三線城市張家口的“逆襲” 冬奧會概念和房價飆漲的秘密
“現在只剩下四五套頂層三居室，還有一套二樓兩居室，是別人退出來的，其他的都賣完了。”10月18日，在張家口市經開區某樓盤售樓處，銷售人員說。當天上午，不多的幾位購房者得到的是同樣的答案。
房荒，是張家口購房者的普遍感受，經濟觀察報記者走訪了10多個樓盤發現，無論是房價相對較高的經開區、橋東區，還是價格相對較低的橋西區，多數項目只剩下為數不多的頂層戶型，銷售人員給出的答復基本一致：已經售完。
但是，張家口房管局數據顯示，10月18日當天，張家口市區商品房可售面積為230.23萬平方米，可售數量為26855套，當天成交量為45套。如果按照9月份銷售量判斷，張家口商品房去化周期超過兩年，已經遠超庫存警戒線。
一邊是官方數據中的大量庫存，一邊是開發商無房可售，2萬多套房哪去了？一位不愿具名的開發商人士道出了其中玄機，“張家口市區共有27770拆遷戶，已經安置了7000多戶，等于還有2萬多戶手里拿著拆遷款等待買房。”
在這種背景下，張家口樓市形成了一個微妙的供需關系，以拆遷戶為代表的剛需無房可買，開發商表示無房可賣，“近三年，還有大量棚戶區改造工程，80%都是貨幣補償，所以開發商不愁賣房子，先把不好的戶型賣完，再推出好戶型漲價。”上述開發商人士表示。
作為一個三線城市，張家口房價上漲并非沒有緣由，從2015年7月份，與北京聯合申辦2022年冬奧會成功以來，京張高鐵即將通車及棚戶區改造等一系列基礎設施工程開工，張家口樓市開始駛入快車道，一年多時間里，房價從6000多元漲至目前11000元左右。
無房可買 無房可賣
連續看了三天房，張旭有些焦躁，這個土生土長的張家口小伙子，2015年結婚后和父母擠在一個60多平米的兩居室內，2016年4月份，女兒的出生讓他萌生了買房的想法。
張旭月收入不到5000元，生孩子之前，妻子辭去了工作，母親幫忙帶孩子，父親在工地打工，“這幾年攢了一些錢，再湊湊首付就夠了。”
對高新區和橋東區動輒上萬的房價，他不打算考慮，“根本買不起，只能看看橋西的房子。”三天下來，他有些絕望，“看了幾家，價格相對比較低，但要么沒房，要么就是頂層和底層不好的戶型。”
18日當天，張旭在橋西區一個項目看上了一套三居室，“頂層的，單價不到五千，算下來70來萬，但家里人覺得頂層不好。”
整個張家口市區正面臨無房可賣的情況，多數在售項目僅剩下一些較差的房源，但房價還在不斷上漲，“年初大部分項目價格五六千，五一后開始上漲，基本一個月漲一千，現在稍微好點的項目都過萬了。”
上述開發商介紹，張家口市內三個區，經開區房價普遍較高，市政府、新一中等幾個熱點區域開發商報價均在11000元左右，部分區域房價在8000元左右，“一些期房的價格也都過萬了，價格相對低的又都太偏。”
橋東區房價也相對較高，多數項目報價都在9000元左右，紅旗樓區域房價最高，其中容辰莊園單價已經達到每平方米15000元，成為整個張家口市區售價最高的項目，其他區域房價多數也在7000元以上。
相對于經開區和橋東區，橋西區房價相對較低，除了部分項目報價超過8000元，還有不少項目報價在5000元左右。“有很多拆遷戶都買了橋西的房子，但那邊配套很差，去超市買點東西，起碼得開半個小時的車。”
張旭在經開區一個樓盤發現，商品房源公示表上的價格是每平方米8136元，開發商報價是11288元，這意味著開發商報價比備案價高出每平方米3000多元。
雖然價格上漲較快，但開發商似乎并不急于賣房，無論是張旭幾天來看房經歷，還是經濟觀察報記者實地走訪，多數項目只有少數幾套較差房源在售，“現在肯定買不到好戶型，但以后價格還不知道會漲多少。”張旭的焦躁由此而生。
張家口市房管局數據顯示，9月份成交量為1078套，成交面積為11.87萬平方米，截至10月18日庫存為26855套，庫存面積為230.23萬平方米，這意味著，按照9月份成交量計算，張家口去庫存周期是24.9個月，按面積計算去庫存周期是19.4個月。
張旭認為，“不是真的沒房子，而是開發商捂盤不賣，等著漲價。”上述開發商人士也表示，“有的項目可能確實賣完了，前一段時成交比較旺盛，但個人判斷，大部分開發商手里還是有房子的。”
一個三線城市的樓市
張家口毗鄰北京西北部，原來市轄橋東、橋西、經開、宣化、下花園五個區及其他13個縣，2016年經過行政區調整后，萬全縣、崇禮縣撤縣設區，宣化縣并入宣化區，形成目前7區10縣格局，其中崇禮縣為2022年冬奧會部分項目舉辦地。
在整個張家口市內，崇禮區房價最高，它不僅是冬奧會的舉辦地，近年來由于越來越多北京人冬季來滑雪，帶動了整個區域房價快速上漲，目前房價普遍超過萬元，部分項目售價達到23000元，不過崇禮區房源并沒有張家口市區緊張。
19日下午，經濟觀察報記者走訪了崇禮區多個樓盤，幾乎看不到前來看房的人，華府禮尚一位銷售表示，由于價格較高，本地人很少購買，項目通常賣給外地人，其中以北京人為主，從2014年開盤以來，該項目仍有大量房源在售。
張家口另一個熱點區域是懷來縣，懷來縣與北京延慶區接壤，在這一波樓市熱潮中，部分靠近北京邊界的項目受到投資人熱捧。這個區域也吸引了恒大、華夏幸福等一線開發商的進入，目前多數項目售價在8000元以上，部分項目單價超過2萬元。
與市內三區相比，崇禮和懷來房價較高，而且普遍面對投資市場，一些高價項目本地人很少購買。而張家口市區則普遍面向本地人，由于棚改釋放出大量剛需潛在利好因素及冬奧會概念，房價漲幅較為迅猛。
張旭想不明白的是，一個月收入普遍只有兩三千的三線城市，房價漲到了萬元。“一個家庭兩個人上班，一年純收入也就兩三萬，如果養個孩子，基本攢不下錢，有幾個人能買得起。也就看上了拆遷戶手里的錢了。”
上述開發商人士也不否認，大量手握現金的拆遷戶是開發商惜售和房價上漲的一個原因，但并不是唯一原因，“冬奧會是一個真正利好，京張高鐵通車后，張家口到北京只有50分鐘，而且為了迎接奧運，張家口城市環境和交通等基礎設施也改善了很多。”
一面是持幣待購的拆遷戶等剛需群體，一面是開發商惜售待漲，張家口房地產供需缺口正在不斷放大。
張家口樓市也開始引起外界關注，部分外地開發商開始進入，10月19日，來自北京的開發商鴻坤地產與張家口市經開區管委會簽訂了關于緯一中路兩側城中村改造項目協議，拆遷面積達780畝，用地總面積達680畝。
鴻坤是繼首農集團之后，又一家來自北京的開發商，首農集團在經開區同樣以棚戶區改造名義介入，其開發的京潤現代城項目位于老鴉莊南側，銷售人員表示只剩下三四套房源在售，但張家口市房管局顯示，其在售數量為73套。
上述開發商人士判斷，如果不出意外，張家口市房價上漲能夠持續到奧運會之后。
在去庫存背景下，張家口市政府出臺多項利好政策，目前首套房首付為20%，二套房首付30%，此外，在契稅方面，首套房144平米以上由原來3%下調至1.5%，二套房以90平方米為界，契稅由統一3%分別下調至1%和2%。
不過，隨著全國信貸政策收緊和近期調控期，張家口相關政策也將在近期收緊，一位銷售人員表示，目前銀行已經把消息傳達給開發商，月底前，首套房首付將恢復至30%，二套房144平以下首付將提高至50%，144平以上首付將提高至70%。
豪賭拆遷戶
像張旭這樣的剛需，買不到房子的并不在少數。上述開發商人士透露，目前，張家口還有2萬多戶拆遷戶持幣待購，“拆遷戶拆遷補償總體算下來基本都在每平方米12000元左右，這么多手里有錢沒房子的人，早晚會買房的。”
張家口市橋東區探機房地塊補償文件顯示，該地區拆遷補償標準為每平方米8817.9元，此外還有每平方米25元搬遷費、每平方米12元的臨時安置補償和每戶3萬元的獎勵，另外，房產證面積之外每平方米補償為1500元。
據拆遷辦一位人士介紹，除了拆遷、安置等一系列補償，為了配合政府去庫存措施，拆遷戶拿到補償款一個月內購買商品房，另外獎勵10萬元。“總的算下來，每家基本都能拿到百十來萬的補償費”。
公開信息顯示，張家口市政府將2016年到2018年確定為棚戶區三年攻堅戰，將集中改造438個棚戶區，涉及125794戶拆遷戶，其中2016年改造棚戶區191個51300戶，2017年169個44227戶，2018年78個30267戶。
12.6萬棚戶區居民，按照官方要求的80%的貨幣補償比例，未來三年將有10萬戶剛需家庭被釋放到商品房市場中。
就張家口市區三個區而言，橋東區涉及21777戶拆遷戶，橋西區涉及13193戶，經開區涉及12235戶，共涉及47205戶拆遷家庭，這意味著三年內，張家口市三區內將至少有37000多個家庭需要通過購買商品來滿足住房需求。
37000多戶拆遷戶，按照每戶100萬補償款計算，構成一個370多億的剛需購房市場，如果加上張旭這樣的非拆遷剛需群體及其他區縣新增剛需，這個市場規模將更加龐大。
這似乎側面印證了開發商的惜售行為。
截至10月19日，張家口市內三區共有35個在售項目，可銷售商品房數量為229.21萬平方米，26723套。也就是說，從庫存及去庫存周期而言，張家口市房地產呈現供大于求局面，但從三年內釋放出的剛需數量而言，市場還有較大的空間。
作為剛需群體，拆遷戶們正面臨著艱難的選擇：如果現在買房，可以獲得一定政府獎勵，但只有頂層和低層較差的戶型可選；如果持幣觀望，不僅得不到獎勵，而且可能還要承受房價上漲帶來苦果。
經開區一位拆遷戶告訴記者，他目前有兩種選擇，一是購買回遷房，價格相對便宜，92平方米左右的房子全部費用是67萬元，但未來不能上市交易；另一種是購買商品房，同小區面積相當的商品房，總價比回遷房高出近40萬。
張旭同樣如此，19日下午，他看中了一套二手房，戶型和性價比均不錯，單價不到8000元。晚上，賣家反悔了，因為同區域的一手房價格都已經漲到萬元以上。
田國寶