[摘要] 千億級的房企還要繼續擴容，與一月份全國樓市陷入低迷的情況不同，幾大龍頭房企在2014年首月實現了銷售開門紅。” 困擾房企資金狀況的，不僅是利潤率的走低，銀行信貸持續收緊、美聯儲退出QE，都進一步縮緊了房地產行業的資金鏈狀況。
新華房產2月14日北京訊（記者 姚心璐）千億級的房企還要繼續擴容，與一月份全國樓市陷入低迷的情況不同，幾大龍頭房企在2014年首月實現了銷售開門紅。在多個業內人士看衰樓市的同時，這些房企卻不約而同地提高了年銷售目標。
然而，在銷售業績不斷飛升的背后，卻是利潤率的持續下降。德勤報告顯示，2012年房地產的凈利潤較2010下降2.65%，而2013年房地產行業的毛利率，較2012年同期下降3%。
離開高利潤時代的房企，首先應對的困難或許就是資金鏈的緊縮。“雖然房地產仍屬于朝陽行業，但金融和現金流風險可能將成為地產行業的最大風險。”中海地產新任主席郝建民對外公開表示。
房企業績逆市飄紅 難掩利潤持續走低
千億級房企擴容已經是不爭的事實，2013年千億級房企從3家驟增到7家；而2014年才剛剛開始，各大標桿房企又開始紛紛表決心，勢必要闖進千億俱樂部，龍頭老大萬科的目標更是超越千億級別，向兩千億進軍。
1月萬科的銷售數據顯示，實現銷售面積194萬平方米，銷售金額276.5億元，同比增長45%。而去年的黑馬碧桂園也展現出飛升的業績，盡管業內人士一致認為，去年增長率接近100%的碧桂園今年的增長速度將有所下降，但其1月仍然實現了140%的銷售額增長率，達到176.7億元，同時實現合同銷售面積及271萬平方米，同比增長100%。
然而，樓市卻并非表面看上去的這樣火熱。據亞豪機構統計數據銷售，1月份北京的成交套數、成交面積分別下降44%和46%，共6908套，成交面積74.42萬平方米，超過9成城市成交環比下跌。
與樓市成交慘淡相對應的，是房地產行業的利潤下降。
德勤最新的研究報告表明，房地產行業已經開始進入盈利能力下降周期，這主要是由于政策環境收緊和經濟回落影響。告別高利潤時代，為地產行業帶來了金融及現金流的最大風險，郝建民表示。
據德勤統計顯示，房地產企業2012年平均總營收79.12億港元，2011年為63.48億港元；2012年的凈利潤率比2011年略微增長了0.5%，但比2010年下降了2.65%。權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式開始顯現。
“房地產毛利率和凈利潤下降，主要是因為土地成本增加、房價上升減緩以及土地增值稅等原因所致。”受訪的分析人士普遍認為。
而在這樣的情況下，房地產行業逐漸產生了馬太效應，2013年標桿房企的凈利潤在13%左右，同策咨詢中心總監張宏偉表示，同一時期，其他企業的凈利潤可能只有10%，而保障房的利潤率僅為5%。在這樣的情況下，德勤報告表示，房地產行業有可能持續整合，從而清除實力較弱的企業。
低利潤引資金流風險 地產行業轉型在即
在低利潤時代，如果不采取一定措施緩解可能到來的資金流風險，房企中的一部分，尤其是中小型企業，很可能會被逐漸淘汰。
而從目前來看，房企轉型主要有兩個方面：一是在產品線上的轉型，主要圍繞規范化拿地、推進快速周轉的銷售為主；而另一方面則是促進金融化發展，增加融資渠道。
在2012年之前，除了恒大、萬科等房企以外，大部分房企以打造精品住宅為主，這一類住宅的典型特點就是去化率較慢，資金也很難及時匯率。據申銀萬國的一份報告顯示2012年以來，大型開發商紛紛專注于相對暢銷、去化率較快的普通住宅。近年來，綠城、龍湖、招商等企業都開發了許多中小型住宅。
“房地產企業有兩個趨勢，”張宏偉表示，“一是拿地標準化，房企會根據自己的拿地成本、城市布局選擇拿地類型；二是產品標準化，提升項目開發速度。”
困擾房企資金狀況的，不僅是利潤率的走低，銀行信貸持續收緊、美聯儲退出QE，都進一步縮緊了房地產行業的資金鏈狀況。而此時，打通多元化融資渠道、合理調整不同融資渠道之間的配比，則成為各個企業的重要任務。
海外融資成為一條重要的渠道，中指數據顯示，2013年共38家房企通過境外融資平臺發行海外債券，融資1340億元，增長較上一年翻倍。而今年首月，碧桂園、富力再次先后發布美元優先票據，共融資17.5億美元。CRIC數據顯示，1月份企業的多元化融資量高達434.8億元，同比上升34.53%，環比上升88.9%。
除了拓寬融資渠道，與銀行結盟也成為房企的一個發展方向，萬科、越秀、恒大地產紛紛入股銀行，借助這一渠道，不僅能為融資提供便利，在未來更能帶來廣闊的增值收益或附加值收益。
