經歷了十年的高速發展之后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。哪些城市依然具備投資的潛力，獲得開發商和投資者的關注？
人口凈流出城市慎入
在樓市不斷下行的情況下，不少城市開始采取各種措施對限購進行松綁。
不過在多位業內人士看來，盡管地方救市心切，但在信貸政策沒有放松的情況下，救市的效果十分有限。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，本輪市場轉冷更多的是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，上半年樓市正是對透支式的2013年的再次回調。因此即便是各地紛紛加大救市力度，效果也十分有限。
那么在進入到平穩期后，有哪些城市更值得開發企業和購房者關注呢？
嚴躍進對《第一財經日報》分析，未來房企要選擇區域市場，主要應該有以下幾個標準。第一是當地的人口結構，包括人口年齡分布、外來人口比例等，人口因素是決定城市市場潛力的最長期指標。第二是當地的供求結構，主要是庫存去化周期和月度供求平衡關系。對于一些報告顯示高庫存的城市，要謹慎進入。第三是當地產業結構。如果樓市比重比較高，就要提防未來受宏觀經濟和政策因素的干擾。
這其中，人口是最重要的因素。張大偉說，人口凈流出的城市，肯定不要進入，人口凈流入的地方，要看土地的價格。像一線城市，嚴格控制人口，限購肯定會繼續執行，限購的原因是因為供不應求，不限購的原因是因為供大于求。“因此越是限購的城市，反而越是值得投資的城市。只要價格不離譜，都可以投資。”
一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈。“有什么樣的產業發展水平就有什么樣的收入水平，進而影響到當地的房價水平。”廈門大學經濟學系副教授丁長發說。
有媒體曾選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市里面。
三類城市吸引投資
不過，人口凈流入并不是影響投資價值的唯一要素，一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產業結構、教育醫療等公共資源水平密切相關。
例如東莞和佛山，人口凈流入分別位列全國第四和第八，但這兩個城市的房價都在萬元以下。像廣佛交界處相隔一兩公里的地方，如果是佛山的樓盤，價格就不到廣州的一半。“我兩年前在南海區那邊買的房子，到現在一點都沒升值，要是在廣州買，至少都漲三成。”在廣州一家金融機構上班的黃先生說。
究其原因，不難發現，以制造業尤其是勞動密集型產業為主的地級市東莞和佛山，雖然吸引外來人口眾多，但他們并沒有轉化為有效的購買力。相反，由于周邊存在兩個行政級別更高、以服務業為主的副省級城市廣州和深圳，一大部分的高端購買力也被分流。
行政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優勢比較大，對有效購買力的吸引也就比較大。例如，到東莞的外來工很多，但他們并不一定會留在東莞；到廣州的外來大學生很多，他們落戶廣州的機會、能力和愿望也要強很多。
因此，在沿海地區，人們渴望融入的城市主要是三大直轄市、省會城市和深圳、廈門、大連等計劃單列市以及像蘇州這樣的經濟明星城市。在中西部，由于每個省基本只有一個中心，也就是省會城市，吸收了全省最好的教育、醫療等公共資源和最多的就業機會，因此這些城市也是未來吸引人口落戶的重點。
不過并不是所有的中西部省會城市都會保持較快的增長，比如呼和浩特所在的內蒙古全區人口總量不大，這幾年吸引的人口凈流入也不多。再比如東北地區，由于工業化進程較早，城市化比例已經比較高，吸引的人口流入也比較少。而且由于這些城市的非商品化的住房比較多，這也影響了房地產市場的需求。因此雖然沈陽、長春也是副省級的省會城市，但房價堅挺度遠不如南方城市。
除了這些因素外，一個城市一定時期內的庫存對房價走勢也有比較大的影響。以杭州為例，作為副省級的省會城市，杭州的人口凈流入不少，公共資源也很好，但由于目前庫存量實在太大，加之之前房價已經偏高，因此今年以來杭州很多樓盤紛紛降價。
“杭州的需求沒有問題，主要還是前期庫存太多，價格太高，只要降價還是很有市場的。”張大偉說，只要杭州消化完這一輪庫存，地價又不貴的話，杭州仍然值得開發商進入。
與杭州相反，同樣是副省級城市的廈門則是另一個極端，這幾年該市土地供應一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一塊地，開發商都會瘋搶。
相關報告指出，寧波、蘭州、昆明、沈陽和太原這類城市的共同點在于供求關系失衡，市場供大于求，同時未來市場整體需求較弱，廈門、大連、武漢、成都和鄭州等城市的共同點在于市場需求旺盛，供應規模與壓力較小。
總體來看，未來一兩年，比較值得開發商進入的城市將主要包括三部分，一部分是北上廣深四個一線城市，這些城市未來仍是各大房企爭奪的焦點。其次是沿海部分中心城市，如廈門、福州、南京、蘇州、大連、天津、石家莊等，這些城市目前的市場空間也不錯。還有一部分是中西部人口大省的省會城市，如鄭州、武漢、成都、西安、合肥等城市，在城鎮化的大潮下，未來的發展空間仍比較大。(林小昭)
相關新聞
更多>>
