[摘要] 在剛剛過去的7月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長10.5%，同比減少14.0%。30個城市中，有18個城市的成交量出現了環比增長，這引發了業界的廣泛關注。
上海易居房地產研究院日前發布了《7月份典型城市新建商品住宅成交報告》。報告顯示，在剛剛過去的7月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長10.5%，同比減少14.0%。30個城市中，有18個城市的成交量出現了環比增長，這引發了業界的廣泛關注。
“近期地方政府救市力度加大。房企大都配合救市措施，未來將加快推盤節奏并加大降價促銷力度。”易居研究員嚴躍進表示，盡管目前部分城市商業銀行放貸節奏略有加快，但短期內能否刺激成交快速上升，尚需時間檢驗。嚴躍進判斷：出現正負10%的環比波動，尚不能說明市場已經復蘇。8月份市場成交不會出現大的變化，或與7月份持平。而9月份的成交預計將比8月出現明顯反彈。
7月成交環比增長
報告顯示，7月份，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1301萬平方米，環比增長10.5%，同比減少14.0%。30個城市中，有18個城市的成交量出現了環比增長。而事實上3月份以來，該成交量的同比增幅總體呈不斷收窄態勢。
7月份，30個典型城市年初累計新建商品住宅成交面積同比增幅為-19.4%。從3月份開始，該同比增幅基本處于平穩水平。另外，與2012年1-7月份相比，2014年1-7月份新建商品住宅成交面積增長了9.9%。
“天津、沈陽、武漢、無錫、杭州等城市商品住宅成交量價漲幅明顯。”專業人士表示，上周(7.28-8.03)天津住宅市場共成交商品住宅1275套，環比上漲12.53%;商品住宅成交面積13.94萬平方米，環比上漲13.76%。而在價格方面，上周商品住宅成交均價為10678元/平方米，環比小幅上漲1.47%。整體看來，天津商品住宅市場量價齊漲的態勢明顯。而杭州則隨著限購松綁政策落地，供銷雙雙上漲，庫存略有下降。數據顯示，上周杭州市共成交商品房1759套，共計19.26萬平方米，成交套數及面積環比上漲34.17%和26.44%。其中，商品住宅共成交1490套，成交面積17.53萬平方米，成交套數和面積環比分別上漲了40.43%和48.89%。
一線城市成交低迷
報告顯示，7月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線均位于負區間。其中，一線城市同比增幅由6月份的-37.4%上升為-26.5%，二線城市由-22.1%上升為-10.5%，三線城市則由-24.9%上升為-14.0%。7月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為196萬平方米，環比減少9.4%，同比減少26.5%。至此，一線城市保持了連續9個月的同比下滑態勢。
與此同時，7月份15個二線城市新建商品住宅成交面積為877萬平方米，環比增長17.5%，同比減少10.5%。隨著二線部分城市的救市以及集中簽約現象的出現，二線城市成交量出現了比較明顯的上升。報告顯示，15個二線城市的成交增幅大小不一。其中有11個城市出現了環比增長，漲幅排名前3位的城市分別為蘭州、福州和成都，漲幅分別達到了153.5%、76.3%和74.5%。
7月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為228萬平方米，環比增長6.1%，同比減少14.0%。三線城市7月成交有所上升，有6個城市的成交量出現環比增長，分別為揚州、淮安、東莞、九江、唐山和泉州。
專業人士對此表示，目前全國樓市結構性過剩態勢明顯，一線城市房價恐面臨調整，
來自中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心日前發布的2014年《中國住房發展(中期)報告》也顯示2014年上半年全國樓市進入結構性過剩階段。而值得注意的是一直被認為只升不降、最安全的一線城市的房地產市場上半年銷售面積跌幅卻最為明顯。“由于一線城市樓市對于人口的吸附能力很強、潛在的需求源源不斷而土地資源又比較緊張供不應求的事實擺在那里樓市即便在2014年出現調整也至少能夠保證5%至10%的量價增幅。”業內專業人士表示但是一線城市樓市在今年上半年的表現卻是差強人意房價同比出現下跌，成交量領跌全國交出的成績單與預期差別很大。
難言市場見底復蘇
上海易居報告顯示，7月份，全國東、中、西部30個典型城市同比增幅曲線均在負區間運行。其中，東部城市的同比增幅由6月份的-28.1%上升為-17.8%，中部城市由-15.2%上升為-7.1%，而西部城市由-32.3%上升為-8.5%。20個東部城市新建商品住宅成交面積為768萬平方米，環比增長6.8%，同比減少17.8%。盡管7月成交有所改觀，但從今年前7個月的成交狀況看，東部城市的市場總體偏疲軟。
報告顯示，7月份，5個中部城市新建商品住宅成交面積為302萬平方米，環比增長4.1%，同比減少7.1%。成交略有上升，總體屬于偏平穩狀態。7月份，5個西部城市新建商品住宅成交面積為231萬平方米，環比增長37.1%，同比減少8.5%。雖然6月成交較低迷，但7月份市場反彈較為明顯。
“7月份市場成交量趕超6月，和三個原因有關。”專業人士分析，一是隨著部分地方政府的救市，很多已達成購房協議但未簽約的將陸續步入網簽通道，使得成交量出現大幅反彈;二是上半年業績不佳，很多房地產企業希望在此期間加大降價促銷力度。三是地方政府救市措施下，購房者的心態也在發生分化。雖然有部分人依然認為房價的下跌并未達到底部，但也有購房者擔憂救市或促使房價出現反彈，進而決定加快入市出手選購的節奏。
“當前仍處于階段性的市場博弈階段，通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，部分城市二套房首付比例可以適度降低，以鼓勵改善型需求入市，比如杭州市二套房貸首付比例已經降至到了六成，起到了一定的示范效應。
