限購?fù)呓?
截至昨天,全國已有27個城市對限購政策進(jìn)行不同程度的調(diào)整,占原有46個限購城市數(shù)量的一半以上。
限購,這一極富行政色彩的樓市調(diào)控手段,正呈瓦解之勢。
盡管大多數(shù)城市沒有發(fā)布官方通知,但這似乎并不妨礙限購松動所呈現(xiàn)出來的“燎原之勢”。按照這一趨勢,除一線城市外,年內(nèi)絕大多數(shù)二、三線城市的陸續(xù)退出將成為大概率事件。
限購?fù)呓庵?成交量會放大嗎?房價究竟是向上,還是向下?有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,限購?fù)顺龊髮鞘械奶嵴褡饔?將因各城市庫存量、人口流入量等因素出現(xiàn)分化。
昨日,海口住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人證實,海口已于18日發(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。
記者同日從中原集團(tuán)研究中心獲悉,截至昨天,我國已有27個城市對限購政策做出不同程度的調(diào)整。
這其中,僅有呼和浩特一個城市通過官方專門發(fā)文的方式,取消樓市限購;南寧則是以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的形式,放松樓市限購;濟(jì)南、蘇州和海口則是在坊間傳言限購放松并在媒體予以報道后,相關(guān)政府部門以口頭的形式確認(rèn)。其余22個城市均是“只做不說”,在操作層面實質(zhì)性取消或放松了限購政策。
多個城市為何出現(xiàn)如此密集統(tǒng)一地行動?這恐怕要從新上任的住建部部長陳政高的講話中找答案了。
為何密集統(tǒng)一行動?
陳政高在其上任后的第一次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上,對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見:千方百計消化庫存;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。
“尤其是‘千方百計消化庫存’的表述,無疑將成為地方政府后續(xù)調(diào)整樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在有城市試探性放松限購政策后,有關(guān)職能部門并未進(jìn)行干預(yù),這給其他地方政府“壯了膽”。
“在執(zhí)行限購的46個城市,未來將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,首先,一線城市因為需要控制人口,而且經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度不高,預(yù)計限購政策將長期執(zhí)行;其次,二線城市中,經(jīng)濟(jì)相對比較好的城市,比如廈門、南京、武漢等,有可能繼續(xù)執(zhí)行限購,但在執(zhí)行層面可能部分放松;第三,二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市,可能會全面放松限購,而且會發(fā)布政策取消限購,以達(dá)到用政策本身的松綁,影響市場預(yù)期的作用。
一線城市能扛多久?
既然二、三線城市限購松綁已大勢所趨,那么一線城市到底還能扛多久,自然就成了無法回避的問題。此前一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“鐵板一塊”的四個一線城市,近日也陸續(xù)傳出了上海、廣州限購松綁的風(fēng)聲。雖然這個風(fēng)聲最終被地方政府堅決否認(rèn),但一線城市蠢蠢欲動之心可見一斑。
上周四晚間,央視財經(jīng)在其官方微博中爆出,上海市黃浦、徐匯等區(qū)的房屋限購政策將會松綁,但不到半小時便刪除該條微博。隨后,上海市政府新聞發(fā)言人徐威在新聞發(fā)布會上正式辟謠稱,上海一直嚴(yán)格執(zhí)行國家的房地產(chǎn)政策,不存在放松限購的問題。
就在昨天,一線城市廣州又傳出消息,其下屬的增城、從化、南沙三地陸續(xù)低調(diào)松綁限價,本地戶口可買三套,但房款須一次付清;外地戶口買一套房不需繳稅金社保,也可一次付清買第二套房。目前兩種方案均已經(jīng)可操作。不過,廣州國土房管局相關(guān)人士隨后又回應(yīng)稱,對一線城市實施限購是國家調(diào)控樓市的政策,廣州尚未收到任何放開限購政策的通知。
“就目前而言,上海市房管局等相關(guān)政府部門還在研究上海政策放松這一課題,至少在今年年內(nèi),上海官方既無意愿也無計劃取消或大幅放松限購。”有接近上海房管部門的業(yè)內(nèi)專家向記者透露,目前住建部暫不允許一線四大城市取消限購,這是當(dāng)前的一條“紅線”。
該專家稱,今年年內(nèi)上海無意取消或放松限購的這個信息,起碼就是“一線城市還能扛多久”這個問題的部分答案。
限購?fù)呓夥績r幾何?
對于限購的退出,房價總是一個繞不開的話題。那么,在限購松動這個大利好出臺后,樓市成交量是否放大?房價是否直沖云霄?
答案似乎有些悲觀。
南寧、廈門、福州、成都、昆明、溫州,這些今年4-6月間限購放松的城市,房價的變化就說明了一切。根據(jù)6月份百城價格指數(shù)顯示,在限購松動且發(fā)酵后,6月當(dāng)月,只有廈門一個城市的房價,環(huán)比5月上漲了1.64%。南寧、福州、成都、昆明、溫州這5個城市的房價則一律下跌。
而樓市的成交量也似乎沒有給面子,主要城市樓市成交量仍在低位徘徊。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示,7月前20天,我國新建住宅成交面積日均值較6月下降4%,除一線城市下滑幅度較為明顯之外,二線城市小幅下降6%,而三四線城市則微升1%。預(yù)計7月全月新房成交量與6月持平。用一句話概括,就是既好不到哪里,也壞不到哪里。
“每個城市樓市現(xiàn)狀不同,松綁限購后的樓市表現(xiàn)也會不同。”中原集團(tuán)研究中心分析師說,沈陽、呼和浩特等城市,目前的庫存量去化速度超過20個月,且經(jīng)濟(jì)、人口流入增量均在放緩,這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲,即便限購取消也不會對樓市產(chǎn)生明顯的刺激效果。而濟(jì)南、廈門這種庫存情況并不嚴(yán)峻、房價相對堅挺的城市,一旦放開限購對樓市刺激作用或?qū)⒊鲱A(yù)期。
“作為我們開發(fā)商來說,不希望政府的行政手段過多干預(yù)房地產(chǎn)市場。”一位上海本地開發(fā)商對記者說,在近十年的樓市“黃金時代”,政府多次出臺政策打壓樓市,市場猶如過山車一般,屢次經(jīng)歷大起大落。
“撐的時候撐死,餓的時候餓死,企業(yè)發(fā)展不敢完全順應(yīng)市場。要生存,不是跟著市場走,而是跟著政府走。”這位開發(fā)商人士說,限購政策退出后,希望樓市能回歸市場的自我調(diào)節(jié),走上健康發(fā)展之路。(記者 朱楠)
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