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　　□核心提示|很多人都說，今年的樓市政策，越發(fā)讓人看不懂。近期，各地“因城施策”的樓市新政密集出臺，呈現(xiàn)“限購、促銷并存”的現(xiàn)象。其中，上海、深圳等城市出臺了不同程度的收緊政策，以遏制樓市“高燒”；而許多三四線城市祭出了“購房可獲財政補貼”等重磅促銷政策，鼓勵民眾買房。

　　今年以來，一線城市和個別二線城市房價快速上漲，引發(fā)社會高度關(guān)注。多個城市同一天出臺樓市相關(guān)政策意味著什么？廊坊的限購是因為：交易量上漲，價格上漲。在限購和促銷之間，中部大省省會鄭州是否也會再次步入限購行列中？

　　各地市場頻熱引發(fā)政策再次收緊

　　從新政出臺前搶搭末班車的“井噴式過戶”，到出臺后一些民眾買房夢碎，再到市場開始出現(xiàn)退燒跡象，中國一二線樓市風(fēng)向開始發(fā)生變化。

　　近日，上海、深圳等城市接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，引起軒然大波。3月25日，上海、深圳、南京和武漢四城接連發(fā)布樓市“速凍”政策，4月1日晚間，一線周邊的廊坊市也發(fā)布了房地產(chǎn)限購政策，規(guī)定實行住房限購和差別化住房信貸政策：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%”。

　　上述五城中，上海樓市新政被業(yè)內(nèi)稱為“全國最嚴”；深圳新政力度次之；南京市要求嚴審購房人首付款比例、首付資金來源；武漢則收緊了住房公積金政策。

　　據(jù)媒體報道，滬深新政策出臺之后的首個周末，其周邊樓市便快速升溫。新政出臺前一日（3月24日），上海的住房成交量突破1700套，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，一度導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，為滿足購房者需要，相關(guān)部門將網(wǎng)簽時間延長。

　　而廊坊則是首批中槍“周邊出現(xiàn)住宅、土地行情大漲”導(dǎo)致的限購政策出爐的城市。

　　為何上述地區(qū)紛紛出臺收緊政策？房價非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負責(zé)人在樓市新政發(fā)布會上指出，去年下半年以來，上海房地產(chǎn)市場非理性過熱，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關(guān)注，維護市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　鄭州會緊隨其后步入限購？

　　在這樣的背景下，鄭州是否也會出臺更嚴厲的樓市調(diào)控政策？目前不少人對此感到“不踏實”。

　　從鄭州房管局公布的已知房屋銷售數(shù)據(jù)可查，東區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、惠濟區(qū)、高新區(qū)等七個區(qū)房價都在上漲，鄭州東區(qū)2月房價均價13833元，而目前熱炒的龍湖區(qū)豪宅已經(jīng)沖向4萬單價區(qū)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至27日，3月份54個城市合計住宅簽約套數(shù)同比暴漲67.6%，而其中二線樓市成交量漲幅最明顯，同比激增98.3%。而三四線市場成交基本平穩(wěn)，變化不大。

　　數(shù)據(jù)顯示，二線城市住宅成交的升溫，是從3月開始出現(xiàn)。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進將其稱為“資本傳導(dǎo)效應(yīng)”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。這部分資金不僅來自房企、保險機構(gòu)等，還有大量的民間投資需求。

　　“目前鄭州不會步入限購行列，但不排除在未來將限價與增加供應(yīng)量以及約束信貸增加到新的政策中。”有專家認為，鄭州雖然目前沒有明確政策如何，但是一旦限購，很可能會對來鄭州不太久、繳納公積金時間短的購房者帶來很大影響。雖然鄭州這一年多來房價的確漲得太快，但是從供需角度來看這也是符合市場經(jīng)濟的原理的，物以稀為貴，庫存量不夠購房者消化。長遠來看，鄭州的綜合實力、外來人口不斷增多等因素，都還會讓鄭州房價繼續(xù)以漲為主。

　　從人口遷徙角度來講，省會城市或區(qū)域核心城市往往是遷徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一線城市。因此，即使處在人口凈流出的大環(huán)境下，這些城市依然能把握住產(chǎn)業(yè)和人口的機遇。

　　一線城市“速凍”購房熱跟著轉(zhuǎn)型

　　回顧2015年樓市，央行、住建部等五部委于3月30日聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；而稅費調(diào)整中普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年……

　　3·30新政已經(jīng)出臺整整一年，直接刺激改善型需求大量釋放，一年后的當(dāng)下，改善型需求大批入場。“速凍”政策出爐前，2月份全國70座大中城市二手房銷售數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)均呈上升趨勢，2月份鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市區(qū)二手房累計成交11078套(間)，比1月份上漲62.67%，二手房累計成交面積為98.72萬平方米，比1月份漲62.63%。

　　同時，改善型住房受寵，賣房后再買房，依然推動房地產(chǎn)市場前進步伐。鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，2月份鄭州市區(qū)商品房累計銷售17291套(間)，比1月份上漲54.1%；商品房銷售累計面積174.5萬平方米，比1月份上漲61.83%。

　　亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在過去一年里，中端改善型產(chǎn)品成交占比同比增加12個百分點，150平方米以上的大戶型成交同比上漲近3個百分點，千萬元左右的別墅產(chǎn)品尤其受到熱捧。

　　鄭州某網(wǎng)站二手房分析，春節(jié)后樓市迅速回暖，二手房市場繼續(xù)延續(xù)去年的成交熱度，加之全年去庫存的目標(biāo)，一系列政策組合出臺，特別是首付下調(diào)、稅費調(diào)整等利好信息為持續(xù)觀望的購房者提供強大動力，積極入市。改善型購房群體的“賣一買一”也增添了市場活躍度。

　　限購之后市場成交萎縮了嗎？

　　易居研究院智庫中心研究表示，上海收緊限購政策以后，從上海市場的交易量來看，并沒有出現(xiàn)明顯的下滑，實際上4月份部分高端樓盤的交易價格反而還在上升。

　　也有相關(guān)報道稱，廊坊限購新政后出現(xiàn)開發(fā)商封盤，香河有樓盤一個月提價70%。廊坊限購令出臺后一周，燕郊、大廠、香河三地并未出現(xiàn)集中的搶購潮，相反的是多個樓盤封盤，等待政策進一步明朗。一方面是購房者旺盛的需求，一方面則是多個樓盤停售，購房者無房可買。

　　“此次廊坊‘限購令’的出臺其實和去年8月14日通州區(qū)的‘限購令’如出一轍，其結(jié)果就是越打壓房價越上漲，彼時的通州區(qū)樓房均價在兩三萬元左右，而現(xiàn)在卻暴漲到4萬多。”有業(yè)內(nèi)人士說，“‘限購令’的目的是將房地產(chǎn)市場中的投機、投資的敏感力量清除出去，或者說延緩其購買行為，但新政卻起到了宣傳效應(yīng)，等于給所有人一個還要漲價的信號，導(dǎo)致原來一直處于觀望狀態(tài)的人也踴躍進入樓市。因為凡是打壓的東西就意味著其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的東西則意味著是脆弱的。”

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對各地限購令出臺后房價走向持看漲的態(tài)度。限購令出臺后會不會“越調(diào)越漲”，畢竟這已經(jīng)不是第一次了，購房對自己而言是剛需，如果錯過了這一輪機會，那就真的是后悔莫及了。(記者李飛管雪霏)