葉檀:中國的房價收入比不真實
房地產有泡沫嗎？按照租售比、房價收入比以及房地產總市值占GDP的比例，毫無疑問，中國房地產有泡沫。
溫家寶總理在全國“兩會”記者招待會指出，目前的房價與居民的收入不匹配。但是，中國住房價格泡沫擠到什么程度是合適的？必須建立中國自己的房價收入比與租售比的標準，用國外的標準或者用失真的數(shù)據人云亦云難免產生失誤，甚至影響中國房地產改革大局。
目前比較流行的說法認為，房價收入比在3到6倍為合理區(qū)間。這一比例是上世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例。
一些中國房地產研究機構認為，中國房價收入比應回到公認標準，比世界銀行認可的理想狀態(tài)更高一些。今年3月6日，上海易居房地產研究院發(fā)布報告指出，2011年，城鎮(zhèn)居民房價收入比回落至7.50，接近6~7的合理區(qū)間。大型城市的房價收入比均明顯偏高，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房價收入比分別達到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原來房價收入比相對較低的重慶、沈陽等城市，也逐漸超過了全國(7.5)的總體水平。表面上看，房價收入比正在回歸合理范圍，但這一較為樂觀的數(shù)據顯然未能說服大眾。
其他機構的推測要悲觀得多。3月22日清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯(lián)合發(fā)布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮(zhèn)房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，房價高到離譜，因為倫敦房價收入比僅為6.9，首爾為7.7，紐約為7.9。
房價收入比相差如此之遠，說明在推算房價收入比的過程中缺乏統(tǒng)一的標準與真實的數(shù)據來源。按照此等數(shù)據，根本不可能定出客觀的現(xiàn)實與務實的政策。
國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值，而后得出新建房、二手房、所有住宅房價收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人，家庭年收入同樣取中值。選取的住宅是新建住房、舊有住宅等。數(shù)據通常比較準確，因為根據納稅情況可以獲得較為真實的收入，而舊有住宅等不可能存在陰陽合同等數(shù)據造假情況。
按照北京統(tǒng)計信息網的數(shù)據，2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為32903元，同比上升13.2%。另據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2011年新建商品住宅市場成交均價為21585元/平方米。按照一家三口、戶均購房100平方米計，房價收入比約為21.87，這是一個可怕的充滿泡沫的數(shù)字。
北京房地產并未真正的市場化，屬于非典型性市場，房價收入比不能做準，從土地用途看，豪華經適房、單位房仍然占據主導地位，官員與企業(yè)主灰色收入主要集中在北京的房地產市場上，人均可支配收入不能做準。也就是說，房價、收入等數(shù)據都值得懷疑。
相比而言，深圳房價在一段時間內較為理性，居民構成多以移民為主，市場色彩較濃。國家統(tǒng)計局深圳調查隊公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增長情況報告：居民家庭人均可支配收入36505元，以同比增長12.7%位居全國36個大中城市中首位。1月12日，深圳市市長許勤在深圳“兩會”記者會上稱，2011年1~12月深圳全市新建商品住房均價19469元/平方米，同比下降2.97%。按照戶均3人，每戶購房100平方米計，房價收入比為17.77，遠遠偏離了市場可以接受的正常值。
這可能仍然不是真實的數(shù)據。我國的收入統(tǒng)計中遺漏了灰色收入這部分，并且在年輕人購買房產的過程中，往往能夠得到家族資助，導致我國購房中現(xiàn)金支付率居高不下。因此，如果我們計入另一家庭的支付能力，以戶均5人計，深圳房價收入比為10.67左右，高于正常水平線，何況我們用的是可支配收入，而不是薪酬，因此偏離得不算太遠。
研究金融的朋友發(fā)來短信，指出各國的主要指標不同。除了房價收入比外，還有首付對收入比的指標，以及每月支付負擔對收入比，即每月實際支付購房金額對可支配收入，在英國較為適用，考慮到中國房貸利率隨利率改變浮動，英國的辦法對中國可能適用。以后專文另述。
我們可以得出的基本結論是，中國的房價收入比高于國際水準，確實存在泡沫，但泡沫不像數(shù)據所體現(xiàn)的那么大。對于中國房地產市場來說，最可怕的是一小部分高收入階層有能力在房地產大舉投資，推高房價收入比，并且由于缺乏房產稅、真正的資本利得稅等，導致房地產市場失控。普通購房者遭受高房價之害，社會因此郁積不滿。
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