2013-07-19 08:28:00 來源:第一財經日報
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苦苦掙扎中的中小房企對政策紅利的饑渴遠超市場的想象，近期證監會或松綁房企再融資的傳聞，再次點燃了這個群體的集體狂躁情緒。
7月18日，上市房企停牌隊伍再添東華實業和萊茵置業兩家新成員，擬籌備重大事項的房企總量增至約10家。
沉寂三年之久的上市房企重組事項，在2013年7月前后扎堆上演，引發市場對房企再融資開閘的想象。
而這一傳聞已在開發商中引發連鎖反應，部分企業緊急奔赴北京進行求證，另有開發商則開始忙于準備上報資產重組方案。
廣東某大型上市房企高管對《第一財經（微博)日報》表示：“我現在就在北京打聽與房企再融資相關的信息，目前很多開發商都在‘蠢蠢欲動’。”與此同時，本報獲悉監管層已經開始接受上市房企的再融資方案申報材料，上市房企再融資的大門已經被推開了一道縫隙。
政策松動猜想
7月17日，新華社針對房地產再融資話題連發四文，直言“暫停三年多的房地產企業融資將有條件放開”。這讓6月份以來十余家上市房企因籌劃重大事項而停牌的現象，與證監會松綁房企再融資的傳言進一步契合，也符合國務院本月“讓房地產企業融資正常化，打開融資正門，尤其是通過資本市場進行直接融資”的要求。
實際上，上市房企再融資有條件放行的跡象，在此前的5月份已經初現端倪。
5月16日，萬方發展公告重大資產重組方案，涉及超過10億元的股權增發和項目收購，盡管該方案仍在等待證監會審批，但券商卻認為，方案在證監會層面的政策障礙相對較小，一級開發項目資本市場融資或將率先開閘。
此后，多家涉房企業紛紛推出再融資方案。針對市場傳聞，證監會在6月28日公開表示，根據國務院精神，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。
證監會同時稱，將堅決貫徹執行國務院文件規定，對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形，證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定。
有分析認為，證監會的相關說法較此前已經有所改變，這也在某種程度上意味著房地產融資或將有條件放開。而在7月12日，證監會在媒體見面會上依舊保留了類似說法，令市場猜測這與此前的“暫緩受理房地產開發企業重組申請”的口徑相比確有細微變化。
目前看來，房地產上市公司再融資或有條件開閘，一些成熟的重組項目有望獲得放行，非上市房地產公司借殼上市也有望重啟。但房企IPO項目，以及存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房企的再融資項目，依然希望渺茫。
上述接受本報采訪的房企高管稱：“近期證監會確實開始接受部分房企的再融資相關材料，這在以前很長一段時間都未曾有過。”
企業“蠢蠢欲動”
7月以來，已有金豐投資、宋都股份、新湖中寶等多家上市房企因籌劃重大事項而停牌，進一步引發市場對房地產上市公司再融資重啟的猜想。而據業內人士透露，上述企業停牌確實“劍指”再融資。
“新湖中寶停牌是為了做定向增發，相關材料應該已經遞交給了證交所。”一位知情人士告訴記者。
7月6日，新湖中寶公告，由于公司正在籌劃重大事項，為保證公平信息披露，維護投資者利益，公司股票自7月8日起停牌。記者致電新湖中寶董秘虞迪鋒詢問定向增發事宜，虞迪鋒回應稱：“市場傳聞很多，目前還不方便說明，監管層態度還不明朗，一切都不好說。”對于申報材料是否已經遞交監管層的問題，虞迪鋒未正面回答，僅表示以公告為準。
展開新動向的還不只是新湖中寶，宋都股份停牌或是涉及重大資產重組。上述知情人士表示，宋都股份正在籌劃收購同行業企業資產，標的企業同為長三角地區的一家地產公司。“宋都股份準備收購的標的企業體量不小，已經達到了重大資產重組的標準。”該人士告訴記者。
另有券商從業人士告訴記者，其所在的券商已經在為一家中部地區上市房企準備申請再融資材料。
而最早于7月1日停牌的金豐投資，則因綠地集團的介入被市場寄予高度關注。金豐投資停牌后就有消息傳出，在上海市國資委牽頭運作下，上海地產集團旗下金豐投資有可能被上海綠地集團借殼，最終實現綠地集團這個房產超級大鱷的A股上市。在房地產企業再融資停擺數年后，綠地集團此次借殼被市場視為房地產再融資開啟的重要標志。
而金豐投資后續披露的重大事項進展公告也頗值得玩味。公司表示，該重大事項還在向相關部門咨詢中。業內人士分析稱，綠地集團若僅僅通過購買股權方式介入金豐投資，并不需要向相關部門咨詢，如此“咨詢”的背后，或已經觸及了資產注入等重大資產重組標準。
對于市場上綠地集團將借殼金豐投資實現A股上市的傳聞，綠地集團董事長張玉良對媒體表示：“有可能，還不確定。”這一“不確定”的回答，也給了市場無限的猜想空間。
事實上，進入2013年以來，伴隨著政策松動跡象，一直處于停頓狀態的涉房企業再融資審核開始微調。今年以來，宏潤建設、云南旅游、道博股份、中茵股份等6家涉房企業推出了再融資方案，其中中茵股份去年房地產業務占營收比重高達80%。券商人士也表示，政策確實在變化，之前涉房企業不能發行公司債，而今年部分公司已開始發行公司債。
房企急需“解渴”
自2010年以來，作為房地產調控政策的一部分，房地產企業的上市、再融資和并購重組已經停滯三年多時間。
實際上，最早在2009年上半年，由于樓市變化導致上市房企融資需求急劇增加，證監會于當年9月確定了與國土資源部的溝通聯絡機制。
隨之而來的房價迅猛上漲，最終引發被稱為“史上最嚴厲的調控政策”，也即國務院在2010年4月發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。
上述文件明確要求：“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。”
與此相對應，證監會在2010年10月16日表示，暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。
此后政策對房企融資的限制超乎了所有人的想象，在證監會關閉房企再融資大門后，銀監會等部門自2010年以來也先后下發文件，對房企的銀行貸款、房地產信托及境外發債等融資渠道進行圍堵。
這三年時間，也是中國房地產企業對資金極度饑渴的三年。很多開發商，尤其是中小型房企，資金鏈一直緊繃著。
根據萬得資訊統計，從2010年至今，已有25家已發布增發預案的房地產公司停止了增發，另有數十家房企重組無果。
受制于資金壓力，綠城等開發商一度出現生存危機，而不少融資渠道被堵死的房企，則開始紛紛尋求構筑海外融資平臺。
即便是實力雄厚的標桿房企，諸如金地集團、招商地產、萬科、萬達集團、綠地等龍頭房企，也不得不相繼赴港借殼上市，謀求“曲線融資”路徑。
根據中原集團研究中心監測，標桿房企今年上半年融資金額已超過2012年全年，其中海外融資比例逐年上升，今年上半年超過430億元。
與此形成鮮明對比的是，大量中小型房企一直受困于資金壓力，萬方地產等涉房企業開始退出房地產行業，另有部分小型房企開始賣項目求生。
(黃樹輝 徐明徽)
