2013-11-21 07:34:00 來源:大河網(wǎng)-大河報(bào)
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今后，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)將可以進(jìn)行抵押融資。
繼30多年前安徽小崗村的土地改革后，中國(guó)又一次來到了土地改革的路口。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民掌握著大量土地資源，比如宅基地、責(zé)任田等，卻無(wú)法變現(xiàn)；土地被征用卻無(wú)法得到與城市土地相同的補(bǔ)償……未來，這些都有望改變。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱決定）指出，農(nóng)村集體用地與國(guó)有土地將同等入市、同權(quán)同價(jià)。改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。
決定摘要
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。
賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。
期待
農(nóng)房、農(nóng)地未來能抵押貸款
居住在農(nóng)村，貸個(gè)款真是難啊！在往銀行跑了不知多少趟之后，昨日，家住周口鹿邑唐集鄉(xiāng)的劉保林得出這樣一個(gè)結(jié)論。
劉保林與同鄉(xiāng)人合伙干建筑，需要20萬(wàn)元左右的啟動(dòng)資金，但通過個(gè)人名義擔(dān)保，他只湊了6萬(wàn)元，還差得多。“手中掌握大量的土地資源，卻只能產(chǎn)出很小的效益，甚至有時(shí)還倒貼錢。”走南闖北的劉保林覺得，這實(shí)在無(wú)法理解。
目前，他的家庭經(jīng)營(yíng)性收入近九成來源是打工獲得，種地收益少得可憐。每畝地在風(fēng)調(diào)雨順的情況下，夏秋兩季最多也就收入六七百元，家里總共四畝地，加起來也就是3000元左右。然而，他打工一年至少能掙三四萬(wàn)元，與種地收入相差10倍。
這兩年由于城市資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市居民開始享受較多的財(cái)產(chǎn)性收入，而對(duì)于劉保林，家庭財(cái)產(chǎn)性收入幾乎為零。
如何讓土地里刨食的農(nóng)民，能憑借土地獲得較多的收益？劉保林們的這種困惑何時(shí)解決？決定指明了方向，給出了答案。
決定指出，未來，將賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。
簡(jiǎn)單地理解，林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)這“三權(quán)”將可以進(jìn)行抵押融資。對(duì)于農(nóng)民來說，“三權(quán)”是為數(shù)不多能夠抵押的資產(chǎn)。
困難
“三權(quán)”抵押融資面臨法律障礙
由于各種限制，農(nóng)民的承包地、宅基地不能作為資本流動(dòng)，很難帶來財(cái)產(chǎn)性收入。但現(xiàn)實(shí)情況卻是農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)活躍，違法用地屢禁不止。
事實(shí)上，“三權(quán)”抵押先行先試已經(jīng)展開。2008年的十七屆三中全會(huì)通過決定，展開農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)也隨之建立。會(huì)議決定允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
不過在現(xiàn)行法律中，“三權(quán)”抵押融資是存在障礙的。《土地管理法》規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只是享用宅基地使用權(quán)，而不具備處置的權(quán)利。
《擔(dān)保法》中規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。包括《土地承包法》、《物權(quán)法》也規(guī)定，除通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地可以抵押外，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不允許抵押的。
對(duì)農(nóng)民來說，林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是為數(shù)不多能夠抵押的資產(chǎn)
行動(dòng)
我省農(nóng)村土地確權(quán)開始推進(jìn)
土地確權(quán)，是集體土地租賃、抵押的先決條件。據(jù)省國(guó)土資源廳相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，截至目前，我省農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，已經(jīng)基本完成，正在進(jìn)一步完善成果。
而從今年9月份開始，我省的農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地的土地確權(quán)也已經(jīng)開始推進(jìn)，目前，有部分縣已經(jīng)開始啟動(dòng)。截至今年年底，全省要完成30%左右的土地確權(quán)工作。
確權(quán)有很多事情要做，首先要明確土地是誰(shuí)的，還有土地占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及處置權(quán)等。地方一名國(guó)土資源部門人士指出，未來，農(nóng)民與集體的產(chǎn)權(quán)關(guān)系的厘定，將會(huì)帶來一系列更深刻的土地產(chǎn)權(quán)制度的變革。
決定中提到“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，就是指不要搞成“二元結(jié)構(gòu)”——農(nóng)村土地征用時(shí)給農(nóng)民的補(bǔ)償，與城市的土地在征用時(shí)給的補(bǔ)償往往是不一樣的。
“農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，是十八屆三中全會(huì)決定的重要方面。”河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)、教授耿明齋告訴大河報(bào)記者。
他認(rèn)為，目前農(nóng)村和城市建設(shè)用地是分割的，農(nóng)村不能自由買賣，要統(tǒng)一城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)，使市場(chǎng)在土地資源中起決定性作用，意味著要建立一個(gè)完整的市場(chǎng)體系。這樣，未來城市居民也可以直接到農(nóng)村買田置房，而不用只能從開發(fā)商或者政府手中購(gòu)房。
另外，統(tǒng)一市場(chǎng)的建立，使得城市的居民會(huì)大量擁入農(nóng)村買地買房，會(huì)帶動(dòng)農(nóng)村土地價(jià)格的升值，使得財(cái)富分配向農(nóng)村地區(qū)傾斜。
建議
結(jié)合實(shí)際，先行先試
不要小看了宅基地、責(zé)任田的抵押貸款，這將有助于人的城鎮(zhèn)化。省社科院副院長(zhǎng)谷建全告訴大河報(bào)記者，以往，農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地權(quán)益沒有市場(chǎng)化，沒有變現(xiàn)。而農(nóng)民進(jìn)城要有成本，之所以負(fù)擔(dān)不起，就是財(cái)產(chǎn)性收入太少，農(nóng)民過去權(quán)益中的集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地權(quán)益是虛置的，沒有經(jīng)濟(jì)意義。
谷建全認(rèn)為，宅基地抵押，前提條件是進(jìn)行土地確權(quán)，要弄清楚每個(gè)農(nóng)民到底支配多少畝土地，另外還需要完善土地交易市場(chǎng)，并制定出較為具體的市場(chǎng)細(xì)則。
與全國(guó)其他省份相比，在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的進(jìn)程中，河南的土地制約因素更為凸顯。以前，人的城鎮(zhèn)化之所以解決不了，是因?yàn)橥恋爻邪鼨?quán)、宅基地使用權(quán)無(wú)法變現(xiàn)，農(nóng)民進(jìn)不了城，即使進(jìn)了城也沒錢。而錢從哪里來？集體土地的抵押貸款無(wú)疑是重要來源方式。
谷建全建議，河南應(yīng)該深入研究，密切關(guān)注中央的這個(gè)政策。一旦突破，將會(huì)加快我省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并將加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在十八屆三中全會(huì)的精神下，政府部門應(yīng)根據(jù)河南實(shí)際，盡快拿出改革方案，行使好中央賦予中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)先行先試的權(quán)利。 （記者 劉江浩 文 白周峰 攝影）
