劉曉光：八月政策會微調 不是誰都能做商業地產
專訪首都創業集團董事長 劉曉光
網易財經4月2日訊2012博鰲亞洲論壇1日-3日在海南博鰲舉行，首都創業集團董事長劉曉光今日在接受網易財經采訪時表示，今年八月份以后房地產政策會微調，更為寬松，而對于商業地產，他則表示商業地產的前景很好，但是不是什么人都能做。
以下是訪談文字實錄：
網易財經：劉總您好，我們注意到去年的中央經濟工作會議中提到，今年的宏觀政策要根據形勢來預調、微調。在您的理解中，這個預調、微調有沒有包括房地產政策？
劉曉光：我覺得這個房地產政策可能還要維持現在的這種，大的調整沒有，可能會有微調，因為你想想看，一個叫做，他準存金率下調以后資金量可能會寬松，寬松以后對房地產可能直接的沒有什么，但是間接的會有，建材行業、其他的那些行業，只要他寬松了，對地產會有影響。第二就是首付的比例，恐怕將來會是一個微調，首付、貸款的利息。第三個來講肯定會有一些新的經濟手段，比如這個房產稅。其他的恐怕要看八月份以后。
網易財經：八月份以后您認為會有一個政策性的變化？
劉曉光：我們認為會有一個微調。
網易財經：是寬松還是怎樣？
劉曉光：應該是寬松。
網易財經：你第一個提到的是資金，據您了解，現在房企普遍的資金鏈是一個什么樣的狀況？
劉曉光：大企業好一點，大企業好一點。中型企業差一點，小型企業就不用說了，大型企業因為它，一個是周轉快，第二個來講是自有資金比例和從資本市場獲得的資金量大，可以通過信托、基金，可以增發，可以通過資本組合等很多方式來獲得資金。
網易財經：之前您透露說首創在做地產基金？
劉曉光：對。
網易財經：現在做了幾支？
劉曉光：我們現在先做的第一支叫首創華夏基金，然后是小城鎮基金，然后還在探討一個新的基金，我們還在做一直中國基建基金，涉及到基礎設施，當然也可能涉及到城鎮化。
網易財經：現在這個籌資的情況怎么樣？
劉曉光：籌資方面還不錯，小城鎮基金每支大概20億，中國基建基金就比較大了，具體的數額現在沒有最后的，目標第一期大概有將近上百億。
網易財經：這個中國基建基金投向有哪些方面？
劉曉光：投向就是基礎設施建設，和一些城鎮化的改造。
網易財經：我們知道首創的年報中也提到，說凈負債率到了80%多，今年會不會有一些措施來使負債率下降。
劉曉光：應該有，一個是加速回款速度，再一個來講是有些基金、信托的融資組合吧，因為這個項目，一個項目可能需要幾十個億，假如一個項目需要100億，也不排除就是說讓一些投資者來和我們共同開發一些項目。
網易財經：您剛才說到2012年是一個并購年，這個并購的話會不會一方面要開始了？
劉曉光：并購應該是這個今年很明顯，現在已經，我們已經做了一部分，你們已經看到了，包括在青島的項目，對北京房山的項目，秦皇島的項目，應該是一個好的，是機會，實際上用市場化的手段來資源配置。
網易財經：您不擔心這個負債率方面的問題嗎？
劉曉光：負債率不擔心，因為賬上現金還有將近90多億。
網易財經：說到首創的產品線，有報道說今年三、四線城市要到56%的比例。
劉曉光：對。
網易財經：那他會不會降低整個公司的盈利率 因為三、四線賣的畢竟不是很貴。
劉曉光：當然成本也低，因為現在一線城市很高檔的房子有沒有？也有，但是它的成本高，另外成本一般，比如賣到6000多一平米，成本得有4000多。因為房地產這個說到底房地產價格的構成，剛才我就提出來，包含了地價、稅費、資金成本、建筑成本，加上開發商的利潤，所以說房價能夠比較合理的話肯定是系統得改革，因為定價很高的房價也不行，稅費很高房價也不行，開放商利潤很高也不行，資金成本提高也有問題，它的資金，你比如它的毛利率如果25，假如你的這個資金成本很高，毛利率就下去了，過去一般是9，現在很多企業是20。
網易財經：現在首創在三、四線城市的成本大概是什么樣的情況？
劉曉光：不一樣，但是我們整個的平均的綜合地價不高，大概1700左右，1700等于你得加上3000多一點，建安的、綠化，加3200，我覺得可能下一步的改革確實涉及到一個房價和收入相匹配，你跟這個收入增長速度匹配，那么還有一個匹配的，地價的匹配，這個稅費的匹配，資金成本的匹配。因為開發商也并不要追求很高的報酬，而且凈資產回報率到13%、14%就很厲害了，不是說單獨做某一個項目很高，那肯定很高，你看大公司做很多項目，六、七十個項目一塊做，他的凈資產回報率達到14%就算很好了。
網易財經：總理說房價還沒有回到合理的水平，由此誕生一個新的詞叫“總理房價”，您認為北京的“總理房價”什么樣是比較合理的？
劉曉光：這個我剛才講了，就是看房價還是要看這幾個方面的，要看它的地價、稅費、資金成本，加上可開發的合理開發，準確的地價，準確的房價。另外每個城市的價格不一樣，它所投入的水電氣熱、教育資源、航空、能源、教育、衛生的資源不一樣的，所以它一定跟城市價值相聯系。在全國有很多城市，包括省會城市，有的城市就幾千塊錢，有的城市可能是一萬多，那說明什么呢？說明肯定城市價值是不一樣的。
網易財經：下面一個問題是關于商業地產的。
劉曉光：對。商業地產是這樣的，第一商業地產這個東西很有前景，第二個商業地產不是什么人都能做的。
網易財經：不是什么人都愿意？
劉曉光：都能做，它主要是軟的東西，而不是硬的東西。你說蓋一個商場誰都會，蓋起來以后運營、管理、貨源、價格都不一樣。商業地產應該是很有前景，但是應該第一有序，第二首先要有這種商業管理的人才。你看我們做的奧特萊斯海南的，福州的、佛山的奧特萊斯，實際上講純正的國際品牌的折扣，對吧，那么這里有三個原因，第一個國際化的管理公司是什么，運營管理公司是什么；第二個品牌誰掌握？他們掌握；第三個一線品牌，第四個就是折扣率，你是三到五折呢，還是八到九折呢，那就完全不一樣。但是這個確實，我們做的不是一個簡單的奧特萊斯了，它同時，我們一定是堅持國際化的，純正的國際化，一個是將來還有一些其他的項目，酒店啊、娛樂呀，文化呀配在一起，實際上形成一個新的城市中心，小中心的概念，又適應了現在的老齡化時代以后的需求，也適應了中國城鎮化的需求，也適應了大城市現在緩解壓力，緩解交通，也適應了拉動就業，拉動稅收的需求，你像每個奧特萊斯大概得要安排3萬人的就業，帶來每年的稅收效應。
網易財經：就這些，謝謝劉總。
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