交量增加產(chǎn)生了助力作用。

　　一線城市二手房市場(chǎng)是否就此回暖轉(zhuǎn)升?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,期性的波動(dòng)仍然存在,說(shuō)回暖可能為時(shí)尚早。“現(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能。” 寇海龍說(shuō)。

　　爭(zhēng)論:一線城市將迎“降價(jià)潮”?

　　盡管日前若干“日光盤(pán)”再現(xiàn)北京樓市,部分業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場(chǎng)初顯回暖端倪,但7月一線城市房?jī)r(jià)的全線環(huán)比回落,還是讓“降價(jià)潮”之聲再度喧囂四起。

　　證券日?qǐng)?bào)8月18日引述同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉觀點(diǎn)稱,以上海為例,大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨,一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

　　不少房企也表達(dá)了對(duì)降價(jià)的“曖昧”之情。據(jù)媒體報(bào)道,日前,萬(wàn)科總裁郁亮在解讀萬(wàn)科發(fā)展思路時(shí)表示,廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分、成熟度高,將會(huì)在該地適當(dāng)降價(jià)。

　　一線城市真將面臨降價(jià)潮?張大偉并不認(rèn)同?！耙痪€城市目前多是促銷,促銷已經(jīng)可以促動(dòng)房企走量了,北京促銷項(xiàng)目成交量都不錯(cuò),因?yàn)樾枨蠛艽??！?

　　以位于北京朝陽(yáng)區(qū)東壩的首開(kāi)常青藤為例,中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2萬(wàn)”等多項(xiàng)優(yōu)惠促銷活動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截止17日,首開(kāi)常青藤以89的成交量居于8月成交榜第6位。

　　在張大偉看來(lái),在樓市降溫的情況下,房?jī)r(jià)變化有三階段。第一階段是“止?jié)q”,也就是去化放緩,第二階段是房企促銷,進(jìn)行約 5%—10%的價(jià)格讓利。第三階段是大幅價(jià)格戰(zhàn)?！芭c杭州等地不同,一線城市不太可能進(jìn)入三階段,更多會(huì)在二階段徘徊?！?

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)也表示,一線城市樓市現(xiàn)在屬于觀望期、僵持階段,這是暫時(shí)的。“現(xiàn)階段的價(jià)格下調(diào),是市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整的正常現(xiàn)象?！?

　　對(duì)于降價(jià)潮不會(huì)在一線城市出現(xiàn)的原因,郭毅也指出,“在市場(chǎng)出現(xiàn)大面積降價(jià)前,估計(jì)政府的調(diào)控手段就會(huì)放松了。”(馬榕)