每年的“兩會(huì)”，房地產(chǎn)都會(huì)迎來(lái)一波利好政策，今年也不例外。

　　為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會(huì)”期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營(yíng)改增。從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。一時(shí)間，房地產(chǎn)營(yíng)改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，竟有南京一寫字樓打出廣告“企業(yè)購(gòu)房納稅可抵扣，買房首選XXX”。那么，營(yíng)改增對(duì)樓市有什么影響？企業(yè)真的將加入搶房大軍了？

　　“企業(yè)將加入搶房大軍”理解錯(cuò)了吧？ 

　　3月5日晚上，有些開發(fā)商“各種雀躍”，因總理的政府工作報(bào)告提到：從5月1日起，“營(yíng)改增”將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)等，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。“抵扣”兩個(gè)字讓各家都開始幻想和發(fā)出宣言，“企業(yè)將加入搶房大軍了”。

　　有企業(yè)表示，這明擺著就是“對(duì)目前企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的行為進(jìn)行了鼓勵(lì)”，因?yàn)椋ㄟ^(guò)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，能夠降低企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本。企業(yè)通過(guò)購(gòu)置房屋，不僅房屋歸其所有，還能獲得相應(yīng)的增值稅，抵扣自身的稅款。

　　以房?jī)r(jià)100萬(wàn)元、物料成本40萬(wàn)元為例，原先按5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，增值稅40/（1+17%）×17%=5.81（萬(wàn)元），合計(jì)約10.81萬(wàn)元；“營(yíng)改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）×11%=9.9（萬(wàn)元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）×17%=5.81（萬(wàn)元），相抵后交稅4.09萬(wàn)元。“很明顯是有了較大的降稅比例”。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者（企業(yè)或企業(yè)主）來(lái)講，將因此而獲益。

　　但也有人認(rèn)為，企業(yè)買房，無(wú)論是出租還是賣掉，稅負(fù)都比個(gè)人要高，“營(yíng)改增”并沒(méi)有從根本上降低這方面的稅負(fù)。“營(yíng)改增”給企業(yè)賣房帶來(lái)的變化是，原來(lái)要交的全額營(yíng)業(yè)稅5%，以后將變成差價(jià)增值稅11%。這意味著：賣房賺得多，就要比原來(lái)交更高的稅；賺得少，則比原來(lái)交更少的稅。這種變化，當(dāng)然是更合理，但稱不上是利好還是利空，它是中性的，不會(huì)讓企業(yè)產(chǎn)生炒房的沖動(dòng)。

　　對(duì)有些房企影響過(guò)大或會(huì)出臺(tái)過(guò)渡政策 

　　據(jù)介紹，在一定條件下營(yíng)改增對(duì)一些房企的利潤(rùn)有負(fù)面影響。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，理論上直接的應(yīng)對(duì)措施之一即提高房?jī)r(jià)。“比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工了，但銷售還沒(méi)結(jié)束，若突然實(shí)行‘營(yíng)改增’，即稅率從5%增加到11%。（此前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)普遍適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，建筑業(yè)適用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與行業(yè)現(xiàn)狀，此次‘營(yíng)改增’對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的增值稅稅率擬定為11%。）企業(yè)完工了，銷售合同出來(lái)了，基本上也沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣了，價(jià)格也不能改，企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、營(yíng)改增之后賣出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，對(duì)企業(yè)的影響也會(huì)很大。”

　　在專家看來(lái)，營(yíng)改增影響房產(chǎn)企業(yè)收入成本，是對(duì)其產(chǎn)生價(jià)格調(diào)整的動(dòng)因。“但基于我們的經(jīng)驗(yàn)及房企一貫操作，在定價(jià)決策考量中，市場(chǎng)因素要比成本因素更為重要。在消費(fèi)者對(duì)價(jià)格極度敏感的今天，房企一味轉(zhuǎn)嫁增值稅可能不是出路，房企必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性價(jià)比。”