多數(shù)地產(chǎn)位于三線以下城市基金“價格戰(zhàn)”博市場
基金子公司成立后，較高預期的“類信托”產(chǎn)品成為其重要武器。5月30日，21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期基金子公司發(fā)行的資管計劃中，多數(shù)地產(chǎn)項目都是位于三線以下城市，在融資方構成中，中小開發(fā)商占主要比例。
另外融資平臺類項目的質量也并不高。以市級和區(qū)縣級平臺項目為主，并且絕大部分來自中西部的三四線城市。這份統(tǒng)計的結果與不少基金子公司平日宣傳，其地產(chǎn)項目專注百強開發(fā)商、平臺產(chǎn)品重點東部城市優(yōu)質平臺相反。
“由于融資能力、項目操作能力以及經(jīng)驗上的差異，基金子公司資管計劃的項目整體質量要弱于信托許多，其風控能力是一大挑戰(zhàn)。”上海一位基金子公司高管分析。
預期收益率偏高
自3月底以來，天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項資管計劃就開始發(fā)行，截至5月29日，21世紀經(jīng)濟報道記者在天治資產(chǎn)的官網(wǎng)上仍未查到該產(chǎn)品的成立公告。
事實上，這款產(chǎn)品的收益率并不低。小于300萬元為12%，大于300萬元則是12.5%，遠高于地產(chǎn)信托平均水平。它的期限為2年，預計發(fā)行規(guī)模2.3億元。資金用于“鄱陽湖贛劇院商業(yè)文化廣場”項目二期建設。
不過，該項目的位置和開發(fā)商實力并非很好。項目地處江西省上饒市鄱陽縣；開發(fā)商則是豐躍投資，專門做商業(yè)綜合體開發(fā)與運營，曾在江西的市、縣城開發(fā)過三個項目。
收益率高，但融資方是中小開發(fā)商，并且項目處三、四線城市，正是絕大多數(shù)房地產(chǎn)資管計劃的表現(xiàn)。
21世紀經(jīng)濟報道記者在近段時間發(fā)行的基金子公司房地產(chǎn)資管計劃中抽取12款產(chǎn)品，其平均年化收益率為10.48%。21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近期房地產(chǎn)信托的平均表現(xiàn)為9.83%。資管計劃不僅高于信托，并且有5款資管產(chǎn)品的最低檔收益率都已經(jīng)達到11%。
雖然收益率頗高，但是地產(chǎn)資管計劃的平均期限僅有1.63年，略低于用益信托統(tǒng)計的地產(chǎn)信托平均1.78年的期限。其中一半的產(chǎn)品期限都在1.5年以內，最短的期限為1年。“1年期的產(chǎn)品最好賣，2年期的都比較難賣得動。”上述上海基金子公司高管向記者表示。
就項目所在地來看，12款產(chǎn)品中僅有兩款產(chǎn)品位于一線城市，占比為17%。如德邦創(chuàng)新資本發(fā)行的上海佳程項目專項資產(chǎn)管理計劃和國泰元鑫發(fā)行的中建投錢江五號一期專項資產(chǎn)管理計劃，項目都在上海市。
“在北京、上海、廣州和深圳一線城市的地產(chǎn)項目往往更容易得到投資者青睞，但是資管計劃要想從銀行、信托‘虎口奪食’，確實也比較難。”上述基金子公司高管表示。
二線城市的項目僅有1款，位于天津市。三線城市及以下的共有9款產(chǎn)品，占比高達75%。除了上述天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項資管計劃外，譬如銳懿資產(chǎn)的綠地九江“ICC大都會”資管計劃，它的項目就在江西九江市，資金是用于項目公司支付土地款以及項目開發(fā)建設。
另外，從開發(fā)商實力看，百強房企的抵御風險能力無疑高于中小開發(fā)商。21世紀經(jīng)濟報道記者對照由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產(chǎn)和三家共同發(fā)布的2013中國房地產(chǎn)百強企業(yè)名單發(fā)現(xiàn)，僅有兩款產(chǎn)品的開發(fā)商天津融創(chuàng)、福晟地產(chǎn)屬百強企業(yè)，其余的皆是中小開發(fā)商，占比高達83%。
譬如上述天治資產(chǎn)的民生工程3號上饒商業(yè)廣場專項資管計劃，它的開發(fā)商豐躍投資的截至2013年12月末的總資產(chǎn)僅有12.25億元。
平臺多在三四線城市
那么資管計劃在地方融資平臺項目的表現(xiàn)又如何？21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計近期發(fā)行的12款平臺類項目發(fā)現(xiàn)，比較熱衷這類項目的是金元惠理基金旗下的金元惠理資產(chǎn)管理公司（現(xiàn)改名為：上海金元百利資產(chǎn)管理公司），其發(fā)行了6款，占比達到50%。
如它發(fā)行的來賓土儲專項資產(chǎn)管理計劃（三期），規(guī)模預計為1.3億元，預期收益率在10.2%-10.5%，資金用于認購“金元惠理來賓土儲專項資管計劃”（母計劃）項下份額，最終用于3225畝土地的收儲。記者看到，在產(chǎn)品推薦材料中，增信措施方面除了土地抵押、應收賬款進行質押擔保外，還提到監(jiān)管部門禁止的“出具財政承諾函、人大決議”等變相擔保內容。
資料顯示，上海金元百利資產(chǎn)管理公司的董事兼總經(jīng)理是吳自力，他之前在交銀國際信托任職，擔任信托業(yè)務總監(jiān)兼信托業(yè)務總部總經(jīng)理一職。
在記者統(tǒng)計的資管計劃的12款平臺類項目中，共有8款產(chǎn)品，占比67%屬市級以上平臺。但是值得注意的是，這類平臺項目絕大部分都是在中西部城市當中。如國泰元鑫的南湖棚戶區(qū)危改項目專項資產(chǎn)管理計劃，資金規(guī)模預計為2.2億元，用于當?shù)嘏飸魠^(qū)改造工程。項目所在的河北唐山市也屬于三四線城市。
“現(xiàn)在三四線城市的房地產(chǎn)市場庫存高企，過剩嚴重，未來將不可避免的影響當?shù)卣耐恋爻鲎屖杖耄M而使得這些平臺項目的財政收入測算發(fā)生偏差。”上述高管向21世紀經(jīng)濟報道記者分析。
統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在基金子公司的資管計劃中，區(qū)縣級平臺的項目主要集中在東部沿海城市。好買基金的產(chǎn)品材料顯示，如上海新東吳優(yōu)勝資產(chǎn)管理公司發(fā)行的江蘇省南通市海安交投，資金用于南通市海安縣“省道S353項目”建設，投資者的預期收益率為9.5%，期限2年。
融資方海安交投是江蘇省南通市海安縣的融資平臺。截至2012年12月31日，海安縣債務余額為66.81億元，債務率為71.89%。在2013年1-9月，該公司實現(xiàn)收入2.90億元，凈利潤3421萬元。很顯然上述資管計劃每年的利息償還，都將占其利潤的相當大比例。
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