綿陽萬達廣場超高后續：萬達削樓換低價拿地
政府對“賠地之說”予以否認，但萬達以極低價格拿地之謎卻難解
在酷熱的天氣里，一群被安置在附近居住的失地農民正在樹蔭下圍觀新萬達廣場的崛起。綿陽CBD萬達廣場是萬達在綿陽的第二個項目，占地337畝，位于綿陽市經濟技術開發區，去年年底開工，現在已經修到了13樓。
當地農民稱，這塊地是政府賠給萬達的，因為火車站的涪城萬達廣場超高影響飛機航行，萬達拆掉了幾層，政府賠它的。此類說法，本報記者在綿陽從多個不關聯的場合和人物處聽到，有農民、市民、出租車司機、官員，可見這一說法流傳甚廣。
不過，綿陽市國土部門人士向《第一財經（微博)日報》記者否認了這一說法。綿陽市國土局副局長鐘子和稱，這個地是通過正常程序出讓土地使用權的。那么，究竟“萬達削樓、政府賠地”的說法事實如何？本報記者努力尋求真相。
萬達綿陽接連惹爭議
萬達集團與綿陽市政府結緣是在2009年，雙方在當年的西博會簽訂框架協議，萬達集團擬投資60億元參與涪城區南河片區舊城改造。不過，由于拆遷成本高出了萬達的接受范圍，最終它放棄了這個片區的項目，并有撤退的打算。
此后，綿陽又推薦萬達對多個地塊進行考察，萬達最后看上了綿陽師范學院地塊，并在2010年8月簽訂了項目合作協議，投資30億~40億元，占地106畝，其中綿陽師范學院80余畝，另外還有民族中學。
然而，民族中學在香港特區政府的資金援助下進行了災后重建，2010年3月已經投入使用，民族中學更名為紫荊民族中學。2012年5月，紫荊民族中學被拆除，綿陽市政府投資7000萬元遷建民族中學，并被索還香港200萬港元的援建資金。
拆除重建的民族中學在去年轟動一時，引發香港方面的質問和普通民眾的極大憤慨，涪城萬達廣場成為爭議的焦點。一波未平一波又起。中國民航局又發布消息稱“其建筑物頂端和施工塔吊最高點超出機場凈空限制面、控制面，已經嚴重威脅當地機場飛行運行安全”。
但是，涪城萬達超高逼停飛機一事直到媒體報道后，綿陽市政府新聞辦才在去年6月28日回應稱，綿陽市政府將嚴格按照航空主管部門要求，責令項目部對超高部分予以堅決拆除，確保符合機場凈空保護要求。
拆除后的涪城萬達廣場在今年春節前正式營業，而住宅也已經在今年交房。本報記者在項目地看到，其高層建筑只有20余層，與周邊大樓相差不多，并未顯得脫穎而出，現在還沒有什么人居住，其中的商業街也還沒有商戶入駐，不過，萬達商場倒是人氣較旺。
其實，按照當初的項目開發設計，涪城萬達廣場將高達近100米，最高樓層有32層。綿陽萬達項目部的人士向本報記者介紹，現在涪城萬達住宅部分最高是26層，有些是22層。當時已經建好了，按照政府要求，有些拆掉了5層，有些拆掉了6層。
超高誰之過
對于政府要求拆除的嚴詞，萬達集團方面也高調反駁。萬達對外宣傳負責人劉明勝當時接受媒體采訪時稱，“萬達廣場的所有建筑設計、施工手續都是經過有關部門的審批后修建的，是合法的，并不存在違規”。
前述綿陽萬達項目部的人士稱，拿地時政府給的規劃條件是最高100米，原來實際修的是99米。但是這一高度已經超高，后面經過協調，民航方面測算87米以下安全，現在實際上降到了86米多，這一高度民航和空軍都做了批復。
本報記者通過綿陽市國土資源局、綿陽市土地礦產市場管理所主辦的綿陽土地礦產交易網查詢到，2011年1月，萬達以掛牌方式取得的這一地塊，其規劃條件確實是“建筑高度≤100米”。
根據綿陽市國土局2010年12月10日對于這個地塊的出讓公告，其土地用途為“商業（兼容居?。?，主要規劃指標為：建筑高度≤100米，建筑密度商業≤60%、住宅≤18%，容積率≤5.0，綠地率≥10%。
本報去年5月也曾經報道過，該地塊其中一大塊，綿陽市國土局在2010年2月10日曾經發布過拍賣出讓預公告[綿國土資公告（2010）17號]，其地塊用途為“居?。嫒萆虡I）”，主要規劃指標為：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容積率≤4.5，綠地率≥30%。
相比較而言，兩次公告“拍賣出讓”改成“掛牌出讓”，“居?。嫒萆虡I）”變更為“商業（兼容居?。?，建筑高度從≤80米提高到≤100米。其中的變更原因外界尚難理清，但是，有一個事實是，2010年8月，萬達集團和綿陽市政府簽約在此投資。
對于拆除重建學校、超高影響飛行，萬達方面表現得頗為委屈。其董事長王健林就曾在接受記者采訪時稱：“這事和萬達有什么關系？我們確實純粹以掛牌招標摘得土地，拆遷未完成時，我們根本不想摘牌，當地主動引進萬達廣場，一直承諾沒有問題，等我們摘了牌，拆遷出了問題。”
超低價獲得土地
當時有人估算，涪城萬達廣場拆掉超高部分將損失2億多元，而且萬達擁有“理直氣壯”的理由，那么，它怎么會心甘情愿接受拆除已經建好的樓層，這部分損失誰來承擔？不僅如此，為何在接連出現不愉快之后，萬達還會繼續擴大在綿陽的投資呢？
有綿陽當地出租車司機就表示，成都也才兩個萬達廣場，第二個也剛開業不久，像綿陽這樣的三四線城市為什么也會有兩個萬達廣場？就是因為政府賠了地給萬達。本報記者在綿陽采訪期間，多次聽到“政府賠地”的說法。
綿陽CBD萬達廣場投資將達100億元。該廣場銷售人員還向記者介紹，廣場占地337畝，建筑面積127萬平方米，涪城萬達廣場只有45萬平方米，是涪城萬達廣場的3倍那么大。
不過，本報記者在項目地周邊看到，這個地方附近除了有個別樓盤有少數人住外，只有兩個失地農民的安置小區，還有就是工廠區，道路上人煙稀少。按照規劃，整個項目將在2016年完成開發，商場和酒店預計在2015年開業。
對于“政府賠地”的說法，鐘子和予以否認，他稱：“這個地是通過正常程序取得，按程序出讓土地使用權?！?
通過綿陽土地礦產交易網可以查詢到，萬達在去年10月取得了經開區塘汛鎮群文村9、10社（A宗）地184393.28平方米（276.6畝），用途為商業（兼容居?。┯玫?，成交金額為2.4億元，B宗地40366.28平方米（合60.55畝），用途為居?。嫒萆虡I）用地，成交金額為5147萬元。
官方信息顯示，萬達以2.9億元拿下這337畝土地。不過，其價格卻不同尋常地低。A宗地成交價約合每畝88萬元，B宗地成交價約合每畝85萬元。根據綿陽市政府公布的基準地價，該區域商服用地基準地價為每畝138.67萬元、居住用地基準地價為96.67萬元。
鐘子和表示，國家有規定，沒有低于70%，都是合規的。不過，用途為商業（兼容居?。┑腁宗地價格只有基準地價的63.5%。綿陽市國土局土地利用科李科長稱，商業兼容居住，不能完全按照商業或者住宅基準地價算，要按照規劃商業和居住部分所占比例計算，這個萬達受讓地塊沒有低于基準地價的70%。
即便如此，低于基準地價的土地實際出讓價也著實罕見。在綿陽CBD萬達廣場公路對面公交站臺上有綿陽卓信實業開發的“金楠天街”的廣告，本報記者通過官方的綿陽土地礦產交易網查詢到，卓信實業2009年拿到的塘汛鎮鎮政府南側的二類居住用地，比萬達地塊距離市區更遠，其價格就已經達100萬元/畝。
在萬達所在地塊2012年出讓一個月之后，更為偏遠的塘汛鎮中心村地塊，其用途為居?。嫒萆虡I）的地塊，出讓價格為150萬元/畝；2010年3月出讓的塘汛鎮涪沿社區地塊出讓價格也為100萬元/畝。
對于萬達地塊價格畸低的原因，李科長說：“這個有它市場自己的因素，如果要采訪，對于市上重點招商項目（萬達項目），必須取得外宣辦的同意?！保ǖ谝回斀浫請螅?
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