中華企業(yè)激進作風(fēng)釀惡果：高價拿地深度套牢
作為區(qū)域性中型房企的代表，中華企業(yè)年報暴露出的發(fā)展瓶頸，代表了一批同類房企的共同問題：這些企業(yè)在2009年至2011年中國房地產(chǎn)最火爆的年份高調(diào)拿地擴張，這些地塊在2012年及未來幾年陸續(xù)入市，卻深陷價格窘境：因為拿地時土地成本過高，這些地塊如按期入市，將面臨虧本銷售，而如果捂盤待漲，又會因為難以快速回籠資金，導(dǎo)致資金成本越壓越重。
中華企業(yè)，一個老牌上海國企；因迪斯尼概念、崇明島土地儲備概念等備受資本市場追捧。
不過，細看中華企業(yè)2012年報，其主營業(yè)務(wù)發(fā)展遲滯、債務(wù)高啟、信托纏身等諸多問題已經(jīng)十分嚴重。深陷項目入市困境的中華企業(yè)，不得不變賣子公司及持有型物業(yè)，大舉回籠資金，并依靠土地收儲補貼等多種方式，勉強實現(xiàn)盈利。
明星地塊卻計提跌價準備
總體來看，中華企業(yè)去年實現(xiàn)營業(yè)收入35.83億元，同比下降21.96%。歸屬上市公司股東凈利潤為5.6億元，同比減少25%。一個可以類比的數(shù)據(jù)是，2010年，中華企業(yè)營業(yè)收入就已經(jīng)超過30億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.45億。與萬保招金等地產(chǎn)龍頭動輒20%至30%的年增長速度相比，中華企業(yè)為代表的區(qū)域性中型房企，處境堪憂。
“中華企業(yè)是2010年前后高價拿地，又被深度套牢的中型房企的代表。這些項目按照正常進度應(yīng)該在2012年前后陸續(xù)上市銷售，但因為目前市場銷售價格無法打平成本，實現(xiàn)盈利，企業(yè)紛紛選擇推后入市。而高啟的總成本中，地價成本是最大因素。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄介紹。
根據(jù)克而瑞機構(gòu)統(tǒng)計，中華企業(yè)在2009至2011年六度出手拿地，涉及上海、杭州、蘇州、江陰等多個城市的區(qū)域地王級項目。2009年9月，中華企業(yè)拿下上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊，總地價13.99億元，樓板價9128元/平方米，被當(dāng)時的媒體稱為羅店天價。而地塊出讓的起始價只有4.9億元，溢價近三倍。2010年2月，中華企業(yè)繼續(xù)高調(diào)拿地，以26.23億價格拿下上海松江區(qū)龍興路R19-1號地塊，樓板價11111元/平方米，而這一地塊的掛牌起始價只有9.65億元。中華企業(yè)當(dāng)年的激進作風(fēng)可見一斑。
正是這兩個當(dāng)年的明星地塊，今天成了中華企業(yè)的燙手山芋。
根據(jù)中華企業(yè)2012年年報，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控影響，公司目前主要開發(fā)的項目之一松江譽品谷水灣項目，按《企業(yè)會計準則》等相關(guān)規(guī)定，需計提2.58億元存貨跌價準備。
業(yè)內(nèi)人士介紹，計提存貨跌價準備，一般是因為存貨的可變現(xiàn)凈收入預(yù)計將低于存貨成本的賬面價值，也就是說，這部分房產(chǎn)可能虧損銷售。
這個叫作松江譽品谷水灣的項目，就是中華企業(yè)在2010年初取得的松江區(qū)龍興路R19-1號地塊。
記者采訪得知，松江譽品谷水灣項目將于3月底、4月初開盤，一些中介機構(gòu)在網(wǎng)上掛出的意向銷售價格低于14000元/平方米。“不過因為國五條的因素，現(xiàn)在房價普遍上漲，這個樓盤的最終開盤價也會在15000元/平方米以上，甚至有可能報價報到1.7萬。”一位自稱是簽約代理機構(gòu)的二手中介商稱。而根據(jù)薛建雄的分析，以1.1萬土地成本計，項目毛坯房的保本售價應(yīng)該在1.7至1.8萬元/平方米。當(dāng)然，不排除前期開盤的公寓價格較低，后期以別墅項目的高利潤打平成本。盡管如此，區(qū)域知名房企因項目入不敷出而計提存貨跌價準備的，在近幾年的同行業(yè)年報中并不多見。
中華企業(yè)在樓市高峰期拿的另一個明星地塊是上海寶山羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊。2009年9月，中華企業(yè)全資子公司上海順馳置業(yè)有限公司參與上海市寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊項目的競拍，以近14億的價格競得地塊，總地價接近起始價的三倍。就是這樣一個2009年就拿了地的項目，至今卻仍未入市銷售。中華企業(yè)年報顯示，羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊在2012年的開工面積和竣工面積均為0，累計竣工面積同樣為0。相比之下，譽品谷水灣項目尚有5萬平方米的開工面積。也就是說，在資金緊張的情況下，中華企業(yè)2012年的開工數(shù)量可謂“惜量如金”。
拿地3年多的時間，羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊不僅沒有為中華企業(yè)貢獻多少收益，卻成為企業(yè)的“吸金黑洞”。中華企業(yè)年報顯示，羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊計劃總投資34億元。為此，除了14億土地成本外，中華企業(yè)為這一地塊屢屢融資。其中，今年3月，中華企業(yè)宣布從上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司及其控股子公司委托興業(yè)銀行閔行支行借款不超過5億元，期限不超過2年，年利率不超過10%。借款用于上海順馳置業(yè)有限公司羅店D1-2地塊項目的開發(fā)建設(shè)。
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