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　　今年以來，中國(guó)樓市出現(xiàn)了新一輪調(diào)整，樓盤打折促銷、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降、交易持續(xù)低迷、房企資金吃緊。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，波動(dòng)、分化、創(chuàng)新是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。專家認(rèn)為，以往依靠行政干預(yù)的樓市調(diào)控思路正在轉(zhuǎn)變，取而代之的是以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速形成。隨著市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入理性發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)走下“直升機(jī)”

　　從去年一線城市房?jī)r(jià)“高燒不退”，到今年上半年全國(guó)性房?jī)r(jià)松動(dòng)，昔日高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，下行態(tài)勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降6%，住宅的新開工面積同比下降19.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%。

　　7月份，被視為全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)全線下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比下降的城市由上月的55個(gè)增至64個(gè)，為2011年1月以來最多。其中，北京7月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.0%，為2012年4月以來首度環(huán)比下跌。

　　專家認(rèn)為，樓市延續(xù)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)看跌預(yù)期形成，使買房群體陷入觀望、等待中，“買漲不買跌”的心理進(jìn)一步加劇。“7月份，由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明，購(gòu)房者不少選擇觀望，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示。

　　買房必賺成為過去式

　　未來買房必賺的現(xiàn)象將有所改變。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱指出，在過去十多年中，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于亢奮、過熱的狀態(tài)，拿塊地就能掙錢是非常不正常的現(xiàn)象。

　　“從過去房地產(chǎn)的整體上漲，到今后的有漲有跌，波動(dòng)將成為市場(chǎng)常態(tài)。”秦虹認(rèn)為，自從1998年中國(guó)住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體一直呈現(xiàn)上漲局面，但未來不可能永遠(yuǎn)上漲，而會(huì)有漲有跌。

　　在談到分化這個(gè)新常態(tài)時(shí)，秦虹表示，并不僅僅是城市在分化，企業(yè)也在分化。一是具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策要因地制宜，分類調(diào)控，根據(jù)各個(gè)地方不同的情況，各地方政府進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。二是對(duì)企業(yè)來講，今后專業(yè)化能力對(duì)其發(fā)展來說尤其重要。

　　秦虹認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新集中在以下3個(gè)方面：即產(chǎn)品的創(chuàng)新，從同質(zhì)化到個(gè)性化;經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新，從開發(fā)思維到運(yùn)營(yíng)思維;行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新，從過去都在建房子，到未來的房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)逐步擴(kuò)大。“對(duì)于企業(yè)來講，光具備開發(fā)能力，而不具備運(yùn)營(yíng)能力，未來的競(jìng)爭(zhēng)力要大打折扣。運(yùn)營(yíng)的思維非常重要，不僅僅是這些非住宅產(chǎn)品需要有運(yùn)營(yíng)，以開發(fā)銷售為模式的產(chǎn)品也需要運(yùn)營(yíng)空間。”

　　不排除過熱地區(qū)再限購(gòu)

　　專家認(rèn)為，今年以來樓市已在自發(fā)調(diào)整，處于市場(chǎng)化通道之中。以“限”為核心的持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在消退，而不動(dòng)產(chǎn)登記啟動(dòng)、房地產(chǎn)信貸收緊等舉措表明，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)正在加快推進(jìn)，以信貸和稅收為核心的市場(chǎng)化、長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正在提速。

　　“2013年上半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策就是讓市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)的力量發(fā)揮作用。到今天為止，在過去政策掩蓋下的很多未能及時(shí)暴露出來的問題和矛盾，相對(duì)集中地反映出來了。”社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮舉例稱，比如，大中小城市的發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)需求總量在不同年份分布不均衡;再比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力參差不齊、結(jié)構(gòu)檔次與市場(chǎng)需求之間存在尖銳矛盾等。這些問題集中反映出來就導(dǎo)致了今年樓市低迷的局面。

　　針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)庫存高企的現(xiàn)象，瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，2013年中國(guó)住房竣工約1100萬套、新開工超過1500萬套，建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和改善性住房需求。當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求。中短期內(nèi)開發(fā)商將專注于去庫存和降低杠桿水平，拿地和建設(shè)活動(dòng)將變得更加謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢(shì)并未改變，一些面臨供過于求、庫存消化壓力較大的二三線城市逐步松綁限購(gòu)政策，不會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅反彈，但北京、上海、廣州等一線熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策還不會(huì)輕易放開。