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　通發(fā)園別墅。 (南方周末資料圖)

　　林業(yè)新村別墅群。 (王小喬/圖)

　　十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價(jià)福利房。該廳210多名職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，2004年，又以變相的低價(jià)福利購房方式，拿到通發(fā)園小區(qū)247套別墅；2008年，又幾乎人手一套市場化運(yùn)作的“集資房”。

　　在廣西南寧這座城市的最東端，穿城而過的邕江之畔，矗立著兩百多幢別墅。門牌號(hào)為“蓉茉大道77號(hào)”的這片別墅群在導(dǎo)航上對應(yīng)的是“通發(fā)園小區(qū)”，小區(qū)門口卻沒掛牌子。

　　2013年4月最后一周，一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賣出了這里的一套220平方米的雙拼別墅，價(jià)格是350萬元。而在2004年，第一任房主買下它時(shí)，只用了不到1/7的價(jià)錢——43萬元。

　　權(quán)且拿全市住房均價(jià)作一對比——2004年，南寧市房產(chǎn)局信息部發(fā)布的均價(jià)是2621元/平方米；到2013年，南寧公布的房價(jià)自控目標(biāo)是7632元/平方米。算下來，9年來的均價(jià)變動(dòng)近3倍。即使考慮到一些搶手樓盤往往漲幅會(huì)超過均價(jià)，也不難看出，“通發(fā)園小區(qū)”的增值速度遠(yuǎn)超全市樓市。

　　買主和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都心照不宣的是，“通發(fā)園”巨大的差價(jià)源于這里是廣西壯族自治區(qū)交通廳的職工別墅。210余名職工，247套別墅，幾乎是人手一套。其中面積最大、400平方米的獨(dú)棟別墅原價(jià)也不過是58萬元。

　　恒創(chuàng)地產(chǎn)中介公司的人對南方周末記者介紹說，買家往往看中的是通發(fā)園跟普通商品房一樣房產(chǎn)證、土地證齊全，不像常見的公務(wù)員房改房、集資房那樣過戶手續(xù)繁雜甚至不能過戶。

　　2013年4月，南方周末記者收到一份來自廣西交通廳系統(tǒng)內(nèi)部人士的報(bào)料，聲稱“通發(fā)園別墅”就是一種變相的低價(jià)福利購房；而且，該廳職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，此后的2008年，又幾乎人手一套市場化運(yùn)作的“集資房”。十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價(jià)福利房。

　　其實(shí)早在2005年5月，《廣西經(jīng)濟(jì)適用房管理暫行辦法》就明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房；2006年8月，住建部等幾部委干脆“一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目”。一而再再而三的禁令，并沒有阻擋多重福利分房在這個(gè)偏安一隅的自治區(qū)首府城市大行其道。

　　低價(jià)別墅群

　　合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價(jià)賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

　　通發(fā)園別墅所在的“仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，自南寧商品房市場啟動(dòng)以來，就一直被房地產(chǎn)業(yè)界標(biāo)記為別墅板塊。“很多別墅樓盤都在這個(gè)區(qū)域，好幾個(gè)至今仍在二手市場上火爆的別墅小區(qū)都是2004年前后開盤的。”輝煌置業(yè)一家分行的營業(yè)經(jīng)理?xiàng)钇礁嬖V南方周末記者，這是南寧最大的一家一二手聯(lián)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　在南寧市2013版地圖上，仙葫窩在不太起眼的最東端，但卻契合了南寧近年來“一路向東”的新城擴(kuò)張戰(zhàn)略，一半?yún)^(qū)域還毗鄰著風(fēng)景秀美的南寧母親河邕江，板塊內(nèi)最貴的“龍胤花園”別墅就是依江而建的。

　　與“龍胤花園”一墻之隔的，正是交通廳的職工別墅小區(qū)通發(fā)園。“2004年交通廳職工結(jié)伴去踩盤時(shí)，看到隔壁的龍胤花園幢幢過百萬元，回來后毫不猶豫就繳了第一期預(yù)交款。”一位交通廳職工告訴南方周末記者。

　　根據(jù)“通發(fā)園小區(qū)預(yù)交款計(jì)劃的通知”等文件，房款是在兩年間分9次繳齊的。

　　分配方案完全是公務(wù)員式的——按級別定大小，同級靠抽簽。110套、200平方米的雙拼別墅是科級和工勤職工的；一百余名處級干部能參與略大一點(diǎn)220平方米房的抽簽；剩下25套緊挨景觀帶、400平方米的獨(dú)棟別墅則留給了廳級。2004年8月，通發(fā)園正式開工，機(jī)關(guān)服務(wù)中心發(fā)文通知大家將第二筆預(yù)交款打給“交通廳機(jī)關(guān)修建隊(duì)”。

　　彼時(shí)，用來修建通發(fā)園的近200畝土地并非廣西交通廳的，而是屬于交通系統(tǒng)內(nèi)的上市公司“五洲交通”(股票代碼：600368)。1998年“五洲交通”拿到地后，投資千萬元把生地做成了熟地，而后一直擱置到2003年才在年報(bào)中提及合作開發(fā)之意。

　　2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——廣西交通房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱交通地產(chǎn))。前者出地，后者出錢；前者收回作價(jià)的土地款后，項(xiàng)目盈虧五五分擔(dān)。公告沒有忘記提示這是一場關(guān)聯(lián)交易——作為一家以“過路費(fèi)”為主要贏利來源的上市公司，“五洲交通”當(dāng)年的第一大股東“廣西高速公路管理局”，是直屬于廣西交通廳的全民所有制事業(yè)單位；交通地產(chǎn)當(dāng)年也還沒改制，是一家交通廳下屬的國有企業(yè)。

　　合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價(jià)賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

　　最具戲劇性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布終止通發(fā)園小區(qū)項(xiàng)目。公告將通發(fā)園項(xiàng)目描述得頗為慘淡：該地塊地理位置較偏，即使在未來幾年內(nèi)，該地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售形勢依然不容樂觀；項(xiàng)目未能按照合同規(guī)定的期限竣工，導(dǎo)致建設(shè)成本加大，給項(xiàng)目贏利帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“當(dāng)時(shí)樣板房已經(jīng)建好了，集資款交得差不多了。”上述交通廳職工覺得公告寫得讓人啼笑皆非。按照最便宜的41萬元/套計(jì)算，五洲交通退出之時(shí)，集資款應(yīng)該已經(jīng)到位至少8000萬元。

　　從賬面上看，“五洲交通”似乎沒有虧錢。通發(fā)園項(xiàng)目終止后，交通地產(chǎn)支付了兩千萬元的土地款，這是照著合作伊始每畝11萬元的評估價(jià)計(jì)算出來的。五洲交通聲稱可從該項(xiàng)目中獲利915萬元，年利潤率近10%。看起來，這筆贏利應(yīng)該是用兩千多萬元的土地款減去一千多萬的土地平整費(fèi)得到的，至于當(dāng)年拿地時(shí)五洲交通花了多少錢，則無從得知。

　　2008年，通發(fā)園正式落成，并為每位參與購房的職工辦理了房產(chǎn)證和土地證。南方周末記者在南寧國土局隨意查詢了其中一套別墅的“土地登記卡”，2008年2月25日辦理分割土地證后的三天，這套別墅已經(jīng)經(jīng)過“買賣變更”更換了一次權(quán)利人，2010年5月再次“買賣變更”。

　　盡管不受產(chǎn)權(quán)限制、買賣交易尚算活躍，這片公務(wù)員別墅群落成5年后，人氣依然不旺。2013年4月21日，星期日，小區(qū)內(nèi)的裝修工人明顯多過業(yè)主，八成別墅仍然保留著剛剛交房時(shí)的模樣，沒有裝修。

　　關(guān)于通發(fā)園別墅，廣西交通廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心主任邱重堅(jiān)對南方周末記者表示，這是五洲交通和廣西交通地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，“也不只是我們交通廳的職工購買了，交通系統(tǒng)也有很多人買了這個(gè)小區(qū)的別墅”。