[摘要] 鄭州原來(lái)的限購(gòu)區(qū)域涵蓋主城五區(qū)和鄭東新區(qū)，8月9日限購(gòu)解禁，市區(qū)投資類小戶型、市區(qū)改善性需求產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房及小套婚房受益明顯。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川告訴記者，監(jiān)測(cè)顯示，“解限”后，市區(qū)內(nèi)投資型小戶型的需求上漲20%。
鄭州原來(lái)的限購(gòu)區(qū)域涵蓋主城五區(qū)和鄭東新區(qū)，8月9日限購(gòu)解禁，市區(qū)投資類小戶型、市區(qū)改善性需求產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房及小套婚房受益明顯。
那么，有漲有跌的鄭州房?jī)r(jià)，接下來(lái)會(huì)走向何方呢?業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，近期要上市的一批新盤不約而同都打出了低價(jià)入市的旗號(hào)，加上信貸等政策依然從嚴(yán)，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)鄭州房?jī)r(jià)還將繼續(xù)處于穩(wěn)定狀態(tài)。
綜觀全國(guó)樓市，8月上半月各地新房市場(chǎng)成交好轉(zhuǎn)，政策利好的效應(yīng)正在逐漸釋放，而決定“金九銀十”成色的仍是信貸政策;不過(guò)目前已能看到一些信貸方面的積極變化，如各地首套房?jī)?yōu)惠利率重現(xiàn)等。
改善性住宅受益明顯 品質(zhì)樓盤尤其受寵
2004年，楊先生在豐慶路青年居易購(gòu)買了一套50多平方米的一室一廳。十年間，他從為別人打工，到自己創(chuàng)業(yè)，從單身到二人世界，再到后來(lái)的三口之家，他和妻子名下共有三套房產(chǎn)。除了青年居易和時(shí)尚PARTY的兩套小戶型，他們目前居住的是一套100多平方米的三居室。對(duì)于有保姆，還經(jīng)常有親人來(lái)訪的他們來(lái)說(shuō)，略感擁擠。
限購(gòu)令的取消，對(duì)楊先生來(lái)說(shuō)，可謂是及時(shí)雨。因?yàn)榇饲皳碛械姆孔?，全部是市區(qū)核心位置，他們從未考慮過(guò)出手。將來(lái)兒子再大些，到了入學(xué)年齡，還可以搬回。
業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，“解限”對(duì)于改善性需求客戶刺激明顯，尤其是“二改”客戶。因?yàn)榇祟惪蛻糁脴I(yè)受經(jīng)濟(jì)因素制約較小。而首次置業(yè)或首次改善住房，在一定程度上，收入比較有限，而且他們思慮反而更多，比購(gòu)買高端住宅要求更高，既要滿足家庭結(jié)構(gòu)下的面積需求，又要考慮到周邊生活配套，公共交通環(huán)境等因素，價(jià)格還要適中。這給置業(yè)選擇帶來(lái)了很大的局限性。
像楊先生這種“二改”客戶，他們往往只集中關(guān)注樓盤的某些優(yōu)勢(shì)。因?yàn)橐褤碛卸嗵追康乃麄儭斑M(jìn)可攻退可守”。
英地的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，解限對(duì)他們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極大的利好。大戶型一度滯銷的他們，在解限后，來(lái)訪量明顯增多。成交量也有所上升。
鄭州原來(lái)限購(gòu)區(qū)域涵蓋主城五區(qū)和鄭東新區(qū)，此次限購(gòu)解禁，將有哪類房子有可能受益呢?
業(yè)內(nèi)人士分析，市區(qū)或者近郊一些改善性住宅產(chǎn)品受益明顯。尤其是那些注重樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)服務(wù)的小區(qū)將會(huì)吸引一些剛改型客戶，這些剛改型客戶追求房屋的實(shí)用性和舒適性，因此一些在售的期房或品質(zhì)較高的次新房會(huì)成為這些客戶的購(gòu)房目標(biāo)。
小戶型需求上漲20% 學(xué)區(qū)房“一房難求”
與“二改”客戶所瞄準(zhǔn)的大戶型同樣緊俏的，是市區(qū)投資類小戶型。記者走訪中了解到，“解限”后，市區(qū)小戶型產(chǎn)品再度升溫，尤其是40~70平方米的小戶型。其中，包括小套婚房。作為首次置業(yè)的年輕一族，他們大多積蓄有限，購(gòu)房預(yù)算不高，所以，購(gòu)買小戶型來(lái)做婚房的也不在少數(shù)。
而對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較好的適婚人群，他們則將婚房面積的要求普遍定位在90平方米左右的中小套型。因此，主力戶型為90平方米左右、交通便利、公共設(shè)施相對(duì)齊備的小區(qū)將是放開限購(gòu)的受益者。
永恒集團(tuán)總裁助理姚衛(wèi)峰告訴記者，永恒理想世界目前二期所推房源均為剛需兩房，交通優(yōu)勢(shì)和教育優(yōu)勢(shì)明顯。“小區(qū)配有10萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，業(yè)主可在家門口實(shí)現(xiàn)購(gòu)物需求，這些都是年輕人非常看重的。也正是基于產(chǎn)品與剛需訴求的契合，銷售應(yīng)該會(huì)非常好?！?/font>
姚衛(wèi)峰認(rèn)為，除了便捷的交通條件和完善的生活配套外，永恒理想世界還全面覆蓋無(wú)線WIFI，同時(shí)，力求打造鄭州第一個(gè)人文雕塑社區(qū)，設(shè)計(jì)有司馬光砸缸、孔融讓梨等教育主題塑像，為業(yè)主孩子營(yíng)造良好的傳統(tǒng)文化氛圍?！懊娣e都在90平方米左右，非常符合剛需需求，銷售好的時(shí)候，一天能賣五六套?！?/font>
不管是限購(gòu)期還是非限購(gòu)期，學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)是市場(chǎng)里的“貴婦人”。即使價(jià)格比同地段房源高出不少，仍然一房難求。放開限購(gòu)后，受益的當(dāng)數(shù)學(xué)區(qū)房無(wú)疑。不少懷揣著“名校夢(mèng)”的家長(zhǎng)自然更是樂此不疲。但由于不少購(gòu)買學(xué)區(qū)房的市民已擁有一兩套或者多套房產(chǎn)，經(jīng)常被限購(gòu)政策誤傷。雖然現(xiàn)在已步入“開學(xué)季”，但不少未雨綢繆的家長(zhǎng)，在解限后，立刻把目光盯向“學(xué)區(qū)房”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理王川告訴記者，監(jiān)測(cè)顯示，“解限”后，市區(qū)內(nèi)投資型小戶型的需求上漲20%。值得一提的是，外來(lái)置業(yè)率上漲近30%，與以往外來(lái)置業(yè)概念不同的是，此次顯現(xiàn)的是不在鄭州居住的外地人單純?cè)卩嵵葜脴I(yè)。
“解限”止不住低迷態(tài)勢(shì)?就看“金九銀十”
8月以來(lái)，各地新房市場(chǎng)成交勢(shì)頭出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，8月1日至17日新建住宅成交面積較7月同期上升6.8%。具體來(lái)看，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。東方證券地產(chǎn)小組監(jiān)測(cè)的周度數(shù)據(jù)也顯示出銷售情況略有好轉(zhuǎn)，其監(jiān)測(cè)的52大城市，上周新房銷售周環(huán)比微增1%。而限購(gòu)放松的城市表現(xiàn)更佳，根據(jù)東方證券觀察，35個(gè)限購(gòu)放松城市上周整體成交量環(huán)比增加2%，而前一周為下跌8%。
值得一提的是，作為限購(gòu)政策松動(dòng)的寧波，成為8月以來(lái)新房成交大幅放量的城市。數(shù)據(jù)顯示，寧波8月1日至17日的成交面積較7月同期大增超過(guò)七成。中原集團(tuán)分析師認(rèn)為，除限購(gòu)松動(dòng)外，項(xiàng)目降價(jià)或低價(jià)入市也為成交起到了促進(jìn)作用。
而記者走訪了解到，為了搭上“解限”這趟車，鄭州很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都趕在8月推出新盤，集中釋放的這一批新項(xiàng)目也從另一方面刺激了樓市。
在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有40多個(gè)城市先后出臺(tái)了限購(gòu)政策，其中有31個(gè)城市已經(jīng)或明或暗放松限購(gòu)，不過(guò)僅溫州、廈門兩個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比沒有下跌，取消限購(gòu)城市表現(xiàn)分化。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年7月主要城市住宅成交止降小幅回升，監(jiān)測(cè)的42個(gè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上漲9.6%，同比下降12.2%。
在整體成交好轉(zhuǎn)的情況下，即使是部分未放松限購(gòu)的城市，成交也出現(xiàn)明顯回暖。根據(jù)8月1日至17日新房成交量與7月同期對(duì)比來(lái)看，成交上升超過(guò)三成的重點(diǎn)城市包括長(zhǎng)春、杭州、福州、南京、青島、佛山、寧波、北京、珠海，這些城市中既有放松限購(gòu)政策的城市，也包括未放松限購(gòu)的南京、珠海、北京等。
雖然成交總體出現(xiàn)改善，但相較當(dāng)年限購(gòu)令出臺(tái)給市場(chǎng)成交造成的“急凍”相比，如今市場(chǎng)復(fù)蘇依然緩慢。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房實(shí)力、購(gòu)房成本等因素影響更大的限貸，將成為下一階段政策調(diào)整的主要方向。
中國(guó)指數(shù)研究院觀點(diǎn)也認(rèn)為，雖然限購(gòu)政策逐步松綁短期內(nèi)或?qū)⑨尫挪糠直粔褐频男枨?，但由于各地并未放松差別化信貸政策力度，且多數(shù)中小城市限購(gòu)政策執(zhí)行力度始終較為寬松，樓市低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)。
記者了解到，大部分的項(xiàng)目銷售中心都沒有針對(duì)“取消限購(gòu)”一事大做文章，他們更關(guān)心的是，銀行何時(shí)能放松限貸，這樣一來(lái)，能有充分的理由吸引更多的客戶，畢竟全款買房的人是少數(shù)。限購(gòu)取消后會(huì)有一段時(shí)間的政策效果窗口期，觀察市場(chǎng)走勢(shì)是否向好，重要窗口期就在今年的“金九銀十”。“我們已經(jīng)調(diào)整好銷售計(jì)劃，回籠資金是下半年的任務(wù)和考核目標(biāo)?！币晃环康禺a(chǎn)商稱。
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