本報記者 王 崢
隨著上周末多個城市出臺了嚴厲的房地產(chǎn)限售政策，加之央行要求各地嚴禁消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，本周第一個交易日地產(chǎn)股全線大跌，在港上市的內(nèi)資房地產(chǎn)公司（以下簡稱“內(nèi)房股”）更是無一幸免。
對此，有行業(yè)分析師稱，龍頭地產(chǎn)股受超預(yù)期業(yè)績的影響，今年以來股價飆升，本身便有回調(diào)的壓力，同時在調(diào)控及信貸政策密集出臺的背景下，也確實改變了市場對未來的一些預(yù)期，多重因素下，導(dǎo)致了周一地產(chǎn)股的集體跳水。“不過從基本面上看，龍頭房企的業(yè)績并不會因為近期的調(diào)控受到太多影響，因此長期看，這些上市房企仍會延續(xù)此前的強勁走勢”。
調(diào)控密集出臺
9月23日，武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售管理規(guī)范銷售行為的通知》，要求開發(fā)商不得區(qū)別對待全款和貸款購房，不得拒絕公積金貸款購房。違反規(guī)定的開發(fā)商，將面臨暫停項目網(wǎng)上簽約和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金撥付等嚴厲處罰。這也是自9月22日以來的兩天內(nèi)，第8個發(fā)布調(diào)控政策的省會城市。
而除西安、武漢外，包括長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、石家莊在內(nèi)的其他6個城市，均實施了限售措施。
從各限售城市的規(guī)定看，石家莊的要求最為嚴格，其規(guī)定新購住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易；貴陽、長沙則要求商品住宅在取得房本3年后才能轉(zhuǎn)讓；南寧、重慶、南昌則劃定了2年的限售時間。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期全國新建住宅與二手房住宅價格漲幅最高的城市基本集中在上述省會區(qū)域，所以出臺限售等調(diào)控措施的關(guān)鍵因素，還是為了抑制房價過快上漲。
實際上，除了房價快速上漲外，這些省會城市的土地市場也十分火熱。8個城市年內(nèi)的土地出讓金已經(jīng)達到了3414.55億元，同比上漲了51.77%。顯然，如果不及時出臺政策降溫樓市，那么土地市場的熱情很快又將再度傳遞到住宅市場，引發(fā)又一輪上漲。
“限售本身是樓市的去杠桿政策，按照3年至5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引大杠桿的高成本資金進入。這樣既不影響自住與改善型需求，又約束了炒房客的投機行為。”張大偉稱。
有市場人士還指出，部分房價漲幅過快的城市，很可能也會跟進限售政策。
值得注意的是，有分析師指出，在限售的同時，相關(guān)部門還要增加供應(yīng)，才能達到預(yù)期的效果。
海通首席房地產(chǎn)分析師涂力磊便表示，今年3月份至今已有約40個城市出臺2年至10年不等的限售措施，旨在抑制過度投機，降低房價預(yù)期。“目前內(nèi)地樓市已進入價值投資時代，估計本次調(diào)控措施對剛性需求影響有限。在沒有增加土地供應(yīng)的情況下，限售將減少正常二手房供應(yīng)，對后市構(gòu)成負面影響，相關(guān)部門應(yīng)增加供應(yīng)，更大程度壓制需求或會造成更大反效果”。
此外，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月份全國首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)；相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%。央行營管部也表示，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。隨后，深圳、廣州等地商業(yè)銀行也上調(diào)了首套房貸利率。
房地產(chǎn)板塊大跌
而在上周8個省會城市密集出臺調(diào)控政策的影響下，此前表現(xiàn)強勁的龍頭上市房企股價紛紛出現(xiàn)大跌。
A股方面，房地產(chǎn)板塊（按申萬分類）周一領(lǐng)跌兩市，跌幅高達3.92%，幾乎將9月份以來的漲幅全部抹平。除14家停牌公司外，僅11家公司股價上漲，其余118家公司股價均出現(xiàn)下跌。
龍頭房企更是全線飄綠，其中萬科下跌6.08%，收于26.12元/股；保利地產(chǎn)下跌6.54%，收于10.57元/股；綠地控股下跌5.01%，收于7.59元/股；金地集團下跌5.98%，收于11.63元/股；招商蛇口下跌5.89%，收于18.52元/股；華夏幸福下跌4.13%，收于31.13元/股。
H股方面，超過20家內(nèi)房股的跌幅超過10%，中國奧園則以18.64%的跌幅位居第一。同時，今年以來漲幅前10的內(nèi)房股，周一的跌幅均超過7%，除中國奧園外，包括新城發(fā)展、旭輝控股、佳兆業(yè)在內(nèi)的房企跌幅也超過了15%。
同時，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)板塊整體跌幅也達到了4.78%，93家公司中，僅2家公司上漲，且主營業(yè)務(wù)并非住宅銷售。
不過，國信證券分析師區(qū)瑞明和王越明在研究報告中指出：“理論上，限售短期內(nèi)會減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，將部分購房需求向新房市場驅(qū)趕。若是如此，對開發(fā)商、地方財政未必產(chǎn)生負面影響。另外，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長，因此限售對產(chǎn)業(yè)鏈亦未必是壞事”。
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