一邊是規模宏大的城市擴張計劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業凋敝，力推“千億削山建城”的湖北省十堰市在東部新城區域已經深陷空城、鬼城之憂。
春節過后，《中國經營報》記者實地調查得知，截至2013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達1250萬平方米，這種擴張速度幾乎與湖北省省會武漢市處于同等規模，但十堰市的總人口僅相當于武漢市的1/3，城區人口僅相當于武漢市的1/5，十堰市以削山造城為標志的急速擴張面臨著市場需求不足的極大挑戰。
另據十堰市房地產開發企業負責人介紹，95%的當地房地產開發商依靠高利貸融資，在削山造地成本高企、商品房空置占壓資金的情況下，當地房地產行業面臨著資金鏈隨時斷裂的風險。
東部新城“鬼城”魅影
十堰東部新城主干道北京路沿線的多個居民小區在晚間的亮燈率都不會超過30%。
2月18日，蛇年春節正月初九，“車城”十堰市的年味還沒完全散去。不過，在十堰市東部新城、西部新城的建筑工地上，大型挖掘機已經開動起來，為了“車城”的擴張“向山要地”。
在十堰東城新城的主干道——北京路上，隨處可見的巨幅房產廣告十分搶眼。一個叫做大洋五洲的項目，打出了“火車不是推的，大洋五洲不是吹的”的巨型廣告。據記者了解，這個項目建筑面積達200萬平方米，可供1.2萬戶居住；與搶眼的廣告形成鮮明對比的是，目前這個樓盤的售樓部看房者寥寥無幾。
另外一個叫做福田花園小區的項目位于北京南路23號，總建筑面積8萬平方米，分為兩期開發，正在銷售的臨街1號樓共有210套房源，目前還有40多套房源沒有售出。
在福田花園小區的售樓部，記者遇到一對購買第二套房的年輕夫妻，“手里有點閑錢，想著再買套房保值、增值。”記者了解到，這對夫妻一個是公務員，一個是二汽的白領，他們看房子只關心路段，不在乎面積大小，他們看上了福田花園小區的位置。
福田花園小區一位銷售經理告訴記者，十堰市目前的購房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數是有閑錢的家庭出手購買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉置業，他們的訴求大多都是投資。該人士還表示，“在限購、限價、限貸的政策背景下，三線城市房地產市場在需求上難以出現爆發性的增長。”
與房地產開發的熱火朝天相反，這里的商業卻顯得十分冷清。十堰東部新城主干道北京路上有一個叫做東方坐標城的項目，由于處在城市新區的核心地段，該項目附近配建了商業步行街。據記者了解，這條步行街2009年年底竣工，可以入駐128個商戶，在2010年10月已經完成全部招商，但是在兩年以后，由于人氣不足，這里的部分商戶都選擇了離開。
2月19日，記者在這條步行街上看到行人寥寥無幾，很多店鋪的櫥窗上都貼著“撤柜緊急吐貨”“低價轉租、出售”等字條。有一家服裝店是開門營業的為數不多的幾家商鋪之一，店主告訴記者，2010年上半年她買下了這間店鋪，本來盤算著附近有高檔住宅小區，又有鄖陽師范高等專科學校(簡稱“鄖陽師專”)，應該可以大賺一筆，現在卻因為賺不到錢不得不考慮將店鋪轉租出去。“附近小區居民很少，學生們又喜歡到市區消費，生意一直不好。”店主告訴記者。
當天晚間，記者在十堰東部新城主干道北京路沿線的多個居民小區看到，這些小區的亮燈率都不會超過30%。
畸高的住房空置率
“三四線城市市場需求疲軟，加上相關配套落后，在土地供應增加、購房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進入堅冰期甚至是崩盤。”
截至2013年1月31日，十堰市在售樓盤70個，其中80%左右都集中在“削山造城”的主戰場——東部新城。根據實地調查，僅在十堰市東部新城的主干道——北京路沿線，在建、在售房地產項目就多達20個。
十堰市房產網的統計數據顯示，截至2013年1月31日，十堰市70個在建、在售住宅項目的總建筑面積達到1250余萬平方米，相當于2012年武漢市新增住宅面積1576.98萬平方米的80%。但在人口方面，十堰市總人口340萬左右，僅相當于即將達到千萬人口規模的武漢市的1/3；城區人口80多萬，僅相當于武漢市的1/5左右。
十堰市房地產從業人士告訴記者，2012年該市住宅成交面積大約為80萬平方米，2013年預計可以有20%的增長幅度，這就意味著，該市的存量房地產項目至少需要消化12年。十堰市能否支撐的商品房市場已成當下之憂。
湖北汽車工業學院一位教授也表示，相對于人口規模和市場需求，十堰市城市擴張的步子實在是邁得太大了。
科研機構的相關報告也印證了十堰市房地產市場的空置情況，湖北汽車工業學院科技學院發布的題為《十堰市房地產市場發展現狀及趨勢分析》的調研報告顯示，“十堰市商品房空置率一直居高不下，特別是2006年以后，十堰市商品房空置率一直在35%以上。”
另一方面，2012年十堰市商品房銷售狀況十分疲軟。據十堰印象置業顧問有限公司總經理劉建平預測，2012年十堰市住宅成交面積應該在80萬平方米左右，樂觀估計2013年住宅成交量可以增長20%，也就是100萬平方米的規模，按此推算十堰市在建、在售的商品房項目至少需要12年才能消化完。
讓人擔憂的是，根據劉建平的介紹，2013年十堰市大約有50個在建、在售項目將推出后續房源，這部分的增量房源將達到200萬平方米；另外還有超過30個項目將開發入市，這部分的增量也將達到150萬平方米。“三四線城市市場需求疲軟，加上相關配套落后，在土地供應增加、購房政策從緊的背景下，很可能造成樓市進入堅冰期甚至是崩盤。”劉建平表示。
當地多名房地產從業人士表示，當地政府十分依賴土地財政，然后在“向山要地”的背景下，地方政府可以掛拍的土地成倍增加，這是當地房地產開發熱潮的主要推手。據介紹，未來5年，十堰市的土地供應量有望達到1000萬平方米以上。
在此背景下，十堰市房價也節節攀升。根據十堰市房地產管理局披露的信息，2007年該市商品房均價為2235元/平方米，而到了2010年，十堰市商品房銷售均價已經達到4516元/平方米。根據記者的實地調查，目前十堰市商品房均價大約為6000元/平方米，其中售價最高的日盛·中央華府項目已經突破8000元/平方米。
而根據十堰市統計局的統計數據，2011年十堰市在崗職工平均工資為28556元，月平均工資為2062元。與均價6000元/平方米的房價相比，多位十堰普通市民在接受記者采訪的時候表示“壓力山大”。
地產商靠高利貸維持
“十堰本地的房地產開發商因為很難得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業的資金周轉，這無形中推高了房地產開發的風險。”
房地產化的城市擴張帶來的首要問題就是資金的風險。
十堰市當地一位房地產開發企業的負責人告訴記者，該市新增土地供應主要依靠開山造地，開山造地的成本很高，造成土地掛拍價格的居高不下，這只能不斷地推高房價。
“特別是十堰本地的房地產開發商，因為很難得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業的資金周轉，這無形中推高了房地產開發的風險。”上述房地產企業負責人告訴記者，鄂爾多斯等地房地產企業資金鏈斷裂的新聞曾經讓他很緊張、很焦慮。
“從買地打保證金到房產證辦下來，大概需要8年時間，特別是前4年，開發商需要投入大量資金，依靠高利貸很容易帶來資金鏈風險。因為項目初期很難從銀行獲得貸款，只能等到房子蓋到三層以上甚至封頂以后才能在銀行進行按揭貸款，對開發商的融資能力是個巨大考驗。”上述房地產企業負責人表示。
《十堰市房地產市場發展現狀及趨勢分析》則指出，十堰市“商品房空置面積大幅度上升也為企業帶來資金壓力。近幾年，十堰商品房空置率一直居高不下，直接占壓開發商的資金。使資金本來就缺乏的房地產企業資金更加緊張，也導致企業財務費用的大幅上升”。
十堰市新城建設的另一個挑戰就是人口。“沒有那么多人口支撐城市擴張，這就意味著十堰的城鎮化需求不足。”中國城市規劃學會副理事長兼秘書長石楠在接受記者采訪時表示，新型城鎮化核心是人的城鎮化而非地的城鎮化，十堰的做法非常危險。
石楠分析認為，湖北省歷來就是一個勞務輸出大省，十堰市也是如此，雖然最近幾年出現了農民工回流的現象，但統計數據顯示，目前十堰市的戶籍人口比常住人口多五六十萬，這意味著十堰市每年要輸出五六十萬的勞動力。
官方的統計數據也顯示，十堰市每年輸出的勞動力要占到總人口的18%，也就是說，十堰市每5個人當中就有一個外出打工。這意味著十堰市的城市擴張面臨著需求不足的風險。
據記者了解，截至2011年年底，湖北省的城鎮化率達到51.83%，略高于全國平均水平；不過，十堰市的城鎮化率較低，大約是43%左右。十堰市政府人士告訴記者，在城鎮化率落后的背景下，該市計劃到2020年將城區人口由目前的80萬左右提高到150萬左右；不過，湖北省對于十堰市的期望更高，希望十堰市盡快建成鄂豫陜渝毗鄰地區中心城市，到2020年將城區人口規模擴大到200萬。
另外還有產業支撐的問題。“車城”十堰因為二汽而興，長期的發展已經形成了汽車汽配產業獨大的格局，這對吸引更多的產業、更多的人流也是個不小的挑戰。
“三四線城市如果沒有產業配套將難以支撐房地產市場發展。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示，城鎮化并不是大量的商業地產開發，尤其是在三四線城市，更加需要制造業、服務業的支撐。
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