兩年前,萬科總裁郁亮在《人民日報》刊文稱,房地產行業不再是彎腰即可拾黃金,錢不再那么好賺,樓市正式進入了“白銀時代”。

　　其后,市場紛紛用“白銀時代”來形容當時房地產市場銷售降、庫存高、價格卻低不下來的尷尬格局,以示與“黃金時代”的告別。

　　郁亮當時并沒說白銀時代能持續多久,但2016年,樓市這一“時刻”卻再度熱了起來。恍惚間,許多人仿佛又找到了“黃金時代”的感覺。

　　兩年前“庫存之重”,如今“存銷不足”

　　南京、蘇州、合肥、廈門四個二線熱點城市,今年來房價漲幅和銷售可以媲美四大一線城市,被冠以樓市“四小龍”之稱。

　　梳理國家統計局數據不難看出,從今年4月份開始,廈門、合肥、南京三城牢牢占據新房價格漲幅前三甲,蘇州未被納入70城市房價統計,但漲幅亦是驚人。

　　不僅如此,今年樓市去庫存的步伐明顯加快,以至于房價漲幅前三甲的去庫存周期縮短到半年甚至2個月以內——從數據上出現“存銷不足”的境況。

　　回望兩年前,“存銷不足”簡直是如夢一樣的詞匯。

　　2015年1月15日,廈門全面取消限購,成為除三亞外,最后一個取消限購措施的非一線城市。數據顯示,截至截至2014年底,廈門商品住宅庫存總量達到了1083萬平方米,同比增加了22萬平方米。當時有人按照年均銷售370萬平方米來計算,廈門需要35個月時間才能完成去庫存周期。

　　然而35個月才過了一半,2016年8月31日廈門再次宣布限購。事實上,在取消限購的同年后半段,廈門房價開始新一輪快速上漲行情,到了2016年更曾登上房價漲幅榜首,與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當時370萬平方米一年的成交量標準也已動搖,雖然2015年全年廈門市全年銷售量為350萬平方米,但這一數字僅在2016上半年就刷到了280萬平方米。

　　——如果說2014全年和2015上半年的去庫存之路是用“走”的,無疑2016年是“一路小跑”,兩年前房地產市場的低迷猶如過眼云煙。

　　調控周期正在縮短?

　　南京,2014年9月22日取消限購,2016年8月1日南京上調首付比例;

　　合肥,2014年8月1日取消限購,2016年7月份開始實行“限貸”;

　　蘇州,2014年9月26日取消限購,2016年8月12日起亦發布通知開始“限貸”;

　　廈門,2015年1月15日取消限購,2016年8月31日重啟限購,完全回歸18個月前。

　　從2014年三季度紛紛取消限購,到近三個月“限貸”、“限購”再度收緊,中國房地產以往的調整周期,在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。

　　早在2015年尾便有包括中金地產、中信建投等多家調研機構認為,由于政策的相對寬松和一線城市的“溢出效應”,釋放了除剛需之外更多樣的需求,2016年“類一線”城市會呈現量價齊升。今日的火爆雖然驗證了當時的判斷,但這是否可以說明房地產在時隔不到兩年又將進入新的周期呢?

　　國家統計局數據顯示,從未來的庫存去化周期來看,截至6月底,70個城市新建商品住宅存銷比為11.0,說明市場需要用11個月的時間消化這些庫存。

　　盡管上半年一線城市熱的發燙,二線火的不行,但在70個統計城市中仍有26個城市的庫存規模不降反升。包括沈陽、大連等區域經濟陷入困境的部分二線城市雖然庫存去化有所進展,但消化周期仍高達20個月乃至更高。對于產業吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來說,房地產的去庫存依舊是一個艱難的課題。

　　不再為“房”焦慮的夢想

　　對于老百姓而言,剛剛以為進入了“買家市場”,誰知才時隔多久便又要為了“買不買房”而焦慮不已。“為房領證、為房離婚,皆真愛也”的哭笑表情在真實世界上演。歸根結底,還是老百姓對因為錯過購房時點而導致未來貧富差距的深深不安。

　　在整體樓市冷熱不均、部分困局地區積重難返的情況下,各級部門、政府及時出手,希望通過行政和市場之手,讓住房市場實現穩定健康發展。

　　近期,住建部發布了貫徹《法治政府建設實施綱要(2015-2020年)》實施方案,強調根據房地產市場分化實際,堅持分類調控,因城施策,完善房地產宏觀調控。

　　從信貸數據和投資流向來看,資金的熱情或許還會傳染到更多具備崛起能力城市的房地產市場中去。大家買房不買房、哪個時點買房、買不到房、買不起房的“老糾結”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴散。

　　銀河證券首席總裁顧問左小蕾近期便指出,中國經濟現在較大的風險就是不夠“實”,這會導致產業空心化,帶來資本市場的泡沫。

　　因此,施什么策、怎樣施策,考驗著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫存的同時,帶動產業的發展,避免經濟“脫實向虛”,避免樓市再度回歸到狂熱時代,是許多城市面臨的棘手現狀,而每個地區的答案也有所不同。

　　“熱火時刻”正值,但“白銀時代”其實并未真正走遠。樓市“四小龍”的出現,只是在去庫存的大背景下的一節“樂曲”。樓市周期性調整仍將繼續,百姓的焦慮仍在,不曾更改。(黃博陽)