由于認為預測未來12個月住宅房地產銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱，穆迪投資者服務公司不久前宣布將中國房地產業展望從穩定調整為負面。與此同時，一線城市廣州出現大幅降價，多家投行也對房地產開發商資金鏈提出警示。記者采訪的不少專業人士認為，房地產市場已經進入我國宏觀調控一直期望出現的下行周期。在這一周期中，面臨分化、淘汰的開發商啟動“自救模式”，各地可能出現較大面積的以價換量、降價銷售。
“特價“清貨”降聲紛起
近日，位于中國一線城市廣州的一個“地王”項目近日以幾乎“腰斬”的方式促銷，引發中國房地產業震動。“一線城市出現這樣幅度的降價，有點出乎意料。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎說。
這個項目為亞運城“山海灣”，位于廣州番禺區。記者了解到，“山海灣”5月30日推出100多套“特價”房源，戶型涵蓋136-311平方米三房、四房與復式，售價9800元至12500元每平方米。此前，“山海灣”的售價為16000—22000元每平方米。公開資料顯示，2009年，富力、中信、世茂、碧桂園、雅居樂等5家房地產大鱷聯合以255億總價競得廣州亞運城項目，創造中國拍地史上地塊最大、總價最高的“奇跡”。該項目一度掀起搶購潮，市民不顧炎熱天氣排隊搶購。
記者了解到“山海灣”降價之后，番禺板塊的一些樓盤降聲隨之而起，紛紛推出“特價單位”、“清貨單位”。而根據搜房網數據監控中心的統計，今年4月26日至5月25日一個月時間里，廣州降價樓盤數量高達59個，占比超2成。在“山海灣”降價之前，在北京、杭州等地一線城市，盡管沒有出現“山海灣式”的大降價，但已紛紛出現新樓盤降價銷售的現象。來自高華證券的研究報告顯示，年初至6月8日，已公布數據的25個城市的商品房或住宅銷售交易量同比降幅中值為26%。5月70個大中城市中，價格下降的城市過半。
相關機構統計顯示，截至5月中旬，國內TOP20房企累計銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億的不到三分之一。華融證券分析師易華強認為，交易量大幅下降，意味著下半年開發商去庫存壓力增大，以價換量乃至降價銷售將成常態。
高負債率下資金鏈承壓
“降價促銷是為了加快資金回籠。”“山海灣”的銷售代理方合富置業的李經理稱。
“房地產企業的高負債率是其加快吐貨、盡早回籠資金的一個重要原因。”一位業內人士稱，以廣州的富力地產(富力又一城富力盛悅居)為例，去年年報顯示，該公司負債率創下2008年以來新高。年末公司手持現金較上年同期增加89%至243億元，但同期負債增加了72%至615億元，令凈負債權益比攀升至111%。5月底，中國房地產研究會、中國房地產協會及中國房地產測評中心在香港發布上市房企測評報告指出，房地產板塊整體低迷，償債壓力升至三年來最高，盈利比率則持續下滑。
測評結果顯示，2013年上市房地產企業普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長期負債比例來看，房地產上市公司資產負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個百分點，均為三年來最高點。中銀國際發布研報認為，近期房地產企業投資和銷售降溫速度快而猛烈，房地產企業面臨巨大償債壓力，庫存滯銷會加劇已經負債率偏高的開發商的風險。
“高負債率將成為未來一段時間內地產行業的風險集聚的主要因素。”中銀國際分析師田世欣說。國內四大地產商公布的5月份業績顯示，萬科A為145.4億元，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)為122.21億元，金地集團為26.2億元，招商地產為25.71億元。與4月相比，盡管單月業績有所企穩，但前5月年度目標完成率均不足五成。中小房企業績更是出現“滑落”。
業內分析人士認為，如果市場面在接下來沒有較大變化，房企2014年銷售業績將不容樂觀。“房地產企業資金鏈將面臨史無前例的壓力。”彭澎說。
開發商進入“自救期”
不久前，央行針對剛需進行“喊話”并推出了定向降準等“微刺激”政策，但對房地產行業影響微弱。中銀國際對5月份按揭統計研究顯示，除了審批時間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現改善。
“商業銀行基于經濟利益主動調整房貸很難由于‘喊話’而解決，除非貨幣環境整體放松，如大幅降息、降準等。”彭澎說。采訪中，多家機構的判斷是：“房價將進入一個相對較長的‘去泡沫’階段，并伴隨一定的結構性分化。”廣州廣證恒生證券研究所有限公司首席研究官袁季認為，中國房地產市場盡管不可能出現“崩盤”，但已經進入下行周期。
“當前，開發商降價促銷，為了加快完成全年業績任務，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為說。在他看來，在目前一線城市限購政策仍未放松、房貸政策仍趨緊的條件下，開發商采取主動而非被動的降價行為，是一種理性的“積極自救”。
“也可以說，在結構性分化的背景下，中國房地產開發商進入了‘自救期’。”彭澎等多位專業人士認為。
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