任志強：根本原因不除 中國房價不可能回歸合理
市場持續低迷，庫存大幅增加，企業資金鏈持續緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？
看看這些業內專家和地產大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產業龍年新春年會暨中原經濟區建設高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強、胡葆森等業內專家和實戰企業家分享了自己對2012年局勢的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調控房價銀行獲利最大
2月18日，國家統計局發布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示：2012年1月全國70個大中城市房價環比上漲的城市個數為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國70個大中城市價格環比下降的城市有48個，持平的有22個。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國各地的300多名地產開發商以及社會各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產進行了會診。
“房地產企業要正確認識和貫徹中央房地產調控政策，對河南來說，中原經濟區建設是房地產企業發展的新機遇，目前，投資投機性購房開始降溫，多數城市房價漲幅開始回落，調控效果開始顯現。”中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。
不過，他也表示調控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產企業，“要跳出房地產來看房地產，房價過高不利于人才的引進和城市的和諧，房地產過熱和房地產泡沫不利于經濟模式調整和發展方式轉變，房地產發展要謀求長遠發展、持續性發展。”
他也發現了市場存在的矛盾，一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯，因為銀行利率沒有嚴格市場化，利率一上浮，房價下調的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業不發展。
他說：“房地產企業要從規模、粗放發展轉變為重質量、重效益發展，產業鏈上優化組合，沒有垮掉的行業，只有垮掉的企業。”
任志強：政策一松手 市場定反彈
不少專家和業內人士提到2012年房地產市場的走向，經常會提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產界實戰專家、華遠地產上市公司董事長任志強說，2012年的房地產市場確定性最明顯。
“第一，調控政策不放松是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續；第三，今年新開工面積持續下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的占有面積還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。”
任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠，錢都轉移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當于房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調，市場會更差，一旦上調，更多人買不起房，最后就是無人購房。”
對于宏觀調控政策，任志強也持有不同的觀點，他表示：“宏觀調控是正確的，但是針對的目標是錯誤的，首先是調整市場住房結構是不對的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場不一定需要。可以參考國外，允許買，但是不能很快轉售。”
“為什么人們選擇投資房產，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實際購買力大幅下降；如果購買住房，20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產，是利率和貨幣政策導致人們愿意投資房產。”他說。對于房價，任志強表示，中央表示希望將房價調控到合理價位，但是什么樣的房價合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房價不可能回歸到合理價位。“政策一旦松手，房價一定會反彈。”
想要房價回歸到合理價位，他提出了以下建議：一是改變現有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權利；二是住宅購置是資產購置，應給予相對優惠的利率，并對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整；三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。
他提醒房地產企業，在政策限購下，不少企業選擇改變產品種類，由住宅轉向商業地產，“一個區域內商業地產的比例由當地的城鎮化率決定，只有城鎮化率超過60%，才會需要大量的第三產業和商業地產，不要盲目轉投商業地產，不然容易出現失誤。”
胡葆森：機遇與挑戰將共存
相對于任志強的宏觀言論，胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性，“連萬科的老總都說，現在降價回收的都是保命錢，其他企業就更不用說了，所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重。”胡葆森感嘆。
不過，他對未來的市場仍然看好，河南城鎮化趨勢不會改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房價總體處于一個合理的水平，一旦政策解壓，市場會好轉。
“現在就有很好的機遇，城鎮化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴大也擴大了市場容量，產業轉移、升級和消費機構升級也讓工業地產、物流地產、城市綜合體等顯現，城市建設步伐的加快和區域關注度的提高給了企業更多的機會。”胡葆森鼓勵河南的本土企業。
地產市場一直處于梯度轉移中，未來5~10年，某地的市場份額就會被當地十大地產公司瓜分，現在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產企業，要確定好企業的終極發展方向和價值觀，建立好自己的根據地，做好產品定位和區域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產企業也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場形勢好出大公司，市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外，行業間的聯合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點講了企業怎樣在冬天運營好自己，“想好自己是做項目，還是做公司，或者是上市公司，其實潛心于一個城市、一個項目，把項目和服務做到極致，就可以在河南存活下來，建業扎根于河南，明年要發展到50個城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因為早作準備，日子還算可以過下去。”
市場持續低迷，庫存大幅增加，企業資金鏈持續緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？
看看這些業內專家和地產大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產業龍年新春年會暨中原經濟區建設高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強、胡葆森等業內專家和實戰企業家分享了自己對2012年局勢的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調控房價銀行獲利最大
2月18日，國家統計局發布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示：2012年1月全國70個大中城市房價環比上漲的城市個數為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國70個大中城市價格環比下降的城市有48個，持平的有22個。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國各地的300多名地產開發商以及社會各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產進行了會診。
“房地產企業要正確認識和貫徹中央房地產調控政策，對河南來說，中原經濟區建設是房地產企業發展的新機遇，目前，投資投機性購房開始降溫，多數城市房價漲幅開始回落，調控效果開始顯現。”中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。
不過，他也表示調控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產企業，“要跳出房地產來看房地產，房價過高不利于人才的引進和城市的和諧，房地產過熱和房地產泡沫不利于經濟模式調整和發展方式轉變，房地產發展要謀求長遠發展、持續性發展。”
他也發現了市場存在的矛盾，一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯，因為銀行利率沒有嚴格市場化，利率一上浮，房價下調的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業不發展。
他說：“房地產企業要從規模、粗放發展轉變為重質量、重效益發展，產業鏈上優化組合，沒有垮掉的行業，只有垮掉的企業。”
任志強：政策一松手 市場定反彈
不少專家和業內人士提到2012年房地產市場的走向，經常會提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產界實戰專家、華遠地產上市公司董事長任志強說，2012年的房地產市場確定性最明顯。
“第一，調控政策不放松是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續；第三，今年新開工面積持續下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的占有面積還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。”
任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠，錢都轉移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當于房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調，市場會更差，一旦上調，更多人買不起房，最后就是無人購房。”
對于宏觀調控政策，任志強也持有不同的觀點，他表示：“宏觀調控是正確的，但是針對的目標是錯誤的，首先是調整市場住房結構是不對的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場不一定需要。可以參考國外，允許買，但是不能很快轉售。”
“為什么人們選擇投資房產，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實際購買力大幅下降；如果購買住房，20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產，是利率和貨幣政策導致人們愿意投資房產。”他說。對于房價，任志強表示，中央表示希望將房價調控到合理價位，但是什么樣的房價合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房價不可能回歸到合理價位。“政策一旦松手，房價一定會反彈。”
想要房價回歸到合理價位，他提出了以下建議：一是改變現有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權利；二是住宅購置是資產購置，應給予相對優惠的利率，并對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整；三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。
他提醒房地產企業，在政策限購下，不少企業選擇改變產品種類，由住宅轉向商業地產，“一個區域內商業地產的比例由當地的城鎮化率決定，只有城鎮化率超過60%，才會需要大量的第三產業和商業地產，不要盲目轉投商業地產，不然容易出現失誤。”
胡葆森：機遇與挑戰將共存
相對于任志強的宏觀言論，胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性，“連萬科的老總都說，現在降價回收的都是保命錢，其他企業就更不用說了，所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重。”胡葆森感嘆。
不過，他對未來的市場仍然看好，河南城鎮化趨勢不會改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房價總體處于一個合理的水平，一旦政策解壓，市場會好轉。
“現在就有很好的機遇，城鎮化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴大也擴大了市場容量，產業轉移、升級和消費機構升級也讓工業地產、物流地產、城市綜合體等顯現，城市建設步伐的加快和區域關注度的提高給了企業更多的機會。”胡葆森鼓勵河南的本土企業。
地產市場一直處于梯度轉移中，未來5~10年，某地的市場份額就會被當地十大地產公司瓜分，現在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產企業，要確定好企業的終極發展方向和價值觀，建立好自己的根據地，做好產品定位和區域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產企業也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場形勢好出大公司，市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外，行業間的聯合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點講了企業怎樣在冬天運營好自己，“想好自己是做項目，還是做公司，或者是上市公司，其實潛心于一個城市、一個項目，把項目和服務做到極致，就可以在河南存活下來，建業扎根于河南，明年要發展到50個城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因為早作準備，日子還算可以過下去。”
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