昨天（10月31日），鄭州市政府網站發布《鄭州市國有建設用地(住宅) 使用權網上掛牌交易限價競買暫行辦法》，這表明鄭州土拍新政“熔斷制”正式出爐。根據辦法，任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止。

　　這是繼限購、限貸之后，鄭州又一波樓市調控襲來。但效果如何，還有待觀察。

　　鄭州土拍新政“熔斷制”正式登場

　　什么是熔斷制呢？

　　《辦法》第二條規定：國有建設用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權出讓過程原則上分兩個環節進行。第一環節為使用鄭州市國土資源網上交易系統進行網上競價，達到限價時轉為第二環節；第二環節為現場一次競價或轉為網上一次競價。

　　《辦法》第三條規定：任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止（以下簡稱網掛熔斷），該時點為熔斷點，此時出讓起始價的150%為熔斷地價，熔斷地價的報價競買人為熔斷人。

　　鄭州哪些范圍實行熔斷制？

　　《辦法》第二條規定，第二環節中，鄭東新區、鄭州經濟開發區管轄范圍內采取競綜合房價方式確定土地競得人；金水區、管城回族區、二七區、中原區、惠濟區、鄭州高新區管轄范圍內采取競地價方式確定土地競得人。

　　除此之外的其他區域，仍然按照老辦法進行網拍。

　　怎么熔斷呢？

　　簡單來說，鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人；

　　市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，參與網掛的競買人進行最后一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。

　　那么，問題來了，誰來確定土地起始價呢？

　　《辦法》第六條規定，國土部門按照鄭州市60號文件規定，依據基準地價、市場指導價、評估價合理確定土地掛牌起始價、熔斷地價及現場競價方式，報市政府審批，并經省國土資源廳備案后實施。

　　該宗地的預期成交樓面地價原則上須小于該行政管轄區域（或功能區）內以往最高成交宗地相應價格。

　　看點：競拍違約將被列入禁拍黑名單，沒收保證金

　　新的網拍流程為：

　　網拍，未達到熔斷點，成交；

　　達到熔斷點，熔斷，后續競價無效。

　　經開和東區，轉入現場競爭房價。各競買人一次現場報價截止后，出讓人在公證機構的公證下公布各競買人一次現場所報價格，按照有效報價計算，所報綜合房價最低的競買人為土地競得人，熔斷地價即為成交地價。

　　如只有一個競買人報綜合房價且符合報價規則的，報價人即為該地塊競得人，其所報綜合房價為競得房價。如有2個以上 (含2個)競買人報綜合房價的，綜合房價報價最低的為土地競得人，其所報綜合房價為競得房價；綜合房價報價相同的，按抽簽簽號小的為土地競得人，其所報綜合房價為競得房價。

　　市內五區和高新區，轉入現場競爭地價。現場報價須符合本宗地 《掛牌須知》規定的增價幅度和有關要求,否則視為無效現場報價。各競買人現場報價不得低于熔斷地價且不得高于出讓起始價的200%。

　　一次現場競價環節無競買人報價的，以熔斷地價確定為該地塊成交價，熔斷人即為該地塊競得人。只有1個競買人報價且高于熔斷地價的，該報價人即為該地塊競得人，其所報價格為該地塊成交價。有2個以上 (含2個)競買人報價的，所報地價最接近報價平均值的確定為土地競得人。所報地價不同但與平均值的差額絕對值相同時，按報價中高于平均值的報價人確定為土地競得人。所報地價相同且與平均值的差額絕對值也相同時，按抽簽簽號小的為土地競得人，競得人所報地價即為該地塊成交價。

　　所有的現場競價只有一次出價機會，和5分鐘思考時間。

　　現場統一公布價格，當場宣布競得者。

　　熔斷點的出價者必須參與現場競價。所有地塊成交樓面價將不得高于區域內現有最高樓面價。參與現場競價的競買人如有惡意串通、串標、圍標行為，影響土地出讓招拍掛活動，給國家或其他競買人造成損失的，一經發現，依法嚴肅處理。

　　效果如何有待觀察

　　上一輪樓市瘋狂中，地王頻出、地價高漲亦是表現之一，今年春季在股市中推行的“熔斷制”，也被視為是從源頭平抑土地市場的高熱，進而調控地價。目前，南京、蘇州等地均已采取措施來，比如土拍熔斷機制，來調控“過熱”的房地產市場。此番鄭州加入其中，成為平抑房價上漲的措施之一。

　　那么，已經實施熔斷制的地方效果如何呢？

　　5月23日，蘇州迎來土地“限價令”后的首次土地拍賣會，4幅出讓地塊中，2幅純宅地雙雙因房企出價超過最高限定價格而宣告流拍。這是熔斷制在蘇州首次發威。

　　具體來看一下，一宗位于高新區滸墅關鎮桑園路東、規劃區間路南WG-39地塊，是5月18日蘇州市國土資源局宣布的“限價”地塊之一，最高總價100106萬元，最高樓板價13997元/平方米。1分鐘不到，該地塊就已有14輪競價，等到第113輪，最新出價達到了10.06億元，超過了地塊最高限價10.01億元，按照“限價令”，該地塊宣告流拍。另一宗宅地起始總價130162萬元，起始樓板價6714.3元/平方米，眾多房企一擁而上，5分鐘不到，出價最高總價271162萬元，最高樓板價13988元/平方米，超過了地塊的最高限價，從而宣告流拍。

　　“熔斷制就是為了限制地王產生。把土地價格壓下去，未來房價過熱受到抑制，會對市場恐慌情緒有一個積極的正面影響。”河南省商業經濟學會會長宋向清表示，近日，熔斷制的具體暫行辦法正式出臺，加上限購、限貸，鄭州樓市的調控作用已經顯現。

　　“據我們掌握的鄭州10月份的數據，新房成交量下降了80%，二手房成交數量下降了一半左右。”真二網鄭州區域總經理孫新建介紹，價格也下降了不少，“二手房價格最少下降了20%，二手房市場已從買房市場進入了賣方市場，提前進入了淡季。”

　　但未來，熔斷制能否真正發揮作用，來抑制鄭州過快上漲的房價呢？

　　“總體上，鄭州土地拍賣的熔斷機制和房九條比較溫和，只能抑制過快上漲。”宋向清說，“而從長遠看，鄭州房地產上漲的趨勢還將繼續，但不會像前段時間幅度這么大。因為鄭州不像西安、重慶，我們有剛需存在。”

　　“我們分析，到了春節后，新的一波房價上漲仍將持續，而未來3~5年內，鄭州市區均價會達到3萬左右，”孫新建也這樣表示，因此，有住房需求的還是要提前著手。

　　來源：映象網—猛犸新聞