[樓市]傳政府動刀庫存房 銷售超7成才可推新房源
近日，至少兩名房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，有關(guān)政府部門內(nèi)部有人提議，具體項(xiàng)目的上一期房源去庫存率達(dá)70%以上，項(xiàng)目開發(fā)商才可以申請推出新房源，否則預(yù)售證申請將不會被批準(zhǔn)。上述人士認(rèn)為，有關(guān)部門試圖通過此舉促使房企加大以價(jià)換量的壓力，減少地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)中附帶的包括金融風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
昨日 （4月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向住建部新聞處處長畢建玲求證，截至發(fā)稿，對方未作回應(yīng)。
去庫存再出新招？
4月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份與北京某樓盤售樓處一名工作人員溝通時(shí)，對方表示，公司高層從住建部內(nèi)部會議獲悉，該部準(zhǔn)備對樓市中的高庫存 “動真格”，操作方式就是預(yù)售證管控。具體方式是，如果一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目最新一期推出的房源消化率未達(dá)到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預(yù)售證的審批門檻。
記者就此向內(nèi)蒙古一家房企高層和北京一家知名中介高層求證，得到了肯定答復(fù)。
上述北京中介高層向記者介紹，此事是近期住建部一次內(nèi)部會議上提出來的，不過到目前為止還沒有書面文件出臺，也沒有形成實(shí)質(zhì)性的操作方案；其次，這一提議來自住建部一名專家，而非出自住建部領(lǐng)導(dǎo)之口；再次，這個(gè)提議是否會在操作中被實(shí)施，目前還不好判斷。
昨日下午，記者就此致電住建部新聞處處長畢建玲，對方要求記者發(fā)一份采訪提綱。記者發(fā)出傳真之后，截至發(fā)稿時(shí)尚未收到對方的回復(fù)。
值得注意的是，住建系統(tǒng)通過預(yù)售證管控，階段性地實(shí)現(xiàn)某個(gè)地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，此前就有先例。以北京為例，為了穩(wěn)定房價(jià)并為保障房建設(shè)爭取時(shí)間，自2010年地產(chǎn)調(diào)控以來，就曾多次對高價(jià)盤上市進(jìn)行預(yù)售證管控。對此，中國住建部政策研究中心副主任王玨林曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，對于一個(gè)比周邊樓盤價(jià)格高出一定額度的新盤或后期開盤價(jià)格高出前期一定額度的老盤，開發(fā)商在申請預(yù)售證時(shí)一般會被退回，并被要求重新定價(jià)。
去庫存擠風(fēng)險(xiǎn)
廣東刀客房地產(chǎn)顧問公司董事長謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，市場中“睡覺”的龐大庫存量已成為政府今年需重點(diǎn)解決的棘手問題。若此事屬實(shí)，一方面表明政府開始對市場庫存 “動真格”了，準(zhǔn)備通過行政手段促使開發(fā)商盡快消化庫存，加大以價(jià)換量的力度與廣度，以鞏固地產(chǎn)調(diào)控效果；另一方面，龐大的庫存量沉淀著巨大的資金量，影響房企還貸能力，從而對金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生不安全因素，也易催生爛尾樓和房企破產(chǎn)現(xiàn)象。
北京中原市場研究部一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，已公布2011年年報(bào)的75家A股上市房企庫存市值達(dá)到9048億元，比2010年末的6268億元上漲44.3%，比2009年末的4183億元更是上漲了約116%。這份數(shù)據(jù)顯示，按照房企存貨和營業(yè)成本計(jì)算，上述公司整體存貨的消化周期為4.5年，而在2010年末時(shí)為3.8年。
庫存量的步步高升必將進(jìn)一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，從而對金融機(jī)構(gòu)帶來沖擊。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.6%。不過，據(jù)金融機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)人士稱，實(shí)踐中還存在大量以非房貸名義貸出，最后流向房地產(chǎn)市場的貸款等，合計(jì)下來“涉房”貸款總額已超過20萬億元。
正因?yàn)殂y行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在利益上存在極大關(guān)聯(lián)，5日，德勤會計(jì)師事務(wù)所發(fā)布的《2012年中國銀行業(yè)十大趨勢與展望》報(bào)告提醒，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)弱勢下行局面且會持續(xù)。在此背景下，樓市大幅調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)將是中國銀行業(yè)未來幾年內(nèi)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在房地產(chǎn)銷售停滯和價(jià)格下降造成的開發(fā)商資金鏈斷裂，以及按揭貸款違約等。
值得注意的是，類似防控工作已開始。比如近日有媒體報(bào)道證實(shí)，目前多家銀行已暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，以防控金融風(fēng)險(xiǎn)。
不過，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅與北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉等人則對傳聞中通過預(yù)售證管控庫存做法持保留態(tài)度，認(rèn)為在實(shí)踐中不具備可操作性，并有違反市場規(guī)律之嫌。
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