二季度，北京的二手房市場終于慢下了節(jié)奏，4月、5月網(wǎng)簽量在持續(xù)回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對整個市場的主導(dǎo)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至5月25日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場住宅成交比例高達(dá)86.2%，而這一比例在過去幾年一直在70%上下，北京樓市已經(jīng)全面進入二手房時代。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來這種市場表現(xiàn)仍將持續(xù)，土地供應(yīng)的急劇減少、新建商品房的全面高端化等因素預(yù)示著未來二手房成交將長期成為市場主力，剛需和改善需求投向二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來越明顯，而二手房交易稅負(fù)、貸款政策等將決定市場的波動。

　　銷冠榜16個項目 12個4萬+

　　曾經(jīng)的樓市銷冠排行榜上，豪宅的身影只是偶然出現(xiàn)，而現(xiàn)在，排行榜已經(jīng)幾乎被豪宅霸占。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，北京銷售超過10億的商品房住宅項目合計只有16個，但這16個項目中，除一個項目外，其他銷售均價都在3萬+，更是有12個項目均價在4萬+。如果說2015年，市場因為預(yù)測豪宅將集中入市，而預(yù)測稱其為豪宅元年。2016年，市場已經(jīng)用成交數(shù)據(jù)來證明，北京樓市進入了豪宅年。

　　成交排行榜被豪宅占據(jù)，并不只因為今年高端市場的火爆，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化才是根本原因。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除配建只有1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應(yīng)比例計算，這大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價。

　　進入2016年，北京土地市場則更是進入了供應(yīng)末期，5個月僅成交了5宗住宅用地，其中供應(yīng)的商品房住宅為85.39萬平方米，刷新了歷史最低紀(jì)錄，比之前最低的2012年還低很多，同比2015年同期的243萬平方米下調(diào)了65%。未來可進入商品房住宅市場的數(shù)字，則比這個更低。張大偉分析表示，因為房企的拼搶，實際最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面積只有34萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應(yīng)3000套左右，而2016年前5個月商品房住宅成交2萬套左右，也就是說，北京的土地剛需比大約在1:7左右。

　　二手房成交量是新房六倍 全面二手房時代來臨

　　豪宅霸占成交排行榜的另一面是很多購房人與新房市場的告別。今年年初，《廣廈時代》曾以《2016 買二手房的大大超越新房》報道過業(yè)內(nèi)人士對于2016年二手房市場的預(yù)測。當(dāng)時，大部分業(yè)內(nèi)人士給出的預(yù)測是2016年二手房仍將是市場成交的主力，但成交量很難超越2015年。

　　雖然2016年剛剛過半，但二手房在市場中主角的地位已越來越強勢。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達(dá)86.2%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

　　二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經(jīng)大大超越2015年。而且根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前5個月北京二手住宅的成交量已經(jīng)超越2015年上半年總額，雖然目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回落，但其在市場上的強勢地位已經(jīng)毋庸置疑。

　　數(shù)據(jù)之外，每個購房人的感受和選擇也是二手房市場主角地位的佐證。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，以前他所在的片區(qū)接待的客戶，有很多是在選擇二手房或新房之間猶豫不決的。對于這些客戶，他們的預(yù)算是一定的，衡量的標(biāo)準(zhǔn)主要是交通、配套和社區(qū)環(huán)境等因素，在自己的主要需求上權(quán)衡。可現(xiàn)在不一樣了，來他這咨詢的客戶，幾乎都是奔著二手房來的，且只考慮二手房。原因沒有別的，就是價格。他告訴《廣廈時代》，他最近接待的一個客戶就是這樣，工作在中關(guān)村，2014年就打算過買房，當(dāng)時還在考慮是南邵的新房還是回龍觀的二手房，因為各種原因擱置了下來。而現(xiàn)在，他的目標(biāo)只保留在回龍觀，只是想在自己的預(yù)算之內(nèi)，有個房子住。

　　一位購房人對于他購買二手房理由的概括，大概是不少購房人的心聲，“為什么選擇二手房？是因為沒得選擇。”

　　不同客群市場分化愈加明顯 二手房政策將左右市場

　　其實，二手房成為市場的主力，本來就是城鎮(zhèn)化和市場發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。但目前樓市的供給結(jié)構(gòu)讓二手房與新房之間劃定了一條更明顯的界線。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從住宅存量特征來看，目前六環(huán)外已超過五六環(huán)之間成為庫存主力區(qū)域。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，六環(huán)外住宅庫存占比高達(dá)40.35%，居各環(huán)線之首，相比去年同期占比上升4個百分點。隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續(xù)，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價預(yù)期的產(chǎn)品。

　　在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加的凸顯，因為剛需和改善仍然是這個市場需求的主要來源。他們大量被擠壓進二手房市場，二手房的成交量自然也就會繼續(xù)大大超越新房。

　　成為了市場當(dāng)之無愧的主角后，二手房市場的任何風(fēng)吹草動對整個市場的影響也會更加明顯。張大偉表示，全面進入二手房時代之后，決定市場整體價格的已經(jīng)不是新房市場價格，而是二手房的價格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策等，都決定了市場的波動。

　　另外，二手房不僅是在北京成為市場的主導(dǎo)，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的兩倍以上。同時，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房。一、二線樓市二手房交易占主導(dǎo)地位，未來樓市的調(diào)控需要更多的傾斜二手房稅費政策調(diào)整。

　　●鏈接●

　　五環(huán)內(nèi)住宅進入千萬元時代

　　北京在2016年正式進入了頂豪年，前5個月10萬+頂豪簽約均出現(xiàn)了數(shù)倍上漲。2016年來，北京10萬+頂豪簽約已經(jīng)高達(dá)167套，相比2015年同期的25套，上漲了568%。頂豪遍地開花的同時，住進五環(huán)內(nèi)門檻也越來越高。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年前5月，北京五環(huán)內(nèi)住宅共成交2590套，單價達(dá)62089元/平方米，套均總價為999.1元，五環(huán)內(nèi)正式進入了千萬元時代。