2013-09-17 09:55:00 來源:emsp; 南方日報
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日前，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外發布，《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。同時民政部透露，保監會將會同民政部于2014年一季度出臺具體措施。
對此，專家表示，這意味著“以房養老”模式將有規劃地在國內規范發展，同時，“養老金”的籌集渠道有望拓寬，這將成為探索完善我國養老保障制度的一項重要補充。不過業界也表示，“以房養老”落實還需摸著石頭過河，需首先克服觀念障礙，并不斷完善金融、法律等相關制度，同時，鼓勵民間資本充分參與競爭，真正惠及民眾。
京滬試點未獲進展 “以房養老”又稱房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。這種模式在國際上是一種比較普遍的做法。
事實上，自2007年以來南京、上海、北京以及長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不佳而停止萎縮。
以北京為例，2011年，《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》就明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。從目前來看，此項業務并未大規模發展。
對于上述城市“以房養老”半途而廢的原因，同策咨詢研究部總監張宏偉向南方日報記者表示，銀行、保險等金融機構為規避市場風險，針對以房養老的群體多挑肥揀瘦，設置門檻過高是重要原因。
“如養老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。”張宏偉舉例表示，苛刻的條件使得申請人很少，最終金融機構不得不停辦該項業務。
張宏偉說，另一方面，我國現有住宅房屋產權為70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。
“70年產權是障礙。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受南方日報記者采訪時更直言，房產的土地使用權過期是否還可以“倒按揭”是關鍵所在，問題不解決以房養老難推行。
謝逸楓還表示，我國“以房養老”制度未形成一套成熟的體系與退出機制，缺乏具體可操作性。“譬如房子如何估價、利息怎么算、養老院床位匱乏，拿到貸款怎么用、房貸沒還完如何解決等問題。”
此外，我國老年人將房產視為重要遺產，對“以房養老”的觀念尚難接受。
還需完善市場定價和資產評估機制
據統計，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，探索新的養老保障制度迫在眉睫。
對于此次以國務院名義提出發展以房養老試點，張宏偉稱，這意味著國外已很成熟的“以房養老”模式，將有規劃地在國內規范發展，同時，“養老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。
不過，對于以房養老模式在當下推行的可行性，謝逸楓有著自己的擔憂。他直言，“國務院此次文件發布，有利加快‘以房養老’模式試點，但考慮我國金融‘養老按揭’政策落后，養老服務體未形成，也沒有形成一套養老、福利、法律、金融、保險、制度的管理與退出機制，至于試點效果也有待后續考察。”
對此，民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付表示，今年年底前，民政部將制定關于公辦養老機構改制試點的通知，會選擇一些省市進行試點，與此同時，民政部還將和國土部等部門研究制定相關政策。
“從現階段來講，‘以房養老’仍然是處于探索階段，即使‘以房養老’試點在明年有了具體操作辦法，但短期還需要突破觀念、法律等多方障礙。”張宏偉建議，完善市場定價和資產評估機制，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與產業競爭。
張宏偉進一步指出，應逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產轉換為金融市場上可自由買賣的證券，金融機構所獲經營收益可按照一定方式對沖市場風險損失，或將經營收益以一定形式補貼給養老群體。
針對住宅房屋產權70年到期之后如何處理問題，張宏偉稱，必須做到有法可依。“如補繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產權使用年限等。”
復旦大學保險研究所所長徐文虎也建議，具體落實以房養老還需摸著石頭過河。他表示，目前該模式適合對象為沒有子女同時有一定固定資產的獨居老人，可從這些居民入手先行試行，再進行經驗總結不斷完善。
有銀行推“倒按揭”
市場接受程度不高
銀行回應
目前國內已經有銀行推出了住房“倒按揭”以房養老的方式，中信銀行早在2011年就推出了“養老按揭”。記者昨日到中信銀行咨詢時，業務人員表示目前該行可以接受以房養老的“養老按揭”業務。但由于“以房養老”方式在國內接受程度較低，目前銀行積極性并不高，業務情況也是冷冷清清。
“反向抵押”又稱“倒按揭”，指的是即房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的養老金。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。該貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，因與傳統的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。倒按揭出現在20世紀80年代中期，目前在發達國家都有開展。香港倒按揭也已經深入民心。
不過，“倒按揭”的方式在國內的模式稍有變化。中信銀行工作人員介紹，根據目前該行的“養老按揭”業務，老年人本人或法定贍養人以房產作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶，給予老年人用于支付相關養老費用。“借款人需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產處置后資金償還貸款。”
中信銀行個人部表示，該業務養老人本人須年滿55歲，貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過5萬元，貸款期限最長不超過10年。
不過，由于中國家庭“房產繼承”的傳統觀念根深蒂固，加上房產處置較難，導致銀行這一業務開展不順利。“目前為止尚未有業務需求落地”。銀行業內人士表示。
■本地回應
廣州已對“以房養老”模式開展研討
南方日報訊 (記者/李強 實習生/周潺 王夢宇)廣州市民政局有關負責人認為，“以房養老”是建立在自愿基礎上的，可以為老年人多提供一種可選擇的養老方式，作為主流養老方式的有益補充。不過，在具體實施計劃和操作辦法制定過程中，也還有一些問題需要厘清并解決。
有網友認為，我國老年人家庭養老的傳統觀念根深蒂固，接受“以房養老”還有一定的過程。也有網友認為“以房養老”可以緩解養老難題，特別是對于有房的孤寡老人來說，是比較適用的。
廣州市民政部門有關負責人告訴記者，近幾年廣州已經對“以房養老”的模式開展過研討，目前還沒有正式推行。在研討過程中，有關方面討論的焦點包括：房屋70年產權到期后如何處理、房屋評估價值如何實現準確、農村老人的宅基地房屋如何辦理這項業務、金融機構如何降低風險等。這些問題都需要逐步加以解決。
據了解，目前廣州市已出現孤寡老人將自有房屋贈予養老院，然后在養老院中長期免費居住、安享晚年的情況。
