本報訊 集體土地上建設的租賃住房不得以租代售；承租的集體租賃住房不得轉租。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

　　8月28日，國土部和住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，鄭州等全國13個城市進入利用集體建設用地建設租賃住房的首批試點。

　　此政策剛一公布，就被部分人士解讀為農村集體土地不用經過征地環節直接進入市場，小產權房的春天來了等。對此，有業內人士直言，各城市后續政策尚無公布，會有多大的供應量尚不確定，很多猜測存在誤讀。鄭報融媒記者 王亞平

　　新政 集體土地建租賃住房 鄭州成全國試點之一

　　8月28日，國土部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱《方案》）。

　　《方案》表示，為增加租賃住房供應，構建購租并舉的住房體系，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。

　　根據《方案》，利用集體建設用地建設租賃住房的目標是成功運營一批集體租賃住房項目，完善規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

　　記者了解到，在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

　　試點項目區域要求基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

　　承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

　　解讀一 城市近郊區發展機會增加

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，從此次試點城市名單來看，基本上和此前首批租賃市場發展的試點城市名單一致，這也是為了讓此類城市具備一個良好的租賃市場發展基礎，尤其是通過用地政策的推進，有助于更好地理順當前的用地關系，對于平衡用地結構、積極為租賃產品提供租賃用地支持等都能發揮較好的作用。

　　此次試點城市的發展規模較大，很多近郊區發展的機會在增加，產業和企業的布局較多地圍繞在此類近郊區市場上。所以預計后續在集體建設用地方面，近郊區的用地會率先進行改革。

　　發揮集體建設用地的價值，租賃市場的發展成為盤活此類用地的一個很好渠道，且通過發展租賃市場，形成更為科學的社區建設，有助于此類區域后續的較好規劃。

　　《方案》提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。換而言之，此類用地不是征地或簡單地流入市場，其發展租賃市場的主導權還是會給予村鎮集體經濟組織，這樣就可以預計，后續一些村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，也形成了增收增利的效應，進而助推改革的步伐。

　　解讀二 集體租賃住房不是小產權房

　　該政策發布后，有自媒體就快速發文稱“小產權房的春天要來了”。

　　對此，國土部有關負責人回應稱，集體租賃住房與“小產權房”有本質區別，不能混為一談。

　　上述負責人表示，集體租賃住房是用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批準建設，依法實施不動產登記的用于租賃的住房。這與“小產權房”不是一個法律概念。

　　值得關注的是，《方案》中明確指出，探索租賃住房監測監管機制，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

　　解讀三 房價不會大幅下降

　　從遏制炒房到鼓勵租賃，去年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是炒的”以后，鄭州的樓市政策就在努力踐行這一精神。

　　《方案》發布后，還引發“房價下降兩成”“房價被徹底摁倒”等各種猜測。

　　對此，鄭州某房企負責人表示：“當前的樓市政策，都是讓房子發揮自住而非投資的功能的不斷深化，但并非意味著房價會大幅下跌，尤其是鄭州正在建設國家中心城市，為吸引人才、留下人才不斷放大招，未來會有穩定的需求持續釋放，強調租購同權，鼓勵租賃，就是為了促進房地產市場的穩步發展?！?/p>

　　有業內人士直言，目前集體建設用地建設租賃住房僅是在13個城市進行試點，并且采取政府主導、農民集體自愿的原則，試點實施后要在2019年11月開展中期評估，并在2020年底前進行總結，這些試點會有多大的供應量尚不確定，因此對房價能有多大沖擊存疑。