萬柳地塊背后的博弈 限出來的全國地王
“地王”能被“限”出來嗎？
這聽起來頗為奇怪，而7月10日在北京土地儲備中心交易大廳，這一幕居然上演了。
為防止“地王”再現(xiàn)對京城樓市的負(fù)面影響，延遲一周拍賣的萬柳地塊創(chuàng)新了新的拍賣規(guī)則，北京土地儲備中心的一位負(fù)責(zé)人稱，該地塊創(chuàng)新采取“最高合理限價+配建回遷房面積”的做法，一旦開發(fā)商報價“撞線”，將轉(zhuǎn)而競配回遷房面積。
與此同時，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報記者稱，該地塊引起了國土部、住建部、國資委等多個中央級部委的關(guān)注。
最終，歷經(jīng)一個半小時的鏖戰(zhàn)后，中赫以26.3億元（折合樓面地價3.8萬元/平方米、溢價率40%）、配建1.64萬平米的回購面積競得該地塊，差不多40%的溢價率。
限出來的“全國地王”
7月10日下午，北京市土地整理儲備中心的一位工作人員感嘆，許久沒有看到這樣的場景了，因為前來的人群黑壓壓一片。
“容積率僅2.0，地處成熟的高檔社區(qū)，配套成熟，擁有大型商場，靠近地鐵站，周圍有清華、北大等名校資源”，旭輝地產(chǎn)拓展部經(jīng)理黃輝介紹，這樣的一塊優(yōu)質(zhì)地王，再加上其2.4萬/平方米的地王起拍價，不難想象其市場影響力。
果不其然，融創(chuàng)、中化方興、中赫、龍湖、萬科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉和中建綜合體10家知名房企參與此次萬柳地塊競拍。
其中，融創(chuàng)和中赫的競爭最為激烈，在最后競拍回購房的終極對決中，中赫地產(chǎn)摘得該地塊。
對于該地塊40%的溢價率，張大偉稱，“意料之中”，按照國土部的規(guī)定，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的異常成交地塊，需上報國土部。
張介紹，該地塊的樓面地價高達(dá)4.42萬元/平方米，刷新了北京乃至全國土地出讓單價新高?！案叩貎r之下，預(yù)計該地塊未來的銷售將達(dá)7-10萬元/平方米”，張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控前景不明的情況下，土地成本較高，占用資金龐大，地王項目盈利預(yù)期低。
事實上，與萬柳地塊同區(qū)域，被譽為北京西部最高端樓盤代表的萬科如園，對外報價4.5萬/平方米，與萬柳地王的樓面價趨近。
不過，張介紹說，綜合2009年以來溢價率超過100%的地王項目來看，除了少數(shù)絕對稀缺的城區(qū)地塊外，絕大多數(shù)的地王項目的銷售均不佳，累計簽約率不足30%，明顯低于目前市場的平均情況。
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