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　　2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了整整十年的歷程。在這期間，除了2008年出臺(tái)了稅費(fèi)優(yōu)惠和減免等救市政策外，其他幾乎全部都是限制樓市發(fā)展的調(diào)控政策，然而，至今為止，幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策最終結(jié)果都不理想，對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)屢屢落空，根源在于樓市調(diào)控未觸及根本，凡是觸動(dòng)地方政府利益的，如土地財(cái)政、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等往往巋然不動(dòng)，相反，政策屢屢指向購(gòu)房者，從而導(dǎo)致調(diào)控政策猶如隔靴搔癢、文不對(duì)題。

　　地方政府頻繁賣地 摘“錢袋子”不容易

　　早在“新國(guó)五條”出臺(tái)之時(shí)，就有專家指出，“國(guó)五條”及各地細(xì)則雖較以前更嚴(yán)格，加大了地方政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格管理的職責(zé)，但它只針對(duì)了房?jī)r(jià)，并未針對(duì)土地價(jià)格，沒有對(duì)構(gòu)成房?jī)r(jià)約30%至60%部分的“土地財(cái)政”這一房?jī)r(jià)的基石進(jìn)行調(diào)控，因此，其調(diào)控效果不會(huì)太明顯，甚至可能會(huì)大打折扣。如今，這一預(yù)言不幸被“言中”。

　　2013年，盡管在樓市調(diào)控的重壓之下，地方政府依然掀起了一輪賣地高潮，各地“地王”頻出。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，創(chuàng)造了土地市場(chǎng)有史以來(lái)的新高。同時(shí)，土地收入占地方政府基金收入的比重高達(dá)86%。從宏觀面來(lái)看，最近幾年，土地出讓收入都占到了全國(guó)財(cái)政收入的1/4~1/3;而對(duì)于很多三四線城市而言，其土地出讓收入能占到地方財(cái)政的一半。

　　此外，有統(tǒng)計(jì)顯示，10年前地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就認(rèn)為土地出讓金是推高房?jī)r(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住薄Ｒ贿吺堑赝躅l出，一邊是財(cái)政增收，讓人不得不質(zhì)疑這種生財(cái)之道。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益——土地財(cái)政，也就難以控制住房?jī)r(jià)。“一面是政府高喊‘嚴(yán)控房?jī)r(jià)’，另一面卻是‘放任’土地市場(chǎng)成交火爆，暴露的恰是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過于依賴。”房?jī)r(jià)與地價(jià)總是相互影響。在樓市火爆的時(shí)候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房?jī)r(jià)的動(dòng)力。

　　溫柔版房產(chǎn)稅不能調(diào)控房?jī)r(jià)

　　十八屆三中全會(huì)提出深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅收比重，尤其提到了加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，由此，將人們降房?jī)r(jià)的希望再次寄托到了房產(chǎn)稅上。然而，從目前已經(jīng)開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，由于目前的房產(chǎn)稅太過溫柔，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用十分有限。

　　從渝滬房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案來(lái)看，政策幾乎把所有的雷區(qū)都繞過了。渝滬房產(chǎn)稅的稅基過窄，列入房產(chǎn)稅征收范圍的住房很有限。以重慶為例，存量住房中除了重慶市的獨(dú)立別墅外，都沒有列入征收范圍。事實(shí)上，人們對(duì)房?jī)r(jià)的不滿意，是針對(duì)普通住房的房?jī)r(jià)，可房產(chǎn)稅把很多應(yīng)該納入征稅范圍的撇開了，只能調(diào)控高檔住房的價(jià)格，對(duì)普通住房市場(chǎng)的再定價(jià)沒有作用。從稅率方面來(lái)看，重慶市房產(chǎn)稅的稅率為0.5%、1%和1.2%三個(gè)稅級(jí)，上海市房產(chǎn)稅的稅率為0.4%和0.6%，過低的稅率加上只對(duì)很小范圍的住房征收，對(duì)樓市影響可謂微乎其微。

　　競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東表示，現(xiàn)行的試點(diǎn)房產(chǎn)稅過于溫柔，導(dǎo)致稅收作用不如行政手段，無(wú)法收到嚴(yán)肅政策應(yīng)有的效果。按照成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，要想讓房產(chǎn)稅起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，必須實(shí)行寬門檻、高稅率的政策，讓房產(chǎn)稅成為地方財(cái)政來(lái)源的長(zhǎng)久通道。不過，這對(duì)已經(jīng)習(xí)慣土地財(cái)政的地方政府來(lái)說，可能要經(jīng)歷一段“陣痛期”。