[摘要] 由“村”變“城”的過程，不僅僅是建筑體的以新換舊，更是一種生活方式的改寫。張教授進一步解釋說，在市區(qū)城中村改造中，成功的商業(yè)地產開發(fā)將會讓城市土地價值實現幾何級升級。
城中村改造，對于一座城市而言，意味著一次重新洗牌。
由“村”變“城”的過程，不僅僅是建筑體的以新換舊，更是一種生活方式的改寫。無論繁華時尚的國貿360商圈，還是充滿高端商務氣息的曼哈頓商圈，都讓人們對未來尤其是占據優(yōu)越地段的城中村改造有了更高的期許。時下，鄭州正在經歷新一輪轟轟烈烈的城中村改造。勝崗、東關虎屯、東韓寨、押寨等一批耳熟能詳的名字又將成為歷史名詞。而未來新入世的城改項目不再拘泥于傳統商業(yè)和住宅的開發(fā)，更多嘗試進行產品上的創(chuàng)新，這將給未來鄭州的生活方式帶來新的提升。
2014成為城改沖刺年
城中村作為城市發(fā)展過程中一種特有的形態(tài)存在，正在漸行漸遠。從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上日程算起到今年，鄭州城中村改造工程已經走過了11個年頭。在這長達11年的時間里，共經歷了四個階段。2009年，考慮到開發(fā)商融資難的因素，也兼顧了其他房地產項目的平衡問題。政府停止了一切城中村改造項目的審批。經過三年的調整期，2011年底，《鄭州市城中村改造管理辦法》出臺，各區(qū)政府成立國有全資或控股公司，負責本區(qū)域范圍內的城中村改造融資、安置房建設以及土地開發(fā)整理等工作。
調整過后的2012年7月，鄭州市政府一次性批準了20個城中村改造項目，這是鄭州近年來單次批準城中村改造數量最多的一次，也標志著鄭州市新一輪城中村改造全面提速。截至目前，鄭州城區(qū)228個城中村，如今已有170余個獲批改造。
而2014年是鄭州新型城鎮(zhèn)化建設‘三年行動計劃’的收官之年，作為重中之重的城中村改造已進入沖刺階段。據鄭州市城改辦提供的數據顯示，今年3月份鄭州市城中村改造辦公室發(fā)布的2014年城中村改造名單，管城區(qū)3年內將啟動十八里河村、站馬屯村等7個城中村改造;惠濟區(qū)3年內啟動剩余的11個城中村改造。金水區(qū)總共有57個城中村，已經完成拆遷43個，2014年將全面啟動僅剩的14個城中村改造，東韓砦、西韓砦、黃家庵、棗莊、大鋪、姜砦、王府墳、徐寨、陳寨、廟李、杓袁村、劉莊、梨園、邵莊等今年改造完畢。土地集中放量，讓眾多房地產開發(fā)商加入到了城中村改造的行列中，城市綜合體項目如雨后春筍，紛紛崛起。
品牌房企漸成城改開發(fā)主力軍
從早期到現在，在鄭州房地產開發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展，土地越來越成為稀缺資源的情況下，不少房企為了獲得優(yōu)質土地，都將目光轉向了大多位于繁華地段的城中村。尤其是，今年鄭州“地王”的頻繁出現，讓鄭州土地市場再次出現亢奮，而作為城市核心資源的城中村改造項目未來極有可能有了漲價的沖動，越來越多的品牌房地產企業(yè)加入到城中村改造中。
記者梳理近年來參與城中村改造的開發(fā)商發(fā)現，繼早期升龍、新田、信和等企業(yè)成功進行了城中村改造項目后，這些年，城改項目相繼吸引了建業(yè)、錦藝、名門、美景、中部大觀、恒祥、利海、蘭德等數十個本土強企參與開發(fā)。而在新一輪城中村拿地大戶名單中，也不乏萬科、恒大、保利等一線房企的身影。他們的到來，對于本土開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)，也促使本土地產業(yè)整體素質及產品研發(fā)、創(chuàng)新能力的提高。
密集的城中村改造開發(fā)也讓項目從量變發(fā)展到了質變。據了解，這些城中村改造項目不僅僅在數量上規(guī)模龐大，從50萬平方米到100多萬平方米不等，更重要的是引進了大盤的開發(fā)理念，在整個小區(qū)的規(guī)劃、商業(yè)和生活配套以及全新生活理念的倡導方面，均實現了深層次的質的飛躍。鄭州一些早期的城改項目給鄭州居住生活帶來了全新的變化，現在已經成為行業(yè)標桿，例如信合置業(yè)開發(fā)的普羅旺世引進了歐陸風情小鎮(zhèn)的居住理念，國貿360打造了時尚購物商圈、曼哈頓商圈則形成了濃厚的商務氛圍。
城改項目新理念層見疊出，未來新標桿呼之欲出
“未來如此多的城中村改造項目，誰把土地價值發(fā)揮到最大化，誰堅持產品創(chuàng)新，誰最終就會笑傲市場。”鄭州大學商學院張教授認為，未來城中村改造項目一定會經過市場的洗牌，而無限接近市區(qū)核心、具有很高商業(yè)價值的地塊以及遠郊大面積、低成本拆遷的城中村改造項目很可能成為未來新一輪的勝者。
張教授進一步解釋說，在市區(qū)城中村改造中，成功的商業(yè)地產開發(fā)將會讓城市土地價值實現幾何級升級。但并非所有的城中村改造都適合大量的商業(yè)開發(fā)。只有擁有成熟的地塊，并有著好的創(chuàng)新產品才適合。因此，稀缺性“城改”地塊就成為近年來開發(fā)商必爭之地。“鄭州購物廣場也建了很多，但總體來講同質性比較強，出彩的不多。未來出色的城改項目，一定會在產品創(chuàng)新上做文章，這樣才能在市場競爭中取得先機，時代逼迫你嘗鮮，實現產品升級，你不去嘗鮮，就會被市場所淘汰。”張教授認為。
記者走訪市場了解到，目前參與城改的開發(fā)商早已認識到了產品創(chuàng)新的重要性。原勝崗地塊以距市中心二七商圈最近的都市村莊而格外受到市場的垂青。從這里步行去農業(yè)路花園路商圈也就幾分鐘時間。如此濃厚的商業(yè)氛圍在鄭州城市絕無僅有，因此項目開發(fā)商也對勝崗項目極為重視，做了多年功課，終于將在不久的將來交出答卷，面向世人。
據稱，如果說今年初開業(yè)的華潤萬象城把鄭州帶入了ShoppingMall時代，那么勝崗城改項目將會把鄭州引入一個更為細分的第6代商業(yè)模式，LivingMall時代。承襲Shop-pingMall的“體驗經濟”理念，LivingMall提供更人性化的綜合型體驗消費，創(chuàng)造更高的體驗價值和更豐厚的生活享受。勝崗改造設計就從人體五大感官的功能考量，讓消費者進入購物中心的一切接觸和感受都是“體驗”，包括交通線路、環(huán)境氛圍、色彩燈光等的營造，把消費體驗升級為吃、喝、玩、樂、購、品、賞、趣八大業(yè)態(tài)，在所有元素的綜合作用下帶給消費者好感、觸動，全面涵蓋家庭生活、親子教育、餐飲娛樂、兒童游樂、文化休閑所需的所有服務，讓商業(yè)也透露出新鮮創(chuàng)意。
除勝崗改造項目外，東關虎屯開放式購物公園項目、美景大觀音寺中原文化聚集區(qū)項目以及新簽約的兌周片區(qū)改造項目華貿中心等，都將給鄭州帶來全新的生活體驗，這些創(chuàng)新型的項目產品讓鄭州生活購物方式以及居住理念得到全新的升級，這些項目復制類似國貿360和曼哈頓的奇跡，絕不是夢想。
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