[行業(yè)]地產(chǎn)商年報(bào)懸疑：大幅降價(jià)后利潤(rùn)反增
去年三、四季度，全國(guó)多數(shù)城市均出現(xiàn)過樓盤大幅降價(jià)，萬科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭都參與其中。
大多數(shù)人認(rèn)為，隨著開發(fā)商的大幅降價(jià)，房地產(chǎn)公司的毛利必然會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。但蘭德地產(chǎn)策略咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶3月底發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，降價(jià)對(duì)開發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報(bào)的地產(chǎn)商中，約70%的房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況，如龍湖地產(chǎn)2011年簽約收入達(dá)到人民幣382.7億元，歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)毛利率從2010年的33.3%增長(zhǎng)至2011年的40.3%。
為何在房?jī)r(jià)下跌的情況下，開發(fā)商的利潤(rùn)不降反增？一種說法認(rèn)為，開發(fā)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)，是因?yàn)樨?cái)務(wù)數(shù)據(jù)被粉飾；另一種說法則是在成本上進(jìn)行精簡(jiǎn)控制。
事實(shí)的真相究竟是什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。
多家房企保持高毛利
事實(shí)上，降價(jià)后依然有高毛利的房地產(chǎn)公司，不止龍湖一家。
3月29日，世茂房地產(chǎn)（00813,HK）發(fā)布2011業(yè)績(jī)報(bào)告：2011年公司營(yíng)業(yè)額達(dá)260億元，同比增19.5%；毛利達(dá)100億元，同比增長(zhǎng)25.4%，毛利率同比去年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。
3月15日，中海發(fā)布的2011年年報(bào)顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤(rùn)率亦由27.9%升至約30%。中海董事會(huì)主席孔慶平還斷言，今年毛利率依然將保持30%至40%。
根據(jù)“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果”，2011年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為21.7億元，是2008年的2.5倍，同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)26.2%。而早在上述數(shù)據(jù)發(fā)布之前，來自瑞銀的一則報(bào)告則預(yù)測(cè)，2011年上市房企整體的凈利潤(rùn)增速將達(dá)到20%。
上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，顯然與此前眾多券商的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)有明顯的差異。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的報(bào)道，曾有多家券商發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，由于房企去年的大幅價(jià)格調(diào)整，今年的平均利潤(rùn)率將低于去年。
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的報(bào)道，萬科在2011年下半年的降價(jià)潮至少席卷了北京、廣州、深圳、廈門等全國(guó)多個(gè)城市，其中廣州某樓盤的降價(jià)幅度甚至達(dá)到20%。
此外，龍湖、中海等位于上海的樓盤也出現(xiàn)大幅的降價(jià)，以龍湖酈城為例，原本1.8萬元/平方米的毛坯房變成了1.4萬元/平方米的精裝房，且裝修標(biāo)準(zhǔn)還達(dá)到了2500元/平方米，以此計(jì)算，除去裝修價(jià)格，實(shí)際的降價(jià)幅度超過了36%。
降價(jià)背后的成本控制
宋延慶曾在博客上將上市房企的年報(bào)數(shù)據(jù)稱為 “真實(shí)的謊言”，在他看來，年報(bào)數(shù)據(jù)一般都是經(jīng)過“粉飾”的，而且“房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報(bào)并不能反映當(dāng)年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)狀況”。
但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院高級(jí)研究經(jīng)理劉淵的說法，開發(fā)商并不需要完全通過會(huì)計(jì)手段粉飾財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，因?yàn)榻祪r(jià)往往只是發(fā)生在幾個(gè)項(xiàng)目上。當(dāng)開發(fā)商通過降價(jià)回籠一部分資金后，降價(jià)就會(huì)暫停。
這一說法得到世茂房地產(chǎn)方面的證實(shí)。在一季度曾有大幅降價(jià)的世茂房地產(chǎn)，真實(shí)降價(jià)的項(xiàng)目只是那些已處于尾盤，且產(chǎn)品嚴(yán)重老化的項(xiàng)目。
根據(jù)中原方面的研究，在售樓盤的土地成本只有30%。所以，即使開發(fā)商大幅降價(jià)，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響也不會(huì)太大。
而除此以外，開發(fā)商還有一些“非常手段”，在降價(jià)后確保利潤(rùn)不受影響。如開發(fā)商可以通過施工過程中的工程造價(jià)跟蹤控制、結(jié)算審計(jì)等方式達(dá)到節(jié)省建筑成本的目的，這兩項(xiàng)可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。
此外，雖然開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，但在購(gòu)房合同中也存在“貓膩”，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房合同通常不會(huì)詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目公共區(qū)間的材料標(biāo)準(zhǔn)或等級(jí)，開發(fā)商降低一些用料標(biāo)準(zhǔn)（比如公共道路、小區(qū)會(huì)所、園區(qū)綠化樹種等材料的選取），即可在不構(gòu)成違約的情況降低成本。
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