[摘要] 鄭州地產市場持續了9個月的“高燒”，讓住宅成為風頭無兩的寵兒。相較于住宅的高壓管控，商辦市場則顯得有點平靜。
鄭州地產市場持續了9個月的“高燒”，讓住宅成為風頭無兩的寵兒。相較于住宅的高壓管控，商辦市場則顯得有點平靜。雖然國務院辦公廳6月發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許商業用房改變為租賃用房，但就目前而言政策落地尚需時日，對商辦物業庫存的去化作用有限。然而隨著政策突襲，限購、限貸等一系列針對商品住宅市場投資行為的緊箍咒，迫使投資者的目光轉而投向寫字樓和商業市場。仿佛是在一夜之間，寫字樓市場似乎迎來了春天？
鄭州寫字樓現狀仍需4年消化完畢
由于首付五成、使用年限較短等原因，鄭州的非住宅市場特別是寫字樓一直以來存在著庫存量大、成交價格不高的特點。目前鄭州住宅每平方米2萬多已經不再稀奇，處于高位，但寫字樓還是倒掛的。比如東風南路與康寧街交會處建業天筑項目3.7萬/㎡，而附近的寫字樓才1.5萬/㎡，價格落差很大，寫字樓處于典型的“低位”。相比較國外成熟的房地產市場，未來鄭州寫字樓市場的資產價值和租金還有很大成長空間。寫字樓的投資不受限購限貸的限制，因此可以任意縱橫馳騁。
據統計，前三季度鄭州市寫字樓共計成交36.6萬㎡，均價為10691元/㎡。歷史數據顯示，近3年鄭州市場寫字樓年均成交均在60萬㎡左右，價格從2013年的9700元/㎡小幅增長至2015年的10800元/㎡。從前三季度數據來看，2016年鄭州寫字樓市場表現中規中矩。從庫存方面來看，目前市場庫存約為250萬㎡，需要4年消化完畢。從區域來看，鄭東新區和金水區依舊為寫字樓熱點區域，除了供應量大外，這兩個區域相關產業基礎的發達，較強的經濟基礎都有可能帶來大量的成交。
寫字樓真的將迎來春天？
就目前形勢來看，投資熱錢最有可能轉向商業寫字樓市場，不動產投資收效還是較為妥當的投資行為。相對其他投資產品來說，不動產投資具有穩定性，看得見摸得著。而住宅限購后這一通路阻斷，市場只有商業寫字樓產品，單從財富保值增值性能上看寫字樓在后續市場表現中將會受到“遲到”的重視。
河南地產業內人士陳世博認為，今年10月，鄭州重啟限購政策，這對于寫字樓市場來說，可能是春天即將來臨的一個新的信號。不僅如此，今年以來，隨著鄭州設立自貿區、航空港區的快速發展、特大城市概念的落地，鄭州未來幾年將處于經濟發展的戰略機遇期。因此，如何在寫字樓項目上提升運用新模式、提升服務能力、增強吸引力，將是開發及運營者亟待應對的新形勢。
但是住宅市場執行嚴格的樓市新政，市場投資氛圍趨冷，購房者觀望情緒蔓延，寫字樓同樣也會受到影響。河南省商業經濟協會會長宋向清及河南知名地產專家高重恒都認為，寫字樓市場表現一定會比雙限之前好，這個判斷是準確的。但由此得出寫字樓的春天來了，依據不充分。因為，寫字樓市場好壞取決于供求關系，目前寫字樓供大于求問題突出，而且這種局面并不會短期內消除，因此寫字樓距春天還有些距離。
宋向清認為當前市場下寫字樓最重要的因素是適應創新創業者需求，開發一些戶型適宜、配置齊全、功能完備的寫字樓。好的寫字樓主要有以下幾點優勢：首先，政策上一定要有政府支持。政府打造的新區往往對企業孵化、資金招引、稅收減免等有較大的政策扶持；其次，區域上一定要具備商務氛圍。商務辦公鏈成體系的區域往往擁有良好的商務辦公配套及政務辦理配套服務，比較節省工作時間利于提升企業工作效率；再次，交通環境上一定要具有通達性。最后，產品上一定要體現辦公檔次，具有相應的物業配套服務。入戶層高、樓層層高、空間設計和外觀呈現等是寫字樓產品硬件，物業服務是其軟件。而戶型段則決定了寫字樓業態分布的均衡性。戶型段跨度較大的寫字樓物業能容納不同業態的公司利于企業交流和業務合作。寫字樓產品擁有以上幾點優勢往往會受到大量企業的青睞爭相入駐，是名副其實的“潛力樓”，未來價值不可估量。
