2016年04月07日 18:58
來源:映象網-1074綠色頻道
一、為什么城市居民不能到農村購買宅基地或房屋
《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”；《土地管理法》第64條第4款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”；2004年11月，國土資源部印發的《關于加強農村宅基地管理的意見》第13條規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。
二、土地承包經營權的流轉方式有哪些
《中華人民共和國農村土地承包法》第32條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。
另《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三章第15條至第20條，以及第六章第35條對農村土地流轉方式有非常明確的規定。
三、集體經營性建設用地在什么情況下可以流轉
首先集體經營性建設用地，是指集體企業用地。
《中華人民共和國物權法》第151條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理”；《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外”。這意味著集體經營性建設用地的流轉限制非常嚴格，因為集體企業破產、兼并的情形下，根據地隨房走的原則，才發生流轉。
另外，2015年2月27日全國人大常務委員會《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整有關法律規定的決定（草案）》的議案出臺，集體經營性建設用地直接流轉入市，與國有建設用地同權同價的試點工作開始啟動。
四、流轉土地沒有向發包方備案，合同有法律效力嗎？
村民流轉土地未向發包方備案，并不影響流轉合同的效力。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規定：“承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權，發包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持”。當然實踐中，備案并不復雜，而且很多優惠政策和補貼也會優先考慮合同備案了的流轉主體，建議還是備個案。
五、未經發包方同意，村民轉讓其承包地是否有效
未經發包方同意，村民轉讓其承包地無效。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規定：“承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效，但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外”。
另外，轉讓這一種流轉方式流轉的是承包經營權，所以法律上有非常嚴格的限制。值得注意的是2014年12月30日國務院辦公廳出臺《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》，其中第三條第8款第1項規定：“農戶承包土地經營權。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權，可以采取出租、入股等方式流轉交易，流轉期限由流轉雙方在法律規定范圍內協商確定”，這導致實踐中通過家庭承包獲得的耕地、草地、養殖水面很難通過轉讓的方式流轉了。
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