“歡迎鄭州購(gòu)房團(tuán)蒞臨考察”，9月中旬以來，西安多個(gè)樓盤在醒目位置掛出了這樣的條幅，雖不會(huì)成為市場(chǎng)主力量級(jí)規(guī)模，但這多少折射出鄭州購(gòu)房團(tuán)在西安樓市中的“重要性”。

　　近日，記者多方獲得的消息顯示，9月中旬以來，以鄭州購(gòu)房客群為主，“北上廣”和合肥等外地購(gòu)房者開始組團(tuán)“狙擊”西安樓市，出手動(dòng)輒10套以上，除了小戶型投資性房產(chǎn)外，改善性住房也是其出手標(biāo)的。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，西安樓市庫(kù)存量一直處于高位，“城改+棚改”工程沖擊商品房市場(chǎng)。就目前來看，在全國(guó)重點(diǎn)城市中，西安房?jī)r(jià)多年來一直在低價(jià)位徘徊，但近幾年有所發(fā)展，對(duì)外地投資者吸引力加強(qiáng)。

　　外地購(gòu)房者

　　組團(tuán)出擊西安樓市

　　“昨天一個(gè)來自北京的客戶，一下子定了11套房。”位于西安市曲江新區(qū)的萬科·東方傳奇項(xiàng)目的銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，進(jìn)入9月份之后，成交量明顯上漲，到現(xiàn)在，售價(jià)小幅漲至8500元-9500元∕平方米之間，主力戶型為83平方米和120平方米兩種，本月已經(jīng)成交了300多套房，這幾天每天成交量都有20多套。

　　該銷售人員還透露，項(xiàng)目雖然賣了一年左右，但進(jìn)入9月份后，因有地鐵、商業(yè)等配套，河南、北京等外地人定房和咨詢量都開始猛增。尤其近幾日，來樓盤咨詢的多數(shù)是外地客戶。而在整個(gè)項(xiàng)目中，來自鄭州、北京等外地客戶占比大約超過30%，其中河南客戶占比最高，而購(gòu)買者多數(shù)是投資需求。在已經(jīng)成交的房產(chǎn)中，這些外地購(gòu)房者傾向選擇小戶型，一般都是10多套，20多套量級(jí)地定房。

　　鑒于此，“最近我們項(xiàng)目每個(gè)星期都在提價(jià)，一般提價(jià)區(qū)間為每平方米100元-300元”，該銷售人員還提醒道，“你若‘十一’期間來，或許還能選到一些剩下的房源，現(xiàn)在我已經(jīng)不能保證你可以買到好的樓層，因?yàn)檫@輪開盤的房源就快賣完了。”

　　而萬科的另一個(gè)項(xiàng)目萬科·金域名城，近期成交的外地客戶主要以鄭州、北京、上海為主，占比為30%左右。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)記者探訪，龍湖、保利、恒大等知名房企開發(fā)的項(xiàng)目也均有外地人“狙擊”。

　　據(jù)記者了解，龍湖地產(chǎn)在西安開發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目中，均出現(xiàn)鄭州、北京、安徽等外地購(gòu)房者的身影。其中，位于浐灞生態(tài)區(qū)浐河邊的“龍湖香醍”項(xiàng)目，中秋三天項(xiàng)目成交48套，外地購(gòu)房成交以北京、鄭州、安徽、廣州為主。

　　位于浐灞生態(tài)區(qū)東二環(huán)北沿線北辰大道東側(cè)的“龍湖源著”項(xiàng)目，中秋三天項(xiàng)目成交40多套，外地購(gòu)房成交客戶以鄭州、深圳為主，成交的主力戶型為142平方米洋房和頂躍，成交均價(jià)分別為洋房8500元/平方米-11000元/平方米;位于城南的“龍湖曲江畔”項(xiàng)目，三天項(xiàng)目成交45套，外地購(gòu)房成交則以北京、上海、安徽、成都為主。

　　另據(jù)龍湖方面透露，在外地人客群中，付款方式也主要以按揭和一次性付款為主，且客戶帶新客戶來看房者比例較高。

　　同樣，記者以購(gòu)房者身份從位于浐灞生態(tài)區(qū)東二環(huán)北沿線北辰大道東側(cè)的“保利心語花園”項(xiàng)目獲悉，該項(xiàng)目中秋三天成交約80套，近期成交量最高的一天高達(dá)40套以上，成交戶型以小三室的高層為主，總價(jià)60萬元/套左右。

　　“確實(shí)有一次定10多套，20多套房的外地客戶，但這些客戶都是成群結(jié)隊(duì)的，一組人來買，一般當(dāng)場(chǎng)刷卡付定金，一個(gè)月內(nèi)付全款，他們傾向于小戶型房源，總價(jià)一般集中在50萬元-70萬元之間。”保利心語花園項(xiàng)目銷售中心人士透露，從8月下旬開盤至今，兩棟樓400多套房源已經(jīng)快銷售完了。而另據(jù)反映，節(jié)前位于曲江二期的“保利曲江春天里”被來自安徽的客戶團(tuán)購(gòu)38套。

　　多個(gè)樓盤

　　外地購(gòu)房者超三成

　　有報(bào)道稱，西安當(dāng)?shù)氐闹麢C(jī)構(gòu)美城機(jī)構(gòu)首席分析師沈瑋曾表示，“從我們公司代理的項(xiàng)目來看，從中秋節(jié)至今，各個(gè)項(xiàng)目的外地客戶成交比例占到了大約40%左右，之前的外地客戶成交比例在20%——30%左右。”

　　西安當(dāng)?shù)氐囊晃蝗珖?guó)性知名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這一波鄭州購(gòu)房者在西安的外地購(gòu)房者當(dāng)中占比超過40%，這些鄭州人多在西安城北購(gòu)房。

　　然而，在該人士眼中，這一波鄭州購(gòu)房者與當(dāng)年的陜北炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)并不完全相同。簡(jiǎn)言之，除卻小戶型、總價(jià)低的基本定位為投資性房產(chǎn)不同，在這一波鄭州購(gòu)房者中，改善性房產(chǎn)需求并不低，以龍湖和萬科單套總價(jià)超過100萬元的洋房產(chǎn)品來說，無論項(xiàng)目定位還是周邊配套，其銷售對(duì)象畫像都是改善性需求人群。

　　該人士進(jìn)一步稱，來買上述類型樓盤的客戶一般為鄭州當(dāng)?shù)氐纳馊耍麄兌嚓P(guān)注樓盤周邊的教育和醫(yī)療配套資源。在他們看來，在大學(xué)教育、醫(yī)療和經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，西安比鄭州優(yōu)勢(shì)明顯，未來是存在移居至此的可能性的，因此趁西安樓市還處在去庫(kù)存過程中，且能讓資金貶值止損時(shí)入手，買到的是投資與居住需求的雙保障性資產(chǎn)。另外，西安籍在外工作的年輕人發(fā)現(xiàn)西安仍處價(jià)值洼地，從而返鄉(xiāng)置業(yè)，也是近期成交的重要構(gòu)成。

　　在記者調(diào)查采訪中也發(fā)現(xiàn)，這一波外地人來西安買房是有背后邏輯的。今年9月10日起，西安通往多地的高鐵成功聯(lián)網(wǎng)，到鄭州只需2小時(shí)，到上海、長(zhǎng)沙、天津等城市只需要6小時(shí)。不過，除了交通在可接受的范圍之內(nèi)這個(gè)因素外，西安房?jī)r(jià)性價(jià)比高是關(guān)鍵性因素。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2016年1月份-8月份，銷售面積約1125.61萬平方米，是有史以來銷售量最高的一年，銷售均價(jià)6903元/平方米。而在今年8月份，鄭州房?jī)r(jià)早已破萬元，主城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到12978元/平方米，新房、二手房分別漲幅為5.2%和4.5%。另據(jù)2016年8月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)排行榜(局部)顯示，鄭州第24位，西安第64位。

　　“鄭州舊城區(qū)改造進(jìn)程較快，已基本完成。近期又拍出地王，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期刺激明顯。”上述房企營(yíng)銷人士向本報(bào)記者表示，但西安樓市尚處在去庫(kù)存過程中，即使在二線城市承接一線城市外溢需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，西安也并未推出大量核心地段走招拍掛流程的土地，因此并未見地王。另外，從今年成交均價(jià)走勢(shì)來看，出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)也是8月份以后，尤其9月中旬外地需求進(jìn)入西安市場(chǎng)以來，才出現(xiàn)明顯上浮，但每平方米較年初也僅上浮500元左右。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，西安商品住宅存量為1900萬平方米，按照2016年上半年月均100多萬平方米的去化水平，商品住宅去化周期達(dá)15個(gè)月。而根據(jù)西安房地局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月31日，西安商品住宅存量為1538萬平方米，成交均價(jià)小幅上漲至6875元∕平方米，去化周期下降至9個(gè)月。

　　“整體來看，即使有外地人組團(tuán)來買房，下半年市場(chǎng)穩(wěn)定上升，但西安樓市整體仍處于去庫(kù)存過程中。”上述房企營(yíng)銷人士如是表示。