2017年7月21-24日，博鰲· 21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)論壇在海南三亞理文索菲特度假酒店舉行。本屆年會(huì)主題為“強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿：地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性變革的窗口期”。任志強(qiáng)雖未能親臨現(xiàn)場(chǎng)，但仍通過(guò)音頻以及PPT與分享了他關(guān)于“市場(chǎng)的變化問(wèn)題和可能發(fā)展的趨勢(shì)”看法，他認(rèn)為就國(guó)家體制制度而言，最重要的是土地制度，在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能會(huì)發(fā)生根本性的變化。

　　1、今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量和銷售額都可能創(chuàng)歷史新高 

　　從當(dāng)前的房地產(chǎn)看，住房的價(jià)格增幅已經(jīng)出現(xiàn)了一些下降，那么不控就可能會(huì)漲得更快更高。因此在強(qiáng)監(jiān)管和相關(guān)限購(gòu)政策影響下，總體而言房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將平穩(wěn)發(fā)展。但是需要注意的是，增幅的變化，而不是絕對(duì)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下滑。

　　同時(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)各種指標(biāo)中，一方面要看土地，一方面要看新開工，這些變化中，都說(shuō)明預(yù)期會(huì)產(chǎn)生變化。從今年的房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為微觀和宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生不利影響，對(duì)房?jī)r(jià)形成壓制。但任志強(qiáng)在論壇上表示，從目前的情況看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，從面積到金額，都可能創(chuàng)歷史新高。 

　　另一方面，任志強(qiáng)指出，很多城市在限制住房?jī)r(jià)格的上漲，但卻從來(lái)沒(méi)有任何政策限制地價(jià)的上漲。從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價(jià)上漲的速度還在持續(xù)，這種上漲一定會(huì)影響到住房。也就是說(shuō)地價(jià)的上漲一定會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

　　市場(chǎng)配置資源的時(shí)候，土地的價(jià)格是以產(chǎn)出的價(jià)格來(lái)決定的，但是在壟斷的土地價(jià)格中，價(jià)格促進(jìn)了產(chǎn)品和預(yù)期的提升。所以，土地價(jià)格造成的影響很大。再看住房和土地價(jià)格的對(duì)比，就可以明顯看到，住房?jī)r(jià)格用全國(guó)平均數(shù)和全國(guó)平均土地?cái)?shù)看，相差很低，最直接的差價(jià)根本不夠蓋房。

　　2、房企將很快進(jìn)入還貸高峰期，到期債務(wù)約達(dá)萬(wàn)億 

　　2017年1-5月，108家房企新增融資579.69億元，增速降低45.3%，其中銀行貸款降低29.6%，票據(jù)債券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息債務(wù)8520億元， 2010年—2014年5年內(nèi)的新增有息債務(wù)8200億元。

　　這108家房企，所融資的情況出現(xiàn)了一個(gè)巨大的差別。無(wú)論是銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都是在持續(xù)下降。那么，很快就要進(jìn)入還貸的高峰期，房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。那么，也就是說(shuō)，2017-2019年這3年房地產(chǎn)企業(yè)大約有1萬(wàn)多億到期債務(wù)，這和信貸的控制有直接的關(guān)系。

　　任志強(qiáng)坦言，接下來(lái)的時(shí)間，有些房企的現(xiàn)金流可能會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，并且還貸高峰的來(lái)臨也會(huì)影響到一些企業(yè)未來(lái)的變化。

　　Wind資訊此前也曾報(bào)道過(guò)，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人阮健弘表示相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年年底以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫初見(jiàn)成效。

　　此外，今年1月6月份房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)增長(zhǎng)很快，契稅增長(zhǎng)18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多。所以任志強(qiáng)認(rèn)為，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的情況，特別是由于資金緊張導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)，那時(shí)才有可能對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策提出調(diào)整。

　　3、租賃市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎推進(jìn)，可能導(dǎo)致學(xué)校、醫(yī)療等稀缺資源競(jìng)爭(zhēng) 

　　現(xiàn)在許多城市討論住房租賃問(wèn)題，尤其是一些大城市比如廣州。7月17日，廣州正式出臺(tái)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，意在通過(guò)權(quán)益平等來(lái)消解附著在住房或戶籍上的社會(huì)利益，壓制房?jī)r(jià)。并且，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也在博鰲地產(chǎn)論壇上表示，租賃是中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)僅存的紅利。 

　　但是任志強(qiáng)指出，如果沒(méi)有社會(huì)化的住房租賃，高地價(jià)、凈地價(jià)而形成的租賃市場(chǎng)一定是高租金的。另一方面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理出發(fā)，租購(gòu)權(quán)益平等意味著允許更多的人去爭(zhēng)取附著在房產(chǎn)上的社會(huì)利益，從而只能增加學(xué)校和醫(yī)療等資源的稀缺性。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的目的和行動(dòng)看起來(lái)南轅北轍，面臨著自我否定的困境，因而其他一線城市若要效仿理當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　參照發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，德國(guó)允許大家私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用于出租的時(shí)候是免稅的，所以它會(huì)有較高的收益。因此任志強(qiáng)在談話中表示，如果中國(guó)不允許社會(huì)化的方式用個(gè)人購(gòu)買住房的方式變成租賃性產(chǎn)品，那么這個(gè)租賃市場(chǎng)還是有一定困難。

　　4、目前金融制度沒(méi)有房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，老百姓投資渠道受限 

　　從戶籍制度來(lái)看，住房已經(jīng)成為落戶的條件，所以在限購(gòu)的城市中，可以看到限購(gòu)政策大多數(shù)是以戶籍為基本條件。反之，要想獲取城市的資源，就至少要擁有城市的戶口。但在目前的金融制度中是沒(méi)有房產(chǎn)基金產(chǎn)品的，其作用是從個(gè)人買房變成用基金來(lái)分享城市化的紅利。目前的情況，很多人去投資房子，是因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)基金去共享。

　　因此造成有錢付首付和付利息的人就可以買房投資，而無(wú)錢付首付或者付利息的人，也沒(méi)有辦法用資金的方式去分享這樣一個(gè)現(xiàn)在的局面。

　　假定房地產(chǎn)基金市場(chǎng)發(fā)達(dá)的話，就可能不會(huì)有這樣一個(gè)以住房為直接目標(biāo)的投資市場(chǎng)，就會(huì)變成以基金方式來(lái)共同投資的一個(gè)市場(chǎng)。

　　5、另一個(gè)聲音隔空硬懟任志強(qiáng)：你的思想很危險(xiǎn)呀 

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則提出了不同于任志強(qiáng)的意見(jiàn)，他表示地價(jià)并不是影響房?jī)r(jià)漲跌的決定性因素，就像股票市場(chǎng)一樣，在6000點(diǎn)買入的會(huì)被套牢，在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會(huì)被套牢。

　　而對(duì)于房企的現(xiàn)金流問(wèn)題，鐘偉認(rèn)為，任志強(qiáng)說(shuō)房企萬(wàn)億負(fù)債會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，這個(gè)說(shuō)法是危險(xiǎn)的。雖然未來(lái)兩三年房企面臨萬(wàn)億還貸高峰，但房企的現(xiàn)金流問(wèn)題不太大，因?yàn)?016年是個(gè)好年景，房企的銷售額大概為12萬(wàn)億。

　　他還進(jìn)一步明確指出，當(dāng)M2增幅低于10%時(shí)，2-3個(gè)季度后，也就是今年年底明年年初，我國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有一輪顯著的下跌。