跨國酒店中國躁動 地產商的投資游戲
跨國酒店集團在中國市場繼續躁動。近日，繼中國首家希爾頓花園酒店進駐深圳后，文華東方酒店再度發力，其內地第6家酒店簽約深業上城。在此同時，希爾頓、萬豪披露到2015年在華酒店數量增至100家以上；雅高準備在亞太區管理酒店超過700家，洲際則計劃未來3～5年內讓管理酒店規模翻一番。
海外巨頭的激進布局直接加速市場的供應膨脹。據統計，去年國內五星級酒店開業數量達154家，占全國新開業酒店數3/4。截至2013年初，權威機構認可的國內五星級酒店已達721家。
地產商的“兵家重地”
剛剛發布半年報的碧桂園總裁莫斌告訴南都，“商業和酒店是我們一定要積極發展的”。據悉，該公司今年上半年酒店經營收入達4.28億元，在四大主營業務中位列第三。保利地產的酒店業務納入了大商業版圖，在商業占比將達三成的規劃中，酒店的投入將是大手筆；綠地集團也與各類國際酒店集團進行資產置換；花樣年也在近期與外資機構籌備酒店信托基金。“在與洲際、麗絲卡爾頓等國際酒店管理機構合作后，綠地集團現在借各地綠地中心的綜合體模式，開拓自主酒店品牌。”綠地集團有關負責人告訴南都記者，目前集團在華東、華中及西南事業部等加大布局酒店。華遠地產也和凱悅集團牽手，將“君悅”品牌引入長沙。后者有超過40個的內地簽約項目正在開發建設中。
相比較來說，此時發力的文華東方可謂新手。據悉，中國是文華東方酒店集團第二大市場，今年1月廣州文華東方開業，緊接著4月上海浦東文華東方開業。接下來幾年中，北京和成都的文華東方酒店也將陸續開業。未來五年內，中國將成為其全球第一大市場。
此次入駐深業上城的文華東方酒店規劃建筑面積為4.5萬平方米，預計在2017年底或2018年初正式開業。“深業上城項目投資金額為200億元，占地面積約12.12萬平方米，規劃總建筑面積為110萬平方米，該項目定位為亞洲頂級城市綜合體，整個項目業態包括高端商務公寓、產業研發大廈、五星級酒店及高端購物中心。”深業置地有限公司總經理張健透露。
錯位的投資游戲
不過，與這股躁動背道而馳的是，今年一季度，由國際公司管理的國內飯店平均出租率為52.68%，同比下降10%。這個來自中國旅游飯店業協會的數據顯示，國際品牌的酒店平均房價為516元，同比下降了179元；單房平均收益為272元，同比下降173元。
事實上，“中國高端酒店的盈利模式跟經濟型酒店完全是不同的游戲邏輯。”鉑濤酒店聯席董事長鄭南雁在一次采訪中向記者表示，后者考慮的是如何盡快盈利，而前者考慮的則是怎樣不虧錢。
“國內五星級、超五星級的酒店標準，除客房內硬件、泳池、健身房等硬性規定外，還要求最少有2個餐廳和一家特色餐廳。”深業置地常務副總經理郝繼霖透露，餐廳物件多、投資大，但要實現盈利相對困難。今年上半年，國內五星級酒店餐飲收入再降11%。“相對于香港50%來自餐飲的收入來說，內地高端酒店超過7成的收入依賴入住率。”郝繼霖表示，越是高端的酒店，其投入成本越高。一塊來自硬件投資；另一塊則是包括團隊、廣告等在內的開業前營銷費用，攤銷下來高端酒店的利潤不高。
“地產商投資酒店的目的旨在抬升整個地產項目的價值。在土地招商階段，地方政府傾向于通過引入豪華酒店作為改變城市形象或提高區域品位的重要手段，并創造持續稅源和增加就業，為此很多政府對一些地塊的出讓條件就是建設高星級酒店。”知名酒店咨詢機構華美機構專家趙煥焱表示。因此，對地產商來說，酒店投資的邊際效益在酒店之外，藉此獲取土地價格、稅收上的優惠政策，同時為后期的品牌招商、賣樓等做鋪墊。
然而，現在的地產商對于酒店定位不清。“他們既想實現盈利；又要為整個項目服務”，一位資深地產界人士表示，為此地產商在硬件投入上偷工減料從而降低成本，但此種做法卻影響了酒店的整體素質，以致對后期運營產生負面影響，進而造成惡性循環。“地產商選擇酒店品牌與酒店品牌選擇地產商同等重要。相對于同行來說，文華東方雖然發展速度不快，但其標準高、投入大，定位與深業上城相當吻合。”
南都記者陳琳琳田愛麗
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