擁有自己的房子，是眾多剛進(jìn)入社會(huì)的青年才俊的夢(mèng)想，但是一輩子的房貸也讓許多人望而卻步。雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千斤，讓你少奮斗10年。在此，記者采訪了銀行有關(guān)部門，整理出不同的還貸方式供大家借鑒和學(xué)習(xí)。
對(duì)號(hào)入座，選擇合適的房貸還款法
經(jīng)常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭，自從買房后讓房貸壓得喘不過氣來，想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢，不但讓房奴從物質(zhì)上大大降低了生活標(biāo)準(zhǔn)，更使他們的精神備受折磨，心理健康受到極大傷害。可見，房貸是目前大多數(shù)購房家庭開銷最大的一項(xiàng)，房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng);雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千斤，讓你少奮斗10年。
1.分階段性還款法適合年輕人。
由于年輕人、大學(xué)生剛參加工作，手頭資金緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期，開始還款每月只要幾百元，過了5年后，隨著收入提高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的夯實(shí)，還款也會(huì)提高步入正常的還款方式。
2.等額本金還款法適合收入高人群。
等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大，所以這種還款方式對(duì)于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。
3.等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群。
等額本息是指，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。對(duì)于收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。
4.一次性還本付息法適合從事經(jīng)營活動(dòng)人群或短期貸款。
一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對(duì)于小企業(yè)或者個(gè)體經(jīng)營者，可以減輕還款壓力。
5.轉(zhuǎn)按揭。
轉(zhuǎn)按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。由于競爭激烈，一些銀行還是相當(dāng)樂意為你效勞的。
6.按月調(diào)息。
如果目前是降息趨勢(shì)，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。
7.雙周供省利息。
雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。對(duì)于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
8.提前還貸縮短期限。
提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
9.公積金轉(zhuǎn)賬還貸。
在申請(qǐng)購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
精打細(xì)算還要巧選銀行
所以對(duì)于房貸一族來說，選擇合適的還貸方式，就能實(shí)打?qū)嵤∠虏簧馘X。另外，選擇合適的銀行也能讓你得到相當(dāng)大的實(shí)惠。
作為80后上班族，夢(mèng)想就是在工作穩(wěn)定后，買一套屬于自己的房子，不讓父母過多擔(dān)憂。但是，房價(jià)居高不下，貸款買房已成為人們不得不接受的事實(shí)，80后“房奴”也由此而生。
不同的還款方式，所還的利息有所不同。據(jù)測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。因此，如何節(jié)省貸款利息也成了80后“房奴”最關(guān)心的問題。
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是7折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
對(duì)于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后，二套房首付必須五成，利率最低上浮10%。公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前尚沒有政策變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折優(yōu)惠利率還低。公積金貸款上限為50萬元，放貸時(shí)間最長30年，如果房價(jià)過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。
另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，最好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
對(duì)于還款能力較強(qiáng)、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請(qǐng)變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達(dá)到省息的目的。
目前，多數(shù)銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。
以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)為例，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
業(yè)內(nèi)人士稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，縮短貸款期限較劃算。“選擇哪個(gè)方式更省錢其實(shí)很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會(huì)加快，因?yàn)榭蛻裘吭逻€款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會(huì)減輕，但因?yàn)槊吭滤€本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”
另外，專家說，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。
對(duì)于有5萬元以上資金的“房奴”來說，可以通過房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。
記者了解到，一些銀行推出了可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財(cái)業(yè)務(wù)。如貸款者在還款賬戶中存入超過5萬元的存款，銀行將按一定比例視為提前還貸，這部分資金可獲得相當(dāng)于貸款利率的收益，且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時(shí)支取，不受限制。此類產(chǎn)品均設(shè)有起點(diǎn)。一般起點(diǎn)均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各銀行有所不同。
另外，貸款者還可選擇加快還款頻率的“個(gè)貸”產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用;每月四周還多0-3天，全年還款26期，還款多了兩期。客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少大量的利息支出。
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