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樓市進入“拉鋸戰(zhàn)”：高價地頻現(xiàn) 調(diào)控持續(xù)

2016-11-24 09:37 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

[摘要] 自2016年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

　　樓市“迷局”

　　自2016年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。高價地頻現(xiàn)的同時，各地的調(diào)控政策并未停歇。進入11月，全國共有10個城市在此前的基礎(chǔ)上出臺“加強版”樓市新政，樓市“拉鋸戰(zhàn)”仍將持續(xù)。

　　導(dǎo)讀

　　盡管本輪調(diào)控并非全國通行的“一刀切”，而只是集中在部分熱點城市，但政策出臺的密度之高、力度之強，仍然被認為是前所未有。且從房地產(chǎn)成交全面下滑來看，其影響力已經(jīng)波及全國。

　　11月21日，當(dāng)福州（樓盤）市在一天內(nèi)推出9宗住宅用地、其中4宗已超過3萬元的單價成交之時，幾乎所有從業(yè)者都覺得難以置信——福州是本輪較早出臺調(diào)控政策，且政策力度較大的城市之一。

　　今年9月28日，福州發(fā)布全面調(diào)控樓市的“榕七條”，其中包括提高競買土地保證金的比例、縮短土地價款的付款期限等。10月6日，福州又出臺限購政策，福州五區(qū)的市民對144平以下房源限購2套，同時提高了首套房和二套房的首付比例。但這并沒能阻止高價地的出現(xiàn)。

　　于是，福州再度出臺政策予以調(diào)整。11月23日，福州下發(fā)調(diào)控文件，要求二套房公積金貸款首付提高到50%，同時要求新房價格“零增長”。

　　過去一個多月來的樓市格局，幾乎都處于“地王”與新政交織的復(fù)雜狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士將其稱為“博弈期”或“拉鋸戰(zhàn)”，意為在經(jīng)過最初的劇烈調(diào)整后，市場與政策正在互相角力，以求達成新的平衡。

　　樓市降溫土地市場仍火熱

　　自今年9月末10月初超過20個城市出臺調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

　　住宅市場的局面可用“量價齊跌”來形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，11月中上旬，全國54個熱點城市共成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

　　其中，11月中上旬，一線城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。

　　價格方面，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。10月下半月，深圳（樓盤）、成都、北京（樓盤）、天津（樓盤）、上海（樓盤）、廈門（樓盤）和鄭州（樓盤）等7個城市新房價格已出現(xiàn)下降。

　　土地市場則并未如預(yù)期般大幅降溫。雖然高價地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點城市，土地?zé)岫炔⑽唇禍兀医谟杏萦抑畡荨?/font>

　　11月22日，武漢（樓盤）公開出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價為110億的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億。

　　11月22日，廣州（樓盤）推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，共催生7個區(qū)域“地王”，土地出讓時間持續(xù)了近9個小時。長沙（樓盤）也在當(dāng)日誕生“地王”。經(jīng)過114輪競價后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的單價刷新了長沙的最高紀(jì)錄。

　　此前的北京也有土地成交紀(jì)錄，在設(shè)置最高限價的情況下，北京并未誕生高價地。但在交易中，開發(fā)商觸動了“住宅全部自持”的條款，其對企業(yè)帶來了強大的資金壓力。

　　易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市場出現(xiàn)冷熱差異，主要原因在于，調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。該機構(gòu)指出，在供應(yīng)方面，預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價“限漲令”等政策打擊了不少項目的推案熱情。在需求方面，限購、限貸等政策并沒有從根本上消滅合理購房需求，只是將購房需求延后。并且當(dāng)這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發(fā)。

　　因此，熱點城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動依然存在。除實體經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對有限外，在2016年良好的銷售業(yè)績支持下，對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。

　　“博弈”仍將持續(xù)

　　就在高價地頻現(xiàn)的同時，各地的調(diào)控政策并未停歇。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年11月以來，全國共有10個城市在此前的基礎(chǔ)上出臺“加強版”樓市新政，分別是廣州、南京（樓盤）、西安（樓盤）、成都、東莞（樓盤）、武漢、深圳、福州。北京在土地出讓中推出的“住宅部分自持”條款，同樣也被視為新政。

　　中原地產(chǎn)指出，自今年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。其中，福州、廣州等地在短短不到兩個月內(nèi)出臺三次調(diào)控措施。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，此輪政策的主要特征體現(xiàn)為“打補丁、加壓力”。也即，一方面將政策延伸至此前未覆蓋到的領(lǐng)域，另一方面強化執(zhí)行。

　　如上海近期就發(fā)文嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定的行為，并叫停了“接力貸”、“合力貸”等業(yè)務(wù)，正是對此前調(diào)控政策的“查漏補缺”。

　　北京某知名房企相關(guān)負責(zé)人將此形容為一場“拉鋸戰(zhàn)”。“市場有內(nèi)生動力，房價和地價都在供需關(guān)系的驅(qū)使下試圖上漲；政府部門則希望市場平穩(wěn)，所以全面打壓。”該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，博弈的雙方分別是“看得見的手”和“看不見的手”。

　　上述人士表示，在本輪政策出臺之初，由于力度較大，市場出現(xiàn)全面降溫。近期土地市場升溫，既有部分城市推地規(guī)模較大的原因，也說明市場正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進一步打壓。

　　易居克而瑞認為，為了真正達成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。就土地政策而言，該機構(gòu)認為，不僅是資金來源監(jiān)管將進一步加嚴(yán)，類似南京、合肥（樓盤）的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預(yù)政策也可能會在更多城市出現(xiàn)。

　　張大偉也指出，預(yù)計本次調(diào)控將可能持續(xù)6個月以上。受此影響，高價地的出現(xiàn)頻率將可能降低，市場也會進一步降溫。預(yù)計四季度大部分城市的房價都將趨于平穩(wěn)，更多的城市將會出現(xiàn)房價下調(diào)。