南京高科：業(yè)績有望繼續(xù)穩(wěn)步提升
公司從1993年開始涉足股權投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進一步擴大股權投資平臺。11年更設立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權投資平臺初步搭建完成，為股權投資業(yè)務下一步快速成長奠定堅實基礎。
市政業(yè)務穩(wěn)步推進
公司立足南京，歷年來承擔著“城市運營商”的主要職責，擔當了國家級南京經濟技術開發(fā)區(qū)和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設者和公共服務提供商，建立了以工程總承包施工(工程管理)為主體，市政設計、管養(yǎng)為輔，涵蓋園林綠化、物業(yè)管理、污水處理等業(yè)務的“大市政”產業(yè)鏈，成為了東區(qū)建設的重要力量。市政業(yè)務多年來為公司提供穩(wěn)定的業(yè)務量以及利潤水平，提供較豐富的現(xiàn)金流，同時平滑地產業(yè)務周期性較大帶來的業(yè)績波動等。
2010年開發(fā)區(qū)東區(qū)開發(fā)拉開帷幕，南京市政府將開發(fā)區(qū)東區(qū)及金陵石化循環(huán)經濟示范園合共132.33平方公里范圍交由南京經濟技術開發(fā)區(qū)管委會實施統(tǒng)一管理。公司在同年簽署了《關于南京經濟技術開發(fā)區(qū)東區(qū)循環(huán)經濟示范園一期和龍?zhí)稒C電產業(yè)園之委托開發(fā)合同》，獲得合同開發(fā)面積9.13平方公里。按照合同規(guī)定，開發(fā)區(qū)管委會保證公司獲得固定的委托開發(fā)收益。年化凈收益率為公司實際投入的委托開發(fā)直接成本和間接成本總和的6%。
目前南京經濟技術開發(fā)區(qū)管轄面積擴大到200平方公里，后續(xù)公司在如市政基礎設施承建、土地成片開發(fā)轉讓、園區(qū)管理及服務、委托開發(fā)等方面的潛在業(yè)務量相當大，將支持公司市政業(yè)務的繼續(xù)穩(wěn)步推進。
房地產業(yè)務發(fā)展進入成熟期
發(fā)展勢頭良好
公司房地產業(yè)務目前主要以南京高科置業(yè)有限公司為運作平臺。其累計開發(fā)面積已達400萬平米，項目儲備量超過200萬平米，產品品類涵蓋普通住宅、高檔別墅、商業(yè)地產、經濟適用房等多個領域。高科置業(yè)堅持中高端商品住宅開發(fā)的戰(zhàn)略定位，開發(fā)的山水風華、新城鄰里、誠品城、左右陽光等樓盤均在市場創(chuàng)出不錯的銷售業(yè)績。目前公司正在著力打造高科·榮境、高科·榮域項目。我們認為公司近幾年房地產業(yè)務在不斷發(fā)展壯大，年均銷售收入均達到10億以上，占公司總收入的比重也不斷提升。公司的房地產業(yè)務發(fā)展勢頭良好并且已經進入了一個相對成熟期。
今年公司主推樓盤高科榮域及高科榮境兩個項目，定位中高端市場。項目在南京市場上產生較大影響力，從而大大提升了公司在房地產業(yè)上的品牌形象。預計該兩大項目年內均能實現(xiàn)不錯的銷售業(yè)績，對12及13年公司房地產業(yè)務的業(yè)績增長有所提振。
高科榮域
公司今年主推的高科·榮域項目坐落于仙林大學城核心，周邊高校林立，距地鐵二號線學則路站約2.5公里。項目總建筑面積約21萬平米，規(guī)劃21棟小高層住宅，8棟電梯花園洋房，配建風情商業(yè)街，多功能會所等。項目采用干掛石材外立面、尊崇入戶門廳、電梯私有化等等，大大提高項目品位，很好地打造高科置業(yè)在房地產領域的品牌形象。
公司從12年1月份開始推出22、24棟房源，隨后陸續(xù)推出其它號樓宇，項目均價12000元，上半年整體銷售去化情況令人滿意。7月中下旬開始陸續(xù)加推小高層房源，預計能保持較好去化。項目整體將于13年竣工交付。
高科榮境
榮境項目分為A-1、A-2兩個地塊，建設用地面積42萬平米。A-1地塊為純別墅用地，總用地面積5.7377公頃，總建筑面積4.5萬平米。規(guī)劃建筑26幢別墅，其中12棟為聯(lián)排單體別墅，其他14棟為疊加別墅，共計207套。A-2地塊規(guī)劃建設有山頂別墅、大平層住宅、商業(yè)和山頂會所。公司將于近期推出榮境一期項目。目前儲客情況較理想，估計樓盤開盤能實現(xiàn)熱銷。
榮境的聯(lián)排別墅，突破傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的尺度局促，邊戶單元面寬達12米，中間單元面寬達到9.5米；聯(lián)排別墅的私家庭院地面抬高處理，讓主人在回家時享受充滿魅力的入口空間；且主要臥室均朝南，實現(xiàn)全明布局，大面積的私家庭院和情景露臺贈送。而榮境的疊加較普通疊加產品不一樣的是，更注重了業(yè)主入戶時的尊貴感受，疊加別墅下戶的邊戶享360度私家庭院，中間戶前后有庭院；疊加別墅上戶私享獨立電梯，并有情景露臺贈送。
股權投資提升公司價值
股權投資業(yè)務是公司的業(yè)務亮點之一，也是公司核心價值的重要組成部分。公司從93年開始涉足股權投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進一步擴大股權投資平臺。11年更設立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權投資平臺初步搭建完成，為股權投資業(yè)務下一步快速成長奠定堅實基礎。
公司目前股權投資中，已上市公司共3家，分別為棲霞建設、中信證券以及南京銀行。這3家上市公司資產質地優(yōu)良且盈利能力強，為公司帶來豐厚的利潤回報。11年公司共獲得該3家上市公司貢獻的股利收益1.39億元；而以公布的利潤分配方案測算，12年共可獲得股利收益1.54億元，相當于貢獻12年每股收益約0.22元。公司最初對該3家公司投資成本僅為12.684億元，以12年6月底市值計算，公司所持3家上市公司股權的公允價值合計約46.16億。未來如若出售股權，將能大大增厚業(yè)績。
另外公司控股的臣功制藥，經過幾年的努力已逐漸擺脫以往“規(guī)模較小、品種單一”的瓶頸束縛，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。目前“臣功制藥”已在市場上樹立了“兒科用藥專家”的品牌形象，同時產品銷售遍布全國，銷售收入逐年增長，多年來都為公司提供穩(wěn)定的利潤收益。
其余參股的多家高新企業(yè)以及金融企業(yè)同樣具有市場前景廣闊、盈利能力突出的優(yōu)點，如近期新增投資的廣東怡創(chuàng)、恒安方信等項目。其中廣州農村商業(yè)銀行以及南京證券等，在未來幾年成功上市可能性也較高。
我們認為，公司前期多個項目的成功足以證明其投資運營團隊具有豐富經驗以及出眾的能力。同時經濟技術開發(fā)區(qū)內項目資源豐富。公司深耕開發(fā)區(qū)多年，利用三大專業(yè)平臺，在識別與獲得有潛力的質優(yōu)項目上具有天然優(yōu)勢。公司近年在項目獲得上也已經涉足除江蘇省外的其它地區(qū)，足見其具有全國布局的戰(zhàn)略前瞻性以及能力。股權投資業(yè)務通過“投資—培育—退出”的良性發(fā)展機制，為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益，也使企業(yè)成為社會上真正的價值創(chuàng)造者。這也是公司未來業(yè)績實現(xiàn)超預期增長的關鍵所在。
總結與投資建議
公司作為園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，以市政業(yè)務、房地產開發(fā)以及股權投資三大業(yè)務作為支撐，未來業(yè)績能繼續(xù)穩(wěn)步提升。首先市政業(yè)務隨著開發(fā)區(qū)擴展而不斷推進，未來一段時間都能為公司提供穩(wěn)定的收入來源，同時能平滑地產周期性風險；其次公司房地產業(yè)務經過近幾年的發(fā)展壯大，進入了一個相對成熟期。開發(fā)的產品市場認受性高銷售理想，大大提升公司房地產品牌形象的同時也很好地為公司業(yè)績增長提供有力支撐。最后公司憑借深耕開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，在優(yōu)質項目挖掘以及獲得上具有較大優(yōu)勢。運營團隊經驗豐富能力出眾，相信能繼續(xù)為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益。
南京經濟技術開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，近期新三板擴容獲批，將能刺激公司股價造好；另一方面，公司參股多家金融企業(yè)，在金融改革的帶動下公司也能成為間接受惠者。預測12——13年EPS分別為0.91元、1.15元和1.30元，對應當前股價PE分別為11倍、8倍和7倍，股價較便宜，給予公司“謹慎推薦”投資評級。
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