開發(fā)商拿地潮成大佬游戲 土地市場外熱內(nèi)冷
蔡胤
平靜了小半年的土地市場，在11月的前兩周似乎被引爆了。從招商地產(chǎn)、綠地到萬科，從上海、深圳到天津，房地產(chǎn)業(yè)接連被曝出“拿地”消息。
分析人士指出，火爆成交的背后，這仍然是“有錢人”的大佬游戲，因此接近年末的土地市場，無疑是“外熱內(nèi)冷”。
土地市場被引爆
11月13日下午，4方競買，佳兆業(yè)與萬科全程均未舉牌，經(jīng)過24輪角逐，決心甚篤的招商地產(chǎn)終于喊出12.24億元總價，擊敗萊蒙國際，競得深圳市坪山新區(qū)一塊居住、商業(yè)、文化設(shè)施用地。這宗地折合樓面價為3226.15元/平方米，溢價率24.39%。
11月14日，天津濱海新區(qū)10幅土地出讓，成交總金額7.12億元。招商地產(chǎn)以底價4.495億元拿下其中4宗土地。
這似乎可以理解為繼9月12日溢價75.06%拿下上海青浦一塊住宅用地后，招商地產(chǎn)在土地市場上演的沖刺行動，大背景正是年末各地奉上的土地“大餐”。
11月13日，天津濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)也推出10宗地塊，其中兩宗最終流拍，8宗由中投發(fā)展(天津)濱海有限責(zé)任公司(下稱“中投發(fā)展”)競得，成交總價為46.771億元，未出現(xiàn)溢價。中投發(fā)展的三大股東正是大家耳熟能詳?shù)闹袊ㄔO(shè)銀行投資公司、黑石基金及綠城地產(chǎn)。
11月14日，萬科在大連“出手”。大連其山區(qū)、甘井子區(qū)出讓的兩宗土地中，位于甘井子區(qū)的一宗宅地備受市場關(guān)注，經(jīng)過6小時競拍后，萬科以10.77億元、配建公租房700平方米競得，折合樓面價約5022元/平方米。
11月15日，上海推出嘉定區(qū)地塊，最終折合樓面價5002元/平方米，溢價31.63%，被綠地以10.25億元拿下。僅綠地一家，今年就在上海斬獲了不下三宗地塊。
從全國范圍來看，土地市場都在“發(fā)熱”。公開數(shù)據(jù)顯示，11月第一周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，將在本月底大量進(jìn)行成交。包括杭州、成都、沈陽、武漢在內(nèi)的十大城市，土地市場成交規(guī)劃建筑面積達(dá)到7560萬平方米，環(huán)比上漲70%，土地出讓金總額超過1300億元，環(huán)比上漲一倍多。
“11月上旬推出的土地確實是多得嚇人。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉昨日對《第一財經(jīng)日報》分析稱，這與接近年底，各地開始在土地市場放量有關(guān)，就價格而言，11月推出的地塊雖然有小幅上漲，但相對仍較穩(wěn)定。
9月招商地產(chǎn)拿下上海地塊時溢價75.06%，顯得十分“打眼”。但張宏偉認(rèn)為，溢價率的上升并不意味著土地市場持續(xù)升溫，很多地塊其實悄然調(diào)低了起拍價格，“人為”制造了一些土地市場的火熱，實際上土地價格并沒有出現(xiàn)那么快的上漲。
在他看來，此時的成交火爆僅是表象，目前土地市場實際上處于“外熱內(nèi)冷”時期。
大佬游戲
今年上半年，土地市場“靜悄悄”，接近年末集中推地，無疑為開發(fā)商提供了豐富的選擇。
受訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在去年上半年到今年6月，一些企業(yè)的項目完成了降價、回籠資金，這些資金積累到現(xiàn)在，如能用來競買優(yōu)質(zhì)地塊來補(bǔ)倉，在后市則可占據(jù)主動。
但并非所有的開發(fā)商都參與了年末的土地盛宴。
湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長安強(qiáng)接受本報記者采訪時表示，今年土地價格比去年略高，與大企業(yè)大手筆的“以價換量”不同，受價格影響更大的中小房企由于沒有去掉庫存，于是沒有更多資金去拿地。
張宏偉也強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在拿地的企業(yè)只有三類，首先是央企，無論是通過銷售回籠還是通過融資，他們都不缺資金；其次是高周轉(zhuǎn)類企業(yè)，周轉(zhuǎn)比較快，項目資金回籠快，如萬科、綠地等；另外，打算赴港上市的這類企業(yè)最近拿地動作也比較猛。
“總結(jié)來看，這些企業(yè)的共同特點(diǎn)就是不缺錢，而這輪拿地潮中，中小房企拿地的機(jī)會并不大，大多數(shù)企業(yè)對后市還是很謹(jǐn)慎的。”張宏偉說。
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