[摘要] 在多家大型房企人士看來，去庫存政策層面還有很多牌可打。保利房地產董事長宋廣菊在2月24日建言，應出臺房貸利息抵扣個稅等政策，支持自住型購房需求。
在中央層面的高度重視下，房地產去庫存成了跨年的話題。春節前后，中央和各地方政府繼續向購房者派送政策“紅包”。
除央行下調購房首付比例、財政部和國稅總局減免契稅、營業稅之外，目前已有超過130個地方城市出臺樓市去庫存新政。
政策利好之下，主流房企已經率先行動，落實和執行20%首付等新政，積極去庫存。在多家大型房企人士看來，去庫存政策層面還有很多牌可打。保利房地產董事長宋廣菊在2月24日建言，應出臺房貸利息抵扣個稅等政策，支持自住型購房需求。
央企地產商的建言
根據國家統計局數據，房地產行業從2011年到2015年，商品房待售面積年均增長率為7.5%。到2015年末，商品房待售面積為71853萬㎡，行業庫存創歷史新高。
國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，如果將全國房地產待售面積、在建面積和待開發土地面積加在一起，目前房地產庫存需要6年5個月的消化時間。
對于政策面的去庫存，宋廣菊指出，中央看到了這一問題，也找到了癥結，各種契稅、金融、行業政策對庫存去化初顯起色。特別是去年底到今年初，首付、稅費政策調整對剛需的支持起到了推動作用。
同時，宋廣菊認為，雖然取得了一定成效，但部分政策的執行力度存在問題。她建議，落實國土資源部37號文中關于“允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求”等相關條款，允許房企調整商業、公寓的規劃。
宋廣菊對于未來政策的期望還包括：用房貸利息抵扣個人所得稅，支持剛需；她兩次提及中國應借鑒澳洲針對剛需購房客戶采取個人所得稅抵扣按揭利息等稅收優惠，以此來促進剛需產品的去化。
對此，民建中央經濟委員會副主任馬光遠也指出，去化政策要立足于長遠，支持諸如首套置業這樣的長期需求，在個人所得稅減免上再進一步。
宋廣菊還指出應當減少保障房建設，“去年保障房竣工面積700多萬套，開工面積也是700多萬套，政府應該用更多市場化、貨幣化的政策來解決這個問題。大量開工不是十分好的政策。”
此外，宋廣菊希望，中央盡快出臺REITs支持政策，促進商業地產市場發展。越秀房托行政總裁林德良也對21世紀經濟報道記者表示，最近兩三年來，國內出現了不少類REITs的產品，在稅收和收益等方面已取得了一些突破。越秀房托作為國內REITs先行者，也加入了中國REITs聯盟，去推進這一領域的發展。他認為，隨著國內金融環境的成熟，真正的REITs將會落地，盤活商業地產存量。
宋廣菊指出，目前全行業去庫存的壓力依然很大，另一方面，去庫存壓力雖然大，但是庫存也有市場分化，有些城市銷量越大的，庫存也越大；但同時有些是銷量不好的，庫存也大。必須充分考慮地區特性。
比如近期一線城市尤其是上海（樓盤）再度暴漲，宋廣菊認為，受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價有所向上。一線城市土地資源稀缺，人口凈流入逐年仍在增加，維持上漲的態勢是可預見的。但是目前一線城市的房價似乎“輿論更熱”，輿論和購房者的心理預期和真實市場反應其實有偏差。預計接下來政策會根據地區差異進行調整。
宋廣菊說，去庫存的論調如果能再穩定幾年，去化效果會更好。去庫存政策繼續指引下去，配合差異性的調整，整個房地產的恢復性增長可期。
分期首付再流行
2016年2月初，中央正式推出2成首付政策，將眾多二三線城市“去庫存”推向高潮。
開發商作為房地產市場中的重要一環和庫存的持有者，也在積極地配合政策推動消化市場存量。
宋廣菊建言去庫存政策的同時，保利地產(600048,股吧)身為房企千億軍團的一員，也早已加入去庫存戰。
目前，去庫存最有力的一招便是降低首付比例。保利地產在支付環節直接幫助客戶減緩壓力。2015年，保利地產成立了保利小貸公司，為客戶提供首付小額貸款等服務和延長分期付款等政策支持。
2月17日，保利福建公司攜手多家大型商業銀行以及保利小貸公司、北京（樓盤）天下貸等金融企業，率先在全面推行首付20%政策，“凡于保利福建旗下項目置業，只要滿足條件，均可以享受首付20%”。值得一提的是，保利還準備借力金融公司，在福建進一步突破10%首付。
其實，這樣的“低首付”早已在房企去庫存大戰中上演。2015年，恒大、萬科、保利、碧桂園、綠地、越秀等多家房企都曾推行首付分期策略，如2015年萬科上海三個項目可享首付15%，剩余15%半年內無息還款優惠。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲、王曉晨指出，房企在降低首付方面有三種模式：房企墊付部分首付款，客戶在約定期限內付清；引入高信譽的第三方金融機構，提供首付款貸款支持；首付款購買理財產品，坐享投資收益。并且，降低首付一定要趁早，預計這一策略很快將會變成房企銷售的標配。
除了降低首付，調整產品策略、針對細分市場則是房企的另一重要策略。以碧桂園為例，碧桂園是一家多年深耕三四線城市的房企，對于三四線城市高庫存問題，碧桂園執行董事莫斌2月24日表示，碧桂園在三四線城市新增用地將不再做原來傳統的郊區大盤，而轉走較高端的精裝房策略，針對當地先富起來的、存在改善型需求的人群，而產品均價也會較周邊地區高出15%至20%，據其估計，碧桂園在這些城市的庫存去化周期，于物業落成后只有兩個月左右時間。
此外，萬科、恒大、碧桂園等房企龍頭去庫存的方式還包括銷售渠道的創新。
如萬科通過與淘寶合作促進房產消化。2月19日沈陽萬科對外宣布，沈陽萬科直銷中心在淘寶正式上線。據了解，萬科已有包括沈陽在內的20余城項目落戶淘寶萬科直銷中心。去年12月3日，淘寶旗下淘寶拍賣也與萬科宣布達成戰略合作，將共同推出拍賣房產的銷售模式。(記者 張曉玲 實習記者 楊悅祺)
