雅居樂欠繳7.1億地塊被收回：警惕地王退地潮
地王退地的現象今年來頻頻出現。北京市國土資源局官網5月2日發布公告稱，華美地產旗下北京雅居樂房地產開發有限公司于2009年12月競得的朝陽區百子灣路14號地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價款被收回，即日起一年內暫停該公司及其關聯公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。
今年以來，地王退地現象已經不止一例。此前，上海崇明地王也由企業退回后重新出讓，成交價格較前一次縮水一半。業內人士表示，市場調整至今，面粉貴過面包的情況下，中小企業損失保證金以解決自身財務危機的現象將不在少數。但是，由于二三線城市市場依然比較活躍，大型開發商資金還能保證，退地潮蔓延的可能性并不大。
北京地王退地
2009年12月30日，北京雅居樂經過26輪競價以7.1億元競得北京朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地，成為當年“地王”。該地塊規劃建筑面積為41464平方米，約合樓面地價17123元/平方米，溢價率高達325.25%。
按照出讓合同規定，北京雅居樂繳納土地價款的日期應為2010年5月10日，但北京市國土資源局公告表示，至今未收到地價款，因此將解除簽訂的出讓合同，收回該宗地的國有建設用地使用權，并對北京雅居樂在參與競拍時繳納的1700萬元保證金不予退還。
不過，此雅居樂非已經上市的雅居樂地產控股有限公司，其全稱為北京雅居樂房地產開發有限公司，隸屬于北京華美地產，而華美地產是一家北京本土房地產企業。
對此，中原地產華北區總經理李文杰表示，2009年四季度至2010年一季度，是北京房價和地價漲得最快的時期，尤其是領漲全市的通州區，而華美地產是在通州起家，在通州有多個項目，2009年底進入朝陽區高價拿地，可能是出于趁勢進軍市區的考慮。“而現在，通州是全北京房價跌得最快的地區，華美地產作為本地房企，雖然發展很快，但跟大的公司比，還是有差距。”
“地王、本地房企、調控，這三個關鍵詞連在一起，得出的結果恐怕就是退地的‘必然’。”某上市房企副總裁說，北京雅居樂拿地后，兩年時間里土地款遲遲未付，一種可能是遭遇深度調控后，資金鏈困難，土地款本身就籌措不出，另一種可能是如果支付了高昂的土地款去開發，由于地價成本高企，市場不好，日后虧的恐怕會比1700萬元保證金多得多，因此只能損失點保證金算了。
“它是在錯誤的市場環境下，以錯誤的市場價格，拿了錯誤的地。”該副總裁表示，作為地方企業，北京雅居樂高價拿地，既存在實力問題，又存在土地成本問題，“又是地王，企業實力又弱，如果實力弱但成本有優勢的話，還可以找其他實力強的房企合作開發。”
至于國土部門為什么在合同規定的付款時間后兩年，才最終做出收回決定，該副總裁表示，這期間雙方肯定存在協調，但一直拖到現在，可能是企業實在是頂不過去了，毫無可能繼續履行協議了。
面粉貴過面包
北京之前，上海已經發生過退地現象。
2011年2月12日上海保集（集團）有限公司和上海佳富投資有限公司聯合以10.02億元競得崇明的城橋商品房基地1、2號地塊，溢價率達115%，地塊的最終樓板價為6451元/平方米，成為當時崇明地王。然而時隔一年多，受市場及其他因素影響，該地塊最終被競得方退地，再次進入土拍市場，并調整起拍價為5.36億元，此次該地塊以底價成交后，較之上次2011年最終成交價縮水近一半。
如果以兩家企業當時的拿地價格，很可能出現他們的成交地價高于周邊房價的現象，這就是所謂的“面粉貴過面包”。實際上，這種現象最近已經在國內上演，據《錢江晚報》報道，杭州一樓盤項目近期以9980元/平方米的起價開售，而旁邊的樓盤項目僅樓面地價便已超過10000元/平方米。
某上市房企上海分公司營銷總監表示，2009年是全國樓市最好，地價最高的時期。2009年高價拿地的中小房企，現在都是保本甚至略虧才能把房子賣出去，“現在的市場無法支撐當年的高地價。面粉比面包貴了，這種情況下，中小企業只能壯士斷腕，損失數額相對較少的保證金，換得自身的平安。”該總監說，在合同規定的付款時間2010年5月至現在的這兩年間，開發企業和政府之間一定會有很多溝通協調，企業可能寄希望于市場出現轉機，可越等下去市場越差，最終做出無法履約的決定。
退地潮暫不會蔓延
上海某房企副總裁表示，相對于7.1億元土地款，北京雅居樂付出的1700萬元的保證金代價其實很低，而近幾年來，地方政府為了防止屢屢出現的開發企業“退地”行為，相繼提高保證金標準，“比如像上海目前參與土地競拍的房企，所應付的保證金往往要達到地塊總標的的20%～30%，競拍成功后，立即簽訂出讓合同，剩余土地款要在1-3個月內付清。這樣企業的違約成本就變大了。”
該副總裁說，今年以來，上海的土地市場成交也很不活躍，雖然沒有出現流拍的情況，但所推土地大多都是底價成交，溢價超過50%的很少，甚至有些商辦地塊都是定向競拍。由于溢價較低，政府的推地意愿也不強烈，往往在競拍前找到了相關托底房企后，才會推地。
“調控以來，大公司都謹慎拿地，何況小公司。”該副總裁說，上海在上一輪調控的最低谷2008年6月，也曾出現過拍得“地王”的房企不支付土地款，導致最終地塊被收回，保證金被沒收的情況，不過當該地塊被再次拿出去競拍時，又是原來的那家退地公司競得了該地塊，只是價格較第一次地王價大大降低。該副總裁說，當時國土部門雖然對退地房企做出暫停拿地資格一年的規定，但退地房企是通過新成立的項目公司再次把地塊拿到手的，“雖然此次北京國土部門對退地企業做出了暫停該公司及其關聯公司一年拍地資格，但實際上新成立關聯公司政府很難察覺。”
上述上市房企上海分公司營銷總監認為，雖然目前房地產市場面臨深度調控，但現在的土地市場還是比2008年時稍好，“2008年是全國性樓市蕭條，風聲鶴唳，大型房企也不敢拿地，政府也不敢推地，連托底的企業都找不到。”而今年以來一線城市樓市成交量有所回升，二三線城市成交量也較好，一些大型房企業績還在提高，“目前是調控的平靜期，沒有新的政策出來，各地的剛需房、改善型房都在正常入市了。”該營銷總監說。
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