因“北京城市副中心”概念火起來的通州房地產(chǎn)市場，正在遭遇史上“最嚴”限購令帶來的“強降溫”。新政落地僅兩天，部分二手房業(yè)主已開始主動降價，單套最大降幅高達20萬元。而此前積極“喊漲”的一手住宅樓盤，也面臨著“降還是不降”的定價壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，受限購影響，未來通州區(qū)域的住宅類新房和二手房交易量將大幅回落，房價上漲預期也會被明顯抑制。與此同時，這場通州樓市的大震蕩，還很可能會波及燕郊、香河等鄰近區(qū)域。

　　最嚴“限購令”突襲通州 喊停房價“瘋漲”

　　8月14日晚上十點，北京市住建委發(fā)布了一則重磅消息——通州買房限購升級，將優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問題。

　　新規(guī)顯示，將暫停向無法提供近3年在通州連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京戶籍，已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明者，以后也不能在通州買房。

　　這意味著，在通州區(qū)買房的政策難度已遠超朝陽區(qū)、海淀區(qū)等北京其他區(qū)域。非京籍家庭要想買通州的房子，不僅要滿足在北京連續(xù)納稅或繳納社保5年，同時需保證近3年在通州連續(xù)納稅和繳納社保。政策一經(jīng)發(fā)布，業(yè)內(nèi)便將其解讀為史上“最嚴”的通州限購令。

　　在全國限購松綁大環(huán)境下，北京通州“逆行”原因何在?業(yè)內(nèi)人士分析，北京進一步收緊通州區(qū)限購，目的在于遏制近期部分開發(fā)和機構(gòu)借“通州行政副中心”一事惡意炒高房價、擾亂市場的行為。

　　“從 2000年時的2000元/平米，暴漲到今天的30000多元/平米，通州15年漲了15倍。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從2003年的八通線通車，到2009年的國際新城規(guī)劃，再到2015年行政副中心，15年間通州的房價每一次都是被預期炒高，然后又大幅回調(diào)。

　　事實上，為喊停房企借“城市副中心”概念哄抬房價，相關(guān)政府部門已在6月對部分開發(fā)商進行約談，明確要求開發(fā)商不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價，并在7月采取了專項執(zhí)法檢查等多項舉措。

　　二手房最高降價20萬 商住房成“香餑餑”

　　新政出臺，通州樓市隨即“躁動”。在這一加強版限購令從發(fā)布到執(zhí)行的兩個小時內(nèi)，“搶房”、“漲價”、“連夜開盤”等樓市常見的政策“應激反應”如期而至。

　　據(jù)我愛我家提供數(shù)據(jù)顯示，原本售價2.8萬/平米的合生珠江帝景，瞬間跳漲至到4.1萬/平米，而搶購者大有人在，所剩房源無幾。此外，k2玉蘭灣、首開香溪郡等樓盤也出現(xiàn)連夜簽約“搶收”現(xiàn)象。

　　通州多位二手房經(jīng)紀人向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，14日晚上很多購房人前來排隊審核資質(zhì)，希望趕搭政策末班車，門店幾乎都是12點以后才關(guān)門。

　　值得關(guān)注的是，在前一晚的“末路狂歡”后，限購令落地執(zhí)行僅兩天，商品房住宅市場已出現(xiàn)明顯降溫現(xiàn)象。我愛我家通州區(qū)域門店反映，部分著急賣房的業(yè)主甚至主動調(diào)低價格，降價幅度從10萬到20萬不等。

　　與住宅市場趨冷不同，限購令一出，未納入限購行列的商住房成為購房者關(guān)注焦點。媒體報道稱，保利大都會等通州商住項目近兩天到訪量明顯增多，某項目銷售人員一上午甚至出手4套。

　　“近幾年通州價格上漲最明顯的是商住公寓市場，2015年成交均價達22902元/平米。而庫存則維持在8000套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從未來供應量看，商住房供應量相對較大，將一定程度上彌補住宅的短缺，限購后價格預計將有一定幅度上漲。

　　通州房價漲幅受限 或波及燕郊、香河樓市?

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，受限購升級影響，通州樓市短期內(nèi)降溫已成定局，房價漲幅將受限。

　　“通州當前房價上漲預期主要來自利好刺激，限購收緊會大量減少購房數(shù)量，房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。”張大偉認為，為避免區(qū)域市場出現(xiàn)短期爆發(fā)，預計這一政策執(zhí)行時間會比較長。

　　亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅也表示，限購會讓通州住宅房價趨向穩(wěn)定，但影響最大的是臺湖板塊。“近三年通州的住宅土地供應都集中在臺湖板塊，而通州新城板塊住宅則比較稀少，所受影響也較小。”

　　通州限購升級帶來的樓市降溫，還可能波及燕郊、香河等周邊區(qū)域。張大偉分析，目前購買環(huán)通州區(qū)域的購房者，大部分是投資需求，如果通州房價趨于平穩(wěn)，燕郊、香河市場可能會出現(xiàn)大量投資者離場。

　　不過，我愛我家門店反饋信息則顯示，通州限購令落地后，無法在通州置業(yè)的購房需求已開始外溢，通州周邊樓市關(guān)注度上升。周末兩天，北京市區(qū)域的順義和亦莊，環(huán)北京區(qū)域的燕郊、大廠和香河等地新房、二手房，客戶咨詢量、看房量均有所增多。